TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 11 OCTOBRE 2024

Minute n° :

N° RG 23/03317 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GPNK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [V] [U] épouse [E]

demeurant Roncebois – 45230 SAINT MAURICE SUR AVEYRON

représentée par la SELARL AVOCATS LEX LOIRET, avocats au barreau de MONTARGIS, substituée par M^e Charlotte TOURNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

UDAF DU LOIRET

ès qualités de tutrice de Monsieur [J] [O]

dont le siège social est sis 2 rue Jean-Philippe Rameau – 45057 ORLEANS

représentée par M^e Gaëlle DUPLANTIER, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2024, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2009, Madame [V] [U] épouse [E] a donné à bail à Monsieur [J] [O] un appartement à usage d’habitation situé 28 bis avenue de la République (1er étage) – 45300 PITHIVIERS, pour un loyer mensuel de 400 euros et 50 euros de provisions sur charges, payables d’avance.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 17 novembre 2009 et fait état d’un bon état général du logement.

Le 6 janvier 2022, un constat amiable de dégât des eaux a été réalisé entre Monsieur [J] [O] et Monsieur [Z] [D], locataire du logement se situant en dessous de celui de Monsieur [J] [O] suite à une fuite d’eau émanant de chez Monsieur [J] [O].

Le 29 juillet 2022, un procès-verbal de constat a été dressé contradictoirement par un Commissaire de Justice.

Par acte de commissaire de justice des 10 août et 23 août 2023, Madame [V] [U] épouse [E] a fait assigner l’UDAF, en qualité de tuteur de Monsieur [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Juger que Monsieur [J] [O] a commis des manquements graves à ses obligations locatives ;En conséquence,

Prononcer la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail qui lui a été consenti le 17 novembre 2009En conséquence,

Prononcer l’expulsion de Monsieur [J] [O] des lieux qu’il occupe 28 bis, avenue de la République, 45300 PITHIVIERS, ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [O] ;Condamner l’UDAF DU LOIRET ès qualité de tutrice de Monsieur [J] [O] au paiement d’une somme de 450 euros mensuelle de la date du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;Condamner l’UDAF DU LOIRET ès qualité de tutrice de Monsieur [J] [O] à verser à Madame [V] [E] la somme de 11.535,71 euros au titre des réparations locatives impliquées par ses manquements ;Condamner l’UDAF DU LOIRET ès qualité de tutrice de Monsieur [J] [O] à verser à Madame [V] [E] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner l’UDAF DU LOIRET ès qualité de tutrice de Monsieur [J] [O] aux entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 29 juillet 2022.

L’affaire a été appelée à une première audience le 23 janvier 2024 et renvoyée à l’audience du 25 juin 2024.

A cette audience, Madame [V] [U] épouse [E], représentée par son Conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance en sollicitant en outre le rejet comme irrecevable la demande de Monsieur [J] [O] au titre de la nullité des assignations.

Dans ses dernières conclusions, Madame [V] [U] épouse [E] a actualisé le montant réclamé au titre des réparations locatives à la somme de 14.660,96 euros.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions en réplique et récapitulatives déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’UDAF DU LOIRET, ès qualité de tutrice de Monsieur [J] [O], représentée par son Conseil, sollicite du Juge des contentieux de la protection :

Juger que les assignations signifiées les 10 et 23 août 2023 uniquement à l’UDAF DU LOIRET ès qualité de tuteur de Monsieur [J] [O] sont entachées d’une irrégularité de forme ;En conséquence,

Prononcer les nullités de ces assignations ;A titre principal,

Juger prescrite la demande de paiement au titre des réparations locatives portant sur des réparations antérieures à août 2020 ;En conséquence,

Juger irrecevable la demande de paiement au titre des réparations locatives portant sur des réparations antérieures à août 2020 ;Pour le surplus,

Débouter Madame [V] [E] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;A titre subsidiaire,

Accorder à Monsieur [J] [O] un délai de grâce pour quitter son logement qui ne saurait être inférieur à un an ;En tout état de cause,

Rejeter les demandes de Madame [V] [E] présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens ;Condamner Madame [V] [E] à verser à Monsieur [J] [O] la somme de 1.009 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [V] [E] aux dépens de la présente instance.

A l’audience du 25 juin 2024, L’UDAF DU LOIRET, ès qualité de tutrice de Monsieur [J] [O] était représentée par son Conseil. Celui-ci a soulevé une nullité, l’UDAF ayant été seule assignée et pas Monsieur [J] [O].

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions en réplique et récapitulatives déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024, prorogé au 11 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA NULLITÉ DES ASSIGNATIONS :

Aux termes de l’article 54 du Code de Procédure Civile :

« La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.

A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande ;

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;

5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative ».

En l’espèce, les assignations délivrées par Madame [V] [U] épouse [E] à l’UDAF DU LOIRET ainsi qu’à Monsieur [J] [O] comportent bien l’état civil complet de Monsieur [J] [O].

En outre, Madame [V] [U] épouse [E], par sécurité, a adressé une première assignation à l’UDAF DU LOIRET ès qualité de tutrice de Monsieur [J] [O] qui a été remis à l’UDAF DU LOIRET par procès-verbal de remise à personne morale. Également, elle a adressé la même assignation à l’UDAF DU LOIRET ès qualité de tutrice de Monsieur [J] [O], mais cette fois-ci, c’est Monsieur [J] [O] qui l’a reçu par procès-verbal de remise à personne physique.

En conséquence, Monsieur [J] [O] ainsi que l’UDAF DU LOIRET, en sa qualité de tutrice de celui-ci, ont bien eu connaissance de l’assignation qui est portée à leur encontre et aucune irrégularité de forme n’a été commise.

Il y aura lieu en tout état de cause, de débouter l’UDAF DU LOIRET, ès qualité de tutrice de Monsieur [J] [O] de sa demande de nullité à l’égard des deux assignations.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL POUR FAUTE DU LOCATAIRE :

Aux termes de l’article 1728 du Code Civil :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

D’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-46 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

« Le locataire est obligé : […]

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

En l’espèce, dans ses conclusions, Madame [V] [E] affirme que Monsieur [J] [O] ne fait pas un usage normal et raisonnable de son logement, et qu’il pose « un réel danger » pour les autres habitants de l’immeuble.

Toutefois, Madame [V] [E] n’apporte aucun élément permettant d’établir que Monsieur [J] [O] serait dangereux d’une quelconque manière.

Également, Madame [V] [E] fait état dans ses conclusions que Monsieur [J] [O] ne fait pas un usage normal de sa douche, en raison d’un nombre de douches par jour important, causant des dégâts des eaux.

Pour appuyer sa demande, elle fournit deux constats amiable réalisés par l’ancien voisin du dessous de Monsieur [O] en date des mois de janvier 2022 et mars 2022.

A la lecture de ces constats, il peut être relevé qu’ils ne font aucunement état d’un problème lié au joint d’étanchéité.

Il ressort du rapport de constatation effectué par la ville de PITHIVIERS que si la détérioration du plancher a pu être aggravée par une utilisation inadaptée de la douche, elle résulte également d’une installation du receveur de douche qui ne respectait pas les règles d’installation et que le bloc de sécurité du chauffe-eau ne semblait pas évacuer la totalité de l’eau qui s’en écoulait, situation présentant un risque pour les occupants de l’immeuble.

En conséquence, aucune pièce produite par Madame [V] [E] ne démontre que « l’usage anormal » du logement de Monsieur [J] [O] serait à l’origine de dégâts des eaux.

En effet, aucune expertise n’ayant été réalisée au moment où le dégât des eaux a eu lieu, il est impossible d’affirmer que les différents dégâts des eaux sont imputables à Monsieur [J] [O].

En tout état de cause, Madame [V] [E] sera déboutée de sa demande de résiliation du bail aux torts du locataire.

En conséquence, Madame [V] [E] sera également déboutée de sa demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 450 euros par mois.

III. SUR LA DEMANDE D’INDEMNISATION AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Madame [V] [E] sollicite la somme de 14.660,96 euros au titre des réparations locatives.

En outre, en l’absence d’expertise technique, il est impossible de déterminer la responsabilité du locataire.

De plus, les devis fournis par Madame [V] [U] épouse [E] font état d’une rénovation totale de la salle de bain, tandis que le dégât des eaux litigieux concerne à priori uniquement la douche du logement.

La faute du locataire en place n’ayant pu être confirmée, faute d’éléments probants, il est impossible de lui imputer la somme correspondante aux réparations locatives sollicitée.

En conséquence, Madame [V] [E] sera déboutée de sa demande au titre de l’indemnisation des réparations locatives.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [U] épouse [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’UDAF DU LOIRET, ès qualité de tutrice de Monsieur [J] [O], Madame [V] [U] épouse [E] sera condamnée à leur verser la somme de 500 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [V] [U] épouse [E] de sa demande de résiliation pure et simple du bail consentie le 17 novembre 2009 à Monsieur [J] [O], portant sur le logement situé 28 bis avenue de la république – 45300 PITHIVIERS ;

DEBOUTE Madame [V] [U] épouse [E] de sa demande d’expulsion à l’égard de Monsieur [J] [O], ainsi que de sa demande en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Madame [V] [U] épouse [E] de sa demande d’indemnisation au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [V] [U] épouse [E] à payer à Monsieur [J] [O], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [U] épouse [E] aux dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le Juge,