Tribunal Judiciaire de Pontoise, Referes, 19 août 2025, n° 25/00121

TJ Pontoise 19 août 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que la société DENTIGEST n'a pas réglé sa dette locative dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer, rendant ainsi la clause résolutoire applicable.
Accepté
Séquestration des meubles dans le cadre de l'expulsion
La cour a jugé que la séquestration des meubles est justifiée dans le cadre de l'expulsion ordonnée.
Accepté
Indemnité d'occupation due au non-paiement des loyers
La cour a décidé que l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant des loyers que la société DENTIGEST aurait dû acquitter sans l'acquisition de la clause résolutoire.
Rejeté
Application de la clause pénale
La cour a estimé que la demande de condamnation au paiement de la clause pénale doit être portée devant les juges du fond, car elle ne relève pas de l'urgence du juge des référés.
Rejeté
Frais de justice au titre de l'article 700
La cour a décidé de rejeter la demande de remboursement des frais de justice, considérant que les deux parties doivent supporter leurs propres frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, réf., 19 août 2025, n° 25/00121
Numéro(s) :	25/00121
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nelida DOS SANTOSMathieu LARGILLIEREJulien AUCHET
Cabinet(s) :	EVODROIT - SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTER BARREAUX D'AVOCATS
Parties :	S.A.S. DENTIGEST

Texte intégral

DU 19 Août 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00121 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OHCM

Code NAC : 30B

PATRIMMO COMMERCE SCPI

S.A.S. DENTIGEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

PATRIMMO COMMERCE SCPI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 43, et M^e Nélida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D102

DÉFENDEUR

S.A.S. DENTIGEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, et M^e Typhaine DE PEYRONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2141

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du 13 juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 19 Août 2025

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu en date du 6 décembre 2021, la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., a donné à bail à la société DENTIGEST, S.A.S., un local sis à [Adresse 4], et ce pour une durée de dix années à compter de la livraison des locaux, moyennant un loyer annuel de 45.000 Euros hors taxes et hors charges, la société locataire bénéficiant toutefois d’une franchise de loyers de trois mois suivie d’une autre franchise exceptionnelle de deux mois supplémentaires.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 4 décembre 2024, la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer portant sur un montant de 30.001,67 Euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 5 novembre 2024, outre le coût de l’acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce.

Suivant exploit en date du 31 janvier 2025, la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., a fait assigner devant le Président de ce tribunal statuant en référé la société DENTIGEST, S.A.S., sur le fondement des dispositions des articles R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, 835 du Code de procédure civile, 1103 nouveau du Code civil, L 145-41 et L 210-6 du Code de commerce, et ce aux fins d’obtenir :

*la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

*l’autorisation de faire expulser la société DENTIGEST, S.A.S., et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l’assistance de la force publique,

*l’ordre de procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux objets de ce contentieux, dans un garde-meubles au choix de la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., et aux frais de la société DENTIGEST, S.A.S.,

*la condamnation de la société DENTIGEST, S.A.S., à verser à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au double du loyer augmenté de la redevance RIE et de la provision sur charges de la dernière année de location, et ce à compter du 4 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

*la condamnation de la société DENTIGEST, S.A.S., à verser à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., une somme de 49.446 Euros au titre des loyers dus et demeurés impayés à la date du 22 janvier 2025, somme portée dans le dernier jeu de conclusions à un montant de 60.286,29 euros T.T.C. à la date du 11 juin 2025 et finalement actualisée au jour de l’audience à un total de 55.866,71 Euros, et ce avec intérêts au taux fixe de 5% l’an,

*la condamnation de la société DENTIGEST, S.A.S., à verser à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., une somme de 3.000,17 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard,

*le débouté de toute demande d’octroi de délais de paiement de la société défenderesse,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

*le dit que les sommes qui seront versées par la société DENTIGEST s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre, étant dit que si la société DENTIGEST ne respectait pas les délais accordés, l’intégralité des sommes dues deviendrait immédiatement exigible et la société bailleresse pourrait poursuivre l’expulsion de la société locataire,

*la condamnation de la société DENTIGEST, S.A.S., à verser à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., une somme de 5.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 juin 2025, la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., s’est fait représenter et a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 55.866,71 Euros.

La société DENTIGEST, S.A.S., représentée en défense, conteste le bien fondé des prétentions en demande et sollicite :

*le débouté de l’ensemble des demandes et prétentions de la société PATRIMMO COMMERCE relatifs au paiement de la somme de 30.001,67 euros T.T.C. outre la clause pénale de 10%, les intérêts de retard contractuels et le paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer,

*le débouté de la demande de la société PATRIMMO COMMERCE tendant à conserver le montant du dépôt de garantie,

*A TITRE SUBSIDIAIRE, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de 24 mois de délais pour apurer sa dette locative,

*en tout état de cause, la condamnation de la société PATRIMMO COMMERCE à verser à la société DENTIGEST une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de sa défense, elle rappelle que le juge des référés ne peut condamner au paiement d’une provision que limitée au montant non sérieusement contestable de l’obligation, or la société PATRIMMO COMMERCE a sollicité sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et de la clause pénale de 10% ainsi que des intérêts de retard contractuels majorés, mais le montant de la clause pénale avait déjà été inclus dans la prétendue dette locative, de sorte qu’une double condamnation au paiement d’une même clause pénale serait tout à fait irrégulière. Et le montant sollicité au titre de la clause pénale par la société bailleresse est excessif tandis que son éventuelle modération échappe au pouvoir du juge des référés. De même le taux d’intérêt majoré à 5% constitue une autre clause pénale.

La société DENTIGEST trouve aussi excessif le montant de l’indemnité d’occupation sollicité, correspondant au double du dernier loyer. Et elle s’oppose à ce que la société bailleresse conserve le montant du dépôt de garantie, ce qui constituerait encore une clause pénale.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délais de paiement.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à l’audience du 19 août 2025.

MOTIFS

Vu l’assignation et les motifs exposés,

Vu dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article L 145-41 du Code de commerce,

SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL, EN PAIEMENT DES LOYERS ET ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu par la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., et la société DENTIGEST, S.A.S., contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, en application de la clause résolutoire explicitement insérée.

Or, la société DENTIGEST, S.A.S., n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 4 décembre 2024, réglé sa dette locative. La clause résolutoire est donc acquise à la date du 5 janvier 2025 et il convient d’ordonner l’expulsion de la société DENTIGEST, S.A.S., en défense.

En application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur créancier dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.

Toutefois, le dernier décompte de sa créance locative versé aux débats par la société PATRIMMO COMMERCE n’est absolument pas clair. Et s’avère propre à tromper le juge des référés en ajoutant au montant des loyers dus et des provisions sur charges, de multiples TVA non explicitées, ainsi que des honoraires de gestion mensuels, dont le montant varie de 71,88 euros à 281,25 euros voire 300,07 euros ou 313,83 euros, ces montants n’étant justifiés ni dans leur principe ni dans leur quantum.

Il en résulte que le juge des référés ne pourra prononcer aucune condamnation de la société locataire au paiement d’une dette locative, dette dont l’existence est avérée mais dont le quantum n’est ni déterminé ni déterminable.

Du fait de l’irrespect du commandement de payer, tout au plus le juge des référés peut-il ordonner l’expulsion de la société DENTIGEST, S.A.S., ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sis à [Adresse 4], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse.

Il convient corrélativement de fixer une indemnité d’occupation à un montant strictement égal aux loyers et charges que la société DENTIGEST, S.A.S., aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de la condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE CLAUSE PENALE

L’application d’une clause pénale est prévue explicitement dans le bail conclu entre les parties. Toutefois, les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil disposent que, lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office. En application du même article, cette pénalité peut également être modérée ou augmentée par le juge, éventuellement d’office, dans la mesure où elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il y a là un élément d’appréciation qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, et qui doit être constaté d’autant plus que cette condamnation est dépourvue de toute urgence. Pour cette raison, la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., devra saisir les juges du fond pour obtenir la condamnation de la société DENTIGEST, S.A.S., au paiement de quelque clause pénale.

SUR LA DEMANDE ETABLIE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu du fait que la société DENTIGEST ne s’est pas acquittée du règlement de ses loyers avec la régularité contractuellement prévue mais aussi du fait que la société PATRIMMO COMMERCE a fourni un dossier inexploitable par le juge des référés, sinon empreint de quelque mauvaise foi, de laisser à la charge de chacune des parties antagonistes les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû engager pour la présente instance.

Il y a donc lieu de rejeter les deux demandes antagonistes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard MOREL, vice Président au tribunal judiciaire de Pontoise,

Assisté lors de l’audience de Madame Isabelle PAYET, Greffière,

Statuant publiquement en référé, par Ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 janvier 2025,

Ordonnons en conséquence à la société DENTIGEST, S.A.S., de quitter les lieux sis à [Adresse 4] et les restituer à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., libres de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés,

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation à un montant strictement égal aux loyers additionnés des charges que la société DENTIGEST, S.A.S., aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamnons la société DENTIGEST, S.A.S., à régler à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., cette indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

Déboutons la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., du chef de sa demande de condamnation de sa société locataire au paiement d’une dette locative dont le montant n’a pas pu être fixé avec précision par le juge des référés, la société PATRIMMO COMMERCE ayant inclus dans le décompte de sa dette locative de multiples frais de gestion non justifiés,

Invitons la société PATRIMMO COMMERCE à saisir les juges du fond pour obtenir condamnation de sa société locataire au paiement de quelque clause pénale, dont le montant ne peut être approuvé ni modéré par le juge des référés,

Déboutons la société DENTIGEST, S.A.S., comme la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., du chef de leurs demandes antagonistes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons la société DENTIGEST, S.A.S., aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer,

Déboutons les parties des surplus de leurs demandes,

Rappelons que la présente Ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile,

Ainsi ordonnée et prononcée en audience publique les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec la greffière,

La Greffière Le Président