N° RG 20/02633 – N° Portalis DBZT-W-B7E-FKJT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 20/02633 – N° Portalis DBZT-W-B7E-FKJT

N° minute : 258

Code NAC : 51G

LP/AFB

LE VINGT DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSE

Société CAFAN, Société par Actions Simplifiée, immatriculée sous le numéro 493 983 431 du Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-MALO, dont le siège social est sis [Adresse 13] – [Localité 4], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par Maître Marieke BUVAT, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat postulant, Maître Marie-Caroline CLAEYS membre de la SELARL MCZ AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

DÉFENDEURS

M. [E] [Y] né le 15 novembre 1974 à [Localité 16], demeurant [Adresse 5] – [Localité 8], tuteur de sa mère Mme [J] [O] née le 23 Mai 1944 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7] – [Localité 9]

représenté par Maître Jérôme GUILLEMINOT membre de l’AARPI DE ABREU – GUILLEMINOT- PHILIPPE, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

SCI RHONELLE, Société Civile Immobilière dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2] immatriculée au RCS de VALENCIENNES sous le n° 322.547.837, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jérôme GUILLEMINOT membre de l’AARPI DE ABREU – GUILLEMINOT- PHILIPPE, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

Mme [B] [O] épouse [U]

née le 13 Octobre 1947 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par Maître Jérôme GUILLEMINOT membre de l’AARPI DE ABREU – GUILLEMINOT- PHILIPPE, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera

prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Monsieur Paul LEPINAY, Juge placé auprès du premier Président de la Cour d’Appel de Douai, délégué au Tribunal judiciaire de Valenciennes par ordonnance du premier Président de la Cour d’Appel de Douai en date du 02 Septembre 2024, assisté de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 10 Octobre 2024 devant Monsieur Paul LEPINAY statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assisté de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [N] [O] était, avant son décès intervenu en cours de procédure le 25 janvier 2023, propriétaire en indivision avec ses deux filles, Madame [J] [O] (désormais représentée par son fils, Monsieur [E] [Y], agissant en qualité de tuteur) et Madame [B] [O] (ci-après " les consorts [O] ") d’un immeuble situé au n°[Adresse 10] à [Localité 9].

La société civile immobilière LA RHONELLE, dont Madame [N] [O] était, avant son décès et jusqu’au 17 février 2021, gérante non associée et dont Madame [J] [O] et Madame [B] [O] sont toujours associées, est propriétaire d’un immeuble situé au n°[Adresse 6] à [Localité 9].

Par actes sous seing privé en date du 24 février 2011, la SCI LA RHONELLE et les consorts [O] (ci-après « les bailleurs ») ont conclu, chacun, un bail commercial avec la société CAFAN (ci-après « la société preneuse »), portant sur les rez-de-chaussée des immeubles susvisés pour une période de neuf années, entre le 1er mars 2011 et le 29 février 2020 et contre un loyer annuel indexé de 18.500 euros HT (pour le premier bail commercial) et de 15.000 euros HT (pour le second bail) aux fins de développer une activité de prêt-à-porter, accessoires de modes et chaussures.

Dans le même temps, la société CAFAN a également pris à bail, par acte sous seing privé du même jour, la cellule située au n°[Adresse 3], appartenant à un propriétaire tiers à la présente procédure, Monsieur [Z], et a procédé à l’enlèvement d’un mur séparatif entre les [Adresse 3] et [Adresse 6], en accord avec les propriétaires concernés, afin de jouir d’une plus grande surface.

Un litige est survenu entre les bailleurs, d’une part, et la société preneuse, d’autre part, concernant le paiement des loyers pendant la crise sanitaire de covid-19 et les périodes de fermeture administrative.

Par courriers du 9 mars 2020, la société preneuse a indiqué aux bailleurs qu’elle était contrainte de reporter le paiement des loyers et charges d’une période et de réduire le loyer à proportion de la chute d’activité en raison de la crise sanitaire.

Par courriers du 23 mars 2020, la société preneuse a informé les bailleurs qu’elle était contrainte de suspendre le paiement des loyers et charges le temps de la crise, d’annuler le paiement des loyers et charges pendant la période d’interdiction d’activité et de passer en loyer variable à terme échu sur l’année 2020 en fonction de son activité durant la période de reprise à venir.

Par courriers recommandés du 1er avril 2020, la société preneuse a informé les bailleurs de sa volonté de suspendre les baux et de voir annuler les loyers pendant les périodes de fermeture de son commerce. Par courriers du 13 mai 2020, la société preneuse a renouvelé sa demande d’annulation des loyers.

Par courriers recommandés du même jour (13 mai 2020), le conseil des bailleurs a répondu à la société preneuse que ses clients n’entendaient pas renoncer aux loyers échus et qu’elle ne remplissait pas les critères permettant de bénéficier de la suspension du paiement des loyers. Les bailleurs ont proposé de consentir une remise de 10% sur les loyers du deuxième trimestre de 2020.

Par courrier du 16 juin 2020, la société preneuse a adressé aux bailleurs des notes de débit correspondant à l’annulation des loyers et charges pour la période du 15 mars au 11 mai 2020.

Par courriers recommandés du 22 juin 2020, les bailleurs ont réitéré leur position et ont sollicité de la société preneuse le paiement des sommes dues au titre des loyers entre avril et juin 2020, déduction faite d’un versement effectué le 19 juin 2020.

Par exploits d’huissier en date du 21 juillet 2020, les bailleurs ont fait délivrer à la société preneuse deux commandements (un pour chaque bail commercial) de payer, respectivement, les sommes de 3.183,01 euros aux consorts [O] et de 4.198,14 euros à la SCI LA RHONELLE. Ces commandements visaient la clause résolutoire stipulée dans chaque bail commercial et mentionnaient qu’à l’expiration d’un délai d’un mois sans régularisation par le preneur, la résiliation des baux serait acquise de plein droit.

Par actes d’huissier en date des 29 juillet et 28 août 2020, la société CAFAN a fait assigner les bailleurs devant le Tribunal judiciaire de VALENCIENNES aux fins de voir principalement ordonner la mainlevée des commandements de payer susmentionnés.

Madame [J] [O], Madame [B] [O], Madame [N] [O] et la SCI LA RHONELLE ont constitué avocat le 06 octobre 2020.

Pendant le cours de la procédure, la société CAFAN a continué d’occuper les locaux loués jusqu’au 30 juin 2021, ayant fait, par actes en date du 29 décembre 2020, délivrer aux bailleurs un congé sans renouvellement pour le 30 juin 2021.

Pendant le cours de la présente procédure, un second litige est apparu entre les parties au sujet de la remise en l’état des locaux loués commercialement. Estimant que la société preneuse ne s’était pas acquittée de son obligation de remise en état, la SCI LA RHONELLE a fait assigner, par exploit d’huissier en date du 24 janvier 2022, la société CAFAN devant le juge des référés près le Tribunal judiciaire de Valenciennes. Par ordonnance du 29 mars 2022, le juge des référés près le Tribunal judiciaire de Valenciennes a condamné la société CAFAN à procéder aux travaux visant à la reconstruction du mur séparatif entre le n°[Adresse 6] et le [Adresse 3] (local appartenant à Monsieur [Z], non concerné par la présente procédure comme indiqué ci-avant).

Par la suite, en cours de procédure, le 30 juin 2022, Madame [J] [O] a été placée sous mesure de tutelle par le juge des tutelles de DOUAI et cette mesure de protection a été confiée à son fils, Monsieur [E] [Y], qui la représente désormais, et le 25 janvier 2023, Madame [N] [O] est décédée.

C’est dans ces conditions que, dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 septembre 2023, Madame [J] [O] (représentée par son fils en qualité de tuteur Monsieur [E] [Y]), Madame [B] [O] et la SCI LA RHONELLE (défendeurs dans le cadre de la présente procédure mais ayant fait délivrer les commandements de payer contestés à l’origine de la procédure) sollicitent du Tribunal de :

— Débouter la société CAFAN de l’ensemble de ses demandes ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 août 2020;

— Dire que la société CAFAN est sans droit ni titre à compter du 22 août 2020 ;

— Condamner la société CAFAN à leur payer une indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 22 août 2020 et le 14 septembre 2021 d’un montant équivalent à celui des loyers qui auraient été appelés pour la même période, majorée de moitié conformément à l’article 8 des baux commerciaux;

— Condamner la société CAFAN à payer la somme de 23.797,07 euros à la SCI LA RHONELLE ;

— Condamner la société CAFAN à payer la somme de 20.825,40 euros conjointement aux consorts [O] ;

— Condamner la société CAFAN à payer, d’une part, aux consorts [O] et, d’autre part, à la société RHONELLE la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la non-perception des loyers et charges en temps et la nécessité d’engager des démarches et diligences ;

— Condamner la société CAFAN, d’une part, aux consorts [O] et, d’autre part, à la société RHONELLE la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la non-perception de deux mois de loyers par le locataire entrant le 15 septembre 2021 ;

— Condamner la société CAFAN à payer la somme de 4.000 euros, d’une part, aux consorts [O] et, d’autre part, à la société RHONELLE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 08 mars 2024, la société CAFAN sollicite du Tribunal judiciaire de :

— A titre principal :

o Dire qu’elle est bien fondée à opposer l’exception d’inexécution au paiement des loyers réclamés pour la période du 16 mars au 11 mai 2020 ainsi que pour les mois de novembre 2020 et pour la période du 2 avril 2021 au 11 mai 2021, compte tenu du manquement des bailleurs à leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible et de l’impropriété à destination du local durant ces périodes ;

o Ordonner en conséquence la mainlevée des commandements du 21 juillet 2020 ;

o Dire qu’aucun loyer ou indemnité d’occupation n’est dû pour la période du 16 mars au 11 mai 2020, ainsi que pour le mois de novembre 2020 et pour la période du 2 avril au 11 mai 2021, compte tenu du manquement des bailleurs à leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible et de l’impropriété à destination des locaux durant ces périodes ;

— A titre subsidiaire :

o Dire que les locaux loués au titre des deux baux doivent être considérés comme partiellement détruits, au sens de l’article 1722 du code civil, pour la période du 16 mars au 11 mai 2020 et pour le mois de novembre 2020 ainsi que pour la période du 2 avril au 11 mai 2021 et réduire le montant du loyer à zéro euro pour ces périodes ;

o Ordonner en conséquence la mainlevée des commandements du 21 juillet 2020 ;

o Dire qu’aucun loyer ou indemnité d’occupation n’est dû pour la période du 16 mars au 11 mai 2020, ainsi que pour le mois de novembre 2020 et pour la période du 2 avril au 11 mai 2021, compte tenu du manquement des bailleurs à leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible et de l’impropriété à destination du local durant ces périodes ;

— A titre infra-subsidiaire : dire que les commandements visant la clause résolutoire du 21 juillet 2020 ont été délivrés de mauvaise foi et ne peuvent produire effet ;

— A titre infiniment subsidiaire : accorder à la société CAFAN un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes visées aux commandements du 21 juillet 2020 et suspendre durant ce délai, les effets des clauses résolutoires ;

— En tout état de cause :

o Débouter la SCI LA RHONELLE et les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

o Condamner la SCI LA RHONELLE, d’une part, et les consorts [O], d’autre part, à lui restituer respectivement les sommes de 12.127,15 euros et de de 5.116,29 euros au titre des provisions sur charges qu’elle a versées depuis le mois de novembre 2017, en l’absence de régularisation par les bailleurs ;

o Condamner la SCI LA RHONELLE, d’une part, et les consorts [O], d’autre part, à lui restituer respectivement les sommes de 789 euros et de 599,36 euros au titre des trop-versés pour la taxe foncière 2021 ;

o Condamner chaque défendeur à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamner les défendeurs in solidum aux dépens.

Il est renvoyé aux écritures de chaque partie pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens (développés dans le corps du jugement) conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 6 juin 2024, le juge de la mise en état a clôturé la mise en état de l’affaire et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 octobre 2024.

A l’audience, les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 décembre 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’une demande tendant à « dire » ou à « juger » ne constitue pas une prétention en justice devant être tranchée par le tribunal mais simplement un exposé des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Par ailleurs, à titre préalable, une précision sémantique s’impose également en l’espèce. En effet, il convient de souligner que les parties évoquent dans leurs écritures " l’indivision [O] " pour faire référence à Madame [J] [O] (représentée par son fils en qualité de tuteur Monsieur [E] [Y]) et à Madame [B] [O], propriétaires en indivision de l’immeuble situé au n°[Adresse 10], alors qu’en l’état du droit, une indivision, qui renvoie à une situation où plusieurs personnes sont co-propriétaires d’un même bien, ne constitue pas une personne morale détenant la personnalité juridique. Dans ces conditions, seront évoqués les " consorts [O] " pour faire référence aux propriétaires du n°[Adresse 10] dans le corps de la motivation du jugement.

1- Sur la contestation par la société CAFAN des commandements de payer délivrés par les bailleurs le 21 juillet 2020

Il convient, en premier lieu, d’étudier la demande de mainlevée des commandements de payer sollicitée par la société CAFAN, laquelle fait valoir que les loyers réclamés dans les commandements de payer n’étaient pas exigibles, dans le contexte de crise sanitaire, en avançant plusieurs fondements.

— Sur l’exception d’inexécution et la destruction partielle de la chose invoquées par la société CAFAN

La société CAFAN se fonde à titre principal dans ses écritures, visant les articles 1219 et 1719 du code civil, sur l’exception d’inexécution en raison du non-respect par les bailleurs de leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible et en raison de l’impropriété à destination du local durant les périodes de fermeture administrative correspondant à la période entre le 16 mars et le 11 mai 2020, au mois de novembre 2020 et à la période entre le 2 avril et le 11 mai 2021. Elle fait ainsi valoir que dans le contexte de crise sanitaire, les locaux ont été fermés sur décision administrative, de sorte qu’elle n’en a pas eu la jouissance dans les conditions que les baux devaient garantir et que les bailleurs ont donc manqué à leurs obligations de délivrance et de jouissance. Elle ajoute que le seul fait que les locaux deviennent impropres à servir à l’usage auquel ils sont destinés caractérisent un manquement aux obligations du bail justifiant que soit opposée l’exception d’inexécution à l’obligation de payer les loyers pour les périodes de fermetures administratives. Elle fait valoir que l’absence de faute des bailleurs est indifférente et qu’ils ne sauraient se prévaloir de la force majeure pour s’exonérer de leurs obligations de jouissance et de délivrance. La société CAFAN soulève également l’impropriété des locaux, qui n’ont pas pu accueillir une clientèle, en raison des fermetures administratives décidées.

La société preneuse fait également valoir, à titre subsidiaire, que l’impossibilité juridique d’exploiter les locaux commerciaux, résultant des fermetures administratives liées à la crise sanitaire, pendant les périodes susvisées constitue une « perte de la chose louée » au sens de l’article 1722 du code civil, de sorte qu’elle est fondée à solliciter une réduction du loyer à zéro euro. Elle conteste en outre la lecture des stipulations contractuelles mise en avant par les bailleurs en défense. Elle ajoute que les arrêts rendus par de Cour cassation le 30 juin 2022 ne mettent pas fin aux débats sur l’application de ces dispositions.

En réponse à cette argumentation, les bailleurs font d’abord valoir dans leurs écritures, sur le fondement de l’article 1184 du code civil (dans son ancienne version applicable au litige), qu’ils ne se sont pas rendus responsables du moindre manquement dans la délivrance de la chose louée. Ils précisent que les périodes correspondant au mois de novembre 2020 et du 2 avril au 11 mai 2021 ne sauraient être invoquées dès lors qu’elles sont postérieures aux commandements délivrés et que durant la période du 16 mars au 11 mai 2020, les locaux sont restés affectés à l’usage convenu au bail au profit exclusif de la société preneuse qui en a conservé la garde, les clés, la jouissance et qui a maintenu sur place ses aménagements et son stock. Les bailleurs précisent également que la société preneuse ne saurait invoquer la force majeure, ne justifiant pas d’une situation obérée qui constituerait un empêchement au règlement des sommes contractuellement dues. S’agissant de l’impropriété à destination des locaux, ils font valoir que ni la consistance, ni la nature des locaux mis à disposition par eux n’ont varié durant ces périodes et qu’ils sont bien conformes à leur destination et nullement « impropres ». Ils expliquent que l’interdiction temporaire d’exploiter imposée par le législateur en raison du contexte sanitaire a été décidée en fonction de l’activité même de la société preneuse, jugée comme non essentielle par le gouvernement, de sorte que la société preneuse ne peut soutenir que les locaux seraient impropres à leur destination.

S’agissant du fondement subsidiaire, les bailleurs font valoir qu’il s’agit d’une interprétation extensive de l’article 1722 du code civil qui prévoit qu’en cas de destruction partielle des locaux, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation de bail sans dédommagement. Ils indiquent que la destruction partielle suppose en réalité une atteinte à la chose louée elle-même, à ses accessoires ou à ses équipements et qu’en l’espèce, aucun sinistre n’a porté atteinte aux locaux loués. Ils soutiennent que l’impossibilité d’exploiter, liée aux décisions gouvernementales, n’est pas assimilable à une perte partielle de la chose louée. En outre, les bailleurs souligne que l’article 6 d 6° des baux vise des sinistres nécessitant des travaux de réparation, restauration, reconstruction, remplacement de parties endommagées, dégradées ou détruites et indiquent, sur le fondement de l’article 1161 du code civil (dans son ancienne version), que les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, de sorte que l’article 6 vise les atteintes physiques au bien loué. Ils mettent en avant au contraire les stipulations contractuelles des articles 4-1 et 6 d) 5° des baux pour affirmer que le preneur assume toutes les sujétions administratives s’attachant à l’exercice de son activité sans recours contre le bailleur. Les bailleurs contestent enfin les jurisprudences invoquées par la société preneuse, rappelant que la Cour de cassation a tranché le débat au sujet de la perte juridique de l’article 1722 du code civil.

Sur ce, aux termes de l’article 1719 du code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

De plus, aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

S’agissant de l’application de ces deux fondements textuels pendant la crise du covid-19, la société preneuse invoque, au soutien de son argumentation, des décisions émanant de juridiction de fond rendues alors que ces questions juridiques n’avaient pas encore été tranchées par la Cour de cassation. Pour autant, il est constant que la Cour de cassation a tranché ces questions dans trois arrêts de principe du 30 juin 2022. Si nul n’a de droit à une jurisprudence acquise, il convient de reprendre cette analyse en l’espèce. En premier lieu, s’agissant d’abord de l’exception d’inexécution invoquée par la société preneuse, il y a lieu de considérer que si les bailleurs ont, conformément à l’article 1719 du code susvisé, l’obligation de délivrer et d’assurer la jouissance des locaux loués au preneur, en l’espèce, les locaux loués ont bien été mis à la disposition de la société CAFAN par les bailleurs pendant les périodes de fermeture administrative et l’impossibilité d’exploiter, dont elle se prévaut, résulte du seul fait du pouvoir règlementaire et législatif. Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que les différentes mesures légales et règlementaires portant interdiction, sur les périodes concernées, de recevoir du public, lesquelles sont étrangères aux bailleurs et se sont imposées à eux pour des raisons de santé publique, ne sont pas constitutives d’une inexécution contractuelle par les bailleurs de leurs obligations de délivrance et de jouissance, de sorte que la société preneuse ne saurait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour solliciter le non-paiement des loyers et la mainlevée des commandements de payer. De plus, le fait qu’en raison de ces décisions administratives, les locaux commerciaux n’aient pas pu accueillir du public ne les a pas rendus, pour autant, impropres à leur destination, dès lors, que lesdites interdictions étaient d’une part, générales (s’appliquant à tous les commerces dont l’activité a été considérée comme non essentielle) et temporaires et, d’autre part, qu’elles étaient justifiées par des raisons de santé publique. En outre, les articles 6 d 6° des baux ne sont pas applicables dès lors qu’ils visent un sinistre atteignant les locaux dans leur contenance.

S’agissant en second lieu de l’application de l’article 1722 du code civil, les effets des mesures portant interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire, laquelle a été générale, temporaire et justifiée par des raisons de santé publique, ne sauraient être assimilés à une perte de la chose louée au sens de cet article comme le sollicite la société preneuse.

Dans ces conditions, la société CAFAN ne saurait se prévaloir de l’exception d’inexécution, ni de la destruction partielle de la chose louée pour dire que les loyers correspondant aux périodes de fermeture administrative n’étaient pas dus et solliciter la mainlevée des commandements litigieux.

— Sur la mauvaise foi des bailleurs alléguée par la société CAFAN

Dans ses écritures, la société CAFAN indique, à titre infra-subsidiaire, sur le fondement de l’article 1134 alinéa 3 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, que les commandements visant la clause résolutoire du 21 juillet 2020 ont été délivrés de mauvaise foi par les bailleurs, de sorte qu’ils ne sauraient produire effet. Elle explique ainsi que malgré ses nombreuses demandes d’annulation des loyers, les bailleurs se sont opposés à toute demande et ce, alors qu’elle a dû faire face à la fermeture de ses magasins en Chine et en Europe. Elle ajoute qu’alors que les baux prévoyaient le remboursement des charges sur justificatif, les commandements de payer sollicitaient le règlement des charges d’un montant de 407,72 euros (pour l’indivision [O]) et 936,48 euros (pour la SCI LA RHONELLE) alors même que ces charges n’étaient pas justifiées.

En réponse, les bailleurs font valoir dans leurs écritures qu’avant de faire délivrer les commandements de payer litigieux, ils avaient informé la société preneuse de leur position de ne pas renoncer aux loyers, laquelle n’a pas varié par la suite et qu’ils avaient tout de même proposé d’abandonner la somme de 10% des loyers du deuxième trimestre 2020 en compensation, de sorte que la société preneuse ne saurait invoquer leur mauvaise foi. Ils font au contraire valoir que les commandements de payer qu’ils ont fait délivrer le 21 juillet 2020 à la société preneuse et qui visaient la clause résolutoire étaient bien fondés et qu’ils n’ont pas été régularisés dans le mois suivant leur délivrance, de sorte qu’ils sollicitent le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 21 août 2020, conformément aux commandements. Les bailleurs soulignent qu’ils ne sont pas des loueurs institutionnels et que la société CAFAN est une société du groupe BEAUMANOIR qui possède des sociétés dans le monde entier et dont le chiffre d’affaires en France est de près de 790 millions d’euros. Ils précisent qu’au niveau local, elle a réouvert un magasin à [Localité 9] sur la [Adresse 14] après d’importants travaux de transformation, de sorte qu’elle disposait de liquidités suffisantes pour régler les sommes dues et qu’elle ne pouvait se prévaloir des textes relatifs à la suspension des loyers (visant les entreprises de moins de 10 salariés), comme cela lui avait été rappelé dans le courrier du recommandé du 13 mai 2020, envoyé avant la délivrance des commandements.

Sur ce, il ressort des pièces versées aux débats que les bailleurs se sont, dès le premier courrier en date du 13 mai 2020 adressé par leur conseil à la société preneuse, opposés à la demande d’annulation des loyers et ont fait une proposition amiable de réduction de 10% des loyers du deuxième trimestre de l’année 2020, de sorte qu’ils ont tenu compte des circonstances exceptionnelles induites par la crise sanitaire. En outre, le courrier susvisé sollicitait le paiement des sommes dues afin « d’éviter la délivrance d’un commandement de payer ». Ils ont réitéré leur positionnement par la suite dans leur courrier du 22 juin 2020, de sorte que la société preneuse était parfaitement informée des risques auxquels elle s’exposait, malgré le contexte sanitaire, en ne réglant pas les loyers et ne saurait se prévaloir d’une éventuelle mauvaise foi des preneurs à ce titre. De plus, s’agissant des charges qui n’étaient pas justifiées, force est de relever que les commandements de payer ne concernent pas que les charges mais concernent principalement les loyers non réglés pour la période de fermeture entre le 16 mars et le 11 mai 2020. Là-encore, ces éléments ne sauraient caractériser la mauvaise foi du preneur.

En définitive, les bailleurs, non institutionnels, qui avaient proposé de diminuer le loyer de 10% et qui avaient informé la société preneuse de leur position, n’ont pas fait délivrer à la société preneuse les commandements de payer de mauvaise foi. Au contraire, il convient de considérer qu’ils ont été valablement délivrés le 21 juillet 2020, de sorte qu’au regard de la lecture combinée des articles L. 145-17 1° et L. 145-41 du code de commerce, il convient de constater l’acquisition des clauses résolutoires prévues dans chacun des baux commerciaux à la date du 21 août 2021. Pour autant, il y a lieu de relever qu’en pratique, les baux commerciaux se sont poursuivis entre les parties jusqu’à la date du 30 juin 2021.

2- Sur les demandes en paiement formées par les bailleurs

Les bailleurs sollicitent la condamnation de la société preneuse à payer à la somme globale de 23.797,07 euros à la SCI LA RHONELLE selon un calcul qu’ils détaillent comme suit (pièce 37 bis des bailleurs) :

— Commandement de payer (4.384,60 euros) ;

— Loyer août 2020 (2.125,20 euros) ;

— Charges juillet et août 2020 (800,70 euros) ;

— Indemnité d’occupation (49.193,10 euros) ;

— Déduction des règlements intervenus (32.705,73 euros).

Ils demandent également la condamnation de la société preneuse à payer à la somme globale de 20.825,40 euros aux consorts [O] selon le calcul suivant (pièce 37 bis des bailleurs) :

— Commandement de payer (3.365,94 euros) ;

— Loyer août 2020 (1.723,20 euros) ;

— Charges juillet et août 2020 (158,99 euros)

— Indemnité d’occupation (38.007,25 euros) ;

— Déduction des règlements intervenus (22.429,98 euros)

Aux termes de l’article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ".

Afin d’assurer une meilleure lisibilité, il convient d’étudier les demandes de condamnation séparément.

— Sur la demande en paiement des loyers et charges mentionnés dans les commandements de payer

En l’espèce, la société preneuse reconnait ne pas avoir payé les sommes mentionnées dans les commandements de payer, les contestant sur le principe pour les raisons évoquées précédemment liées à la crise sanitaire et à la fermeture administrative de ses locaux. Toutefois, il a été vu que les loyers étaient dus, de sorte qu’il convient de condamner la société CAFAN à payer la somme de 4.384,60 euros à la SCI LA RHONELLE et la somme de 3.365,94 euros aux consorts [O].

Dans ses écritures, la société CAFAN sollicite, à titre infiniment subsidiaire, de lui accorder un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes visées aux commandements du 21 juillet 2020 et suspendre durant ce délai, les effets des clauses résolutoires. Pour autant, force est de relever que la société preneuse ne formule aucun moyen au soutien de cette demande et qu’elle a quitté les lieux depuis le 30 juin 2021, de sorte que cette demande ne pourra qu’être rejetée.

— Sur le loyer du mois d’août 2020 et sur les demandes de charges en juillet août 2020

En l’espèce, force est de relever que les bailleurs précisent que les montants réclamés (2.125,20 euros au titre du loyer d’août 2020 et 800,70 euros au titre des charges de juillet et août 2020 pour la SCI LA RHONELLE et 1.723,20 euros pour le loyer août 2020 et 158,99 euros pour les charges juillet et août 2020 pour les consorts [O]) ont été réglés dans le mois suivant le commandement de payer (page 8 des écritures), ce qui ressort également des écritures de la société CAFAN qui précise qu’elle a réglé toutes les échéances sauf celles correspondant aux périodes de fermeture administrative.

Dans ces conditions, conformément à l’article 1353 du code civil précité, les bailleurs ne pourront qu’être déboutés de cette demande à ce titre.

— Sur l’indemnité d’occupation sollicitée par les bailleurs entre le 22 août 2020 et le 14 septembre 2021

En raison de l’acquisition de la clause résolutoire un mois après la délivrance des commandements, soit 21 août 2020, les bailleurs expliquent, dans leurs écritures, qu’à compter de la date du 22 août 2020, la société preneuse, qui s’est maintenue dans les locaux, était sans droit ni titre et qu’elle est redevable à leur égard d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré de 50% conformément aux dispositions contractuelles (article 8 alinéa 7 des baux), des charges et du prorata des taxes foncières perçues, ce jusqu’au 14 septembre 2021, date à partir de laquelle un nouveau preneur s’est installé dans les lieux.

S’agissant de cette majoration, les bailleurs soutiennent que la société preneuse n’a pas juridiquement restitué les locaux aux n°[Adresse 6] [Adresse 10] dans la mesure où le mur séparatif d’avec le [Adresse 3], appartenant à un propriétaire tiers, Monsieur [Z], n’a pas été reconstruit. Ils rappellent en effet que pour bénéficier d’une surface commerciale plus importante, la société CAFAN avait obtenu l’autorisation de la SCI LA RHONELLE et de Monsieur [Z] d’abattre le mur séparatif afin de bénéficier des surfaces réunies des [Adresse 3], [Adresse 6] et [Adresse 10] de la [Adresse 15] mais que les stipulations contractuelles prévoyaient, en fin de bail, une restitution des locaux en bon état de manière à permettre une utilisation normale et qu’une indemnité d’occupation majorée serait prévue à défaut. Les bailleurs indiquent que par courrier officiel du 30 juin 2021, leur conseil a demandé à la société CAFAN la remise en état du mur et qu’après avoir contesté son obligation de remettre les locaux en l’état, la société preneuse n’a finalement plus contesté son obligation de restitution du mur par courrier du 9 juillet 2021, joignant un devis de travaux pour un montant de 35.965,20 euros. Ils expliquent que, par courrier du 27 juillet 2021, elle a envoyé à la SCI LA RHONELLE et à Monsieur [Z] le plan futur après travaux, lequel a été accepté sans réserve par la première le 30 juillet 2021 et le 8 septembre 2021 par le second. Les bailleurs expliquent que, par la suite, ils ont trouvé un nouveau preneur qui occupe les locaux aux [Adresse 6] et [Adresse 10] de la [Adresse 15] depuis le 15 septembre 2021 et que les travaux n’ont toujours pas été effectués, ce qui a donné lieu à une procédure distincte en référé évoquée dans l’exposé du litige, de sorte que la société preneuse est bien redevable d’une indemnité d’occupation majorée entre le 22 août 2020 et le 14 septembre 2021.

S’agissant de l’argumentation de la société preneuse quant à l’irrecevabilité des demandes des consorts [O], les bailleurs précisent que l’obligation de remise en état des lieux par la société preneuse, prévue par l’article 6 b 1 ° al. 3 et b 7° du bail conclu avec ces derniers, s’applique bien aux deux bailleurs, dont l’indivision [O] qui est, dès lors, fondée à faire application de la majoration prévue à l’article 8 alinéa 7.

En défense, la société preneuse fait valoir qu’elle a continué de s’acquitter de son loyer entre le 21 août 2020 et le 30 juin 2021, date à laquelle elle a définitivement quitté les lieux, de sorte qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation majorée sur cette période. S’agissant de la période entre le 30 juin 2021 et le 14 septembre 2021, la société CAFAN conteste devoir une indemnité d’occupation, dès lors qu’elle indique avoir, sur le fondement de l’article 1134 du code civil, restitué les locaux en se conformant à ses engagements contractuels. Elle explique que l’article 6 du bail prévoit simplement une faculté, pour le bailleur, d’exiger de remettre en état le mur séparatif détruit en 2011 et indique, qu’au cas présent, la SCI LA RHONELLE n’a jamais sollicité la remise en état des lieux entre les congés que le preneur a fait délivrer le 29 décembre 2020 et son départ le 30 juin 2021. Elle explique que le bailleur avait, au contraire, sollicité que les travaux ne soient pas réalisés afin de permettre la relocation des deux cellules à un exploitant unique. Elle explique que ce n’est que par lettre officielle adressée à son conseil le jour de son départ, le 30 juin 2021, qu’une telle demande a été formulée par le bailleur et ce, alors qu’elle lui avait adressé un devis dès le 31 mai 2021, de sorte qu’il est de mauvaise foi d’exiger désormais une indemnité d’occupation dans le cadre de la présente procédure en raison de l’absence de remise en état de ce mur. La société preneuse indique que suite aux échanges de courriels et le courriel du conseil des bailleurs en date du 7 juillet 2021 ayant sollicité la remise en l’état du bien, elle a consenti, dans un cadre transactionnel, à prendre en charge les travaux de reconstruction du mur mais qu’elle a dû s’enquérir au préalable de l’accord du second propriétaire, Monsieur [Z] (propriétaire de la cellule au [Adresse 3]), lequel n’a donné son accord sur le principe des travaux que le 21 juillet 2021. Elle explique qu’elle a ensuite sollicité l’accord définitif des deux propriétaires mais que ce dernier n’a répondu que le 8 septembre 2021. Elle explique donc que les délais de réalisation des travaux ne lui sont aucunement imputables. La société CAFAN ajoute que le bailleur est mal-fondé à solliciter une indemnité d’occupation dans la mesure où si le local a été loué le 15 septembre 2021 sans la cloison séparative avec le [Adresse 3], c’est uniquement parce que le bailleur a adressé sa demande de remise en état à l’expiration du bail, le 30 juin 2021, et que la société preneuse ne pouvait pas, dans ce délai restreint, obtenir les autorisations des deux propriétaires, ainsi que celle de la mairie et effectuer les travaux

La société preneuse soulève également l’irrecevabilité des demandes des consorts [O], expliquant qu’ils ne sont propriétaires que de la cellule située au n°[Adresse 10] et qu’ils ne disposent donc d’aucun intérêts à agir pour solliciter des indemnités d’occupation en lien avec l’absence de reconstruction du mur séparatif, délimitant deux cellules ne lui appartenant pas. Elle fait ensuite état des mêmes arguments relatifs au rejet au fond de l’indemnité d’occupation sollicitée par les consorts [O].

Sur ce, s’agissant d’abord des indemnités d’occupation majorées de 50% qui sont sollicitées par les bailleurs sur la période entre le 22 août 2020 et le 30 juin 2021, il y a lieu de relever que les bailleurs se fondent sur l’article 8 alinéa 7 des baux, lequel prévoit en son alinéa 7 que : « Si une telle remise en état est nécessaire, le BAILLEUR pourra exiger du PRENEUR, à compter de la date d’expiration du bail et en compensation de l’immobilisation des lieux loués, une indemnité journalière égale à une fois et demie le montant d’une journée de loyer calculé d’après le dernier terme ».

Si la société preneuse avait effectué des travaux comme indiqué précédemment pour permettre la communication entre le [Adresse 6] et le [Adresse 3] de la [Adresse 15], il est constant qu’en l’espèce, les bailleurs n’ont pas exigé de remise en état des lieux par la société preneuse avant le courrier envoyé par leur conseil le 30 juin 2021, de sorte que cette clause, qui constituait une faculté et supposait l’expression d’une volonté par le bailleur (comme cela ressort du terme contractuel « pourra »), ne trouve pas à s’appliquer entre la période du 21 août 2020 et le 30 juin 2021. Le fait que la société preneuse ait, spontanément, envoyé un devis le 31 mai 2021 (pièce 30 des bailleurs) est inopérant dès lors que les bailleurs ne démontrent pas avoir sollicité une remise en l’état des lieux. Les bailleurs seront donc déboutés de leur demande de majoration sur cette période.

De plus, s’agissant des sommes réclamées par les bailleurs sur la période entre le 22 août 2020 et le 30 juin 2021, il convient de relever, que comme indiqué précédemment, les baux commerciaux se sont, malgré l’acquisition des clauses résolutoires le 21 août 2020, poursuivis en pratique entre les parties jusqu’au 30 juin 2021, de sorte que les sommes réglées par la société preneuse sont venues compenser les indemnités d’occupation dues pour la période entre le 22 août et le 30 juin 2021, à l’exception du mois de novembre 2020 et la période entre le 2 avril et le 11 mai 2021 pour lesquelles la société preneuse explique qu’elle n’a réglé aucun loyer.

Dès lors, il convient de dire que la société preneuse est redevable, sur la période entre le 22 août 2020 et le 30 juin 2021, des sommes suivantes :

— Pour la SCI LA RHONELLE :

o La somme de 2.125,20 euros correspondant au mois de novembre 2020 (pièce 35-4 des bailleurs) ;

o La somme de 2.833,60 euros correspondant à la période entre le 2 avril et le 11 mai 2021 (en reprenant le loyer ci-contre sur une base de 40 jours) ;

«  Soit la somme totale de 4.958,80 euros.

— Pour les consorts [O] :

o La somme de 1.723,20 euros correspondant au mois de novembre 2020 (pièce 36-6 des bailleurs) ;

o La somme de 2.297,60 euros correspondant à la période entre le 2 avril et le 11 mai 2021 (en reprenant le loyer ci-contre sur une base de 40 jours) ;

«  Soit la somme totale 4.020,80 euros.

S’agissant de la période entre le 1er juillet 2021 et le 14 septembre 2021, il ressort des échanges de courriels produits aux débats par les parties que, suite à la demande du conseil des bailleurs en date du 30 juin 2021 de remettre les lieux en l’état, la société CAFAN n’a pas contesté devoir effectuer les travaux. Il ressort donc de ces pièces que la société preneuse a nécessairement admis ne pas avoir restitué juridiquement les lieux avant la date du 14 septembre, date à laquelle un nouveau preneur à pris les locaux à bail, ce malgré le fait qu’elle ait quitté les lieux le 30 juin 2021. Elle est donc redevable d’une indemnité majorée de 50% sur la période conformément à la clause susvisée. Le fait que le second propriétaire, Monsieur [Z], ait mis du temps à répondre à ses propositions comme cela ressort des échanges de courriels produits aux débats ne saurait être opposée à la SCI LA RHONELLE.

Dans ces conditions, la société CAFAN est redevable d’une indemnité d’occupation majorée pour la période entre le 1er juillet et le 14 septembre 2021 (76 jours) de 102,82 euros / jour (sur une base journalière de 68,55 euros correspondant au loyer de 2.125,20 euros divisé par 31, outre la majoration de 50% contractuellement prévue), soit la somme totale de 7.814,88 euros envers la SCI LA RHONELLE.

De plus, contrairement à ce qu’elle soutient, les consorts [O] sont bien recevables à agir dès lors, d’une part, que la clause susmentionnée de l’article 8 était également présente dans leur bail et que si, d’autre part, les travaux à effectuer portaient sur la reconstitution d’une cloison entre les cellules [Adresse 3] et le [Adresse 6], la cellule [Adresse 10], appartenant aux consorts [O], est mitoyenne de la cellule [Adresse 6], de sorte qu’ils étaient également concernés par les travaux. Pour autant, dans la mesure où seule la société RHONELLE pouvait exiger les travaux qui devaient être réalisés sur sa parcelle, la clause de majoration ne trouve pas à s’appliquer au profit des consorts [O]. La société CAFAN sera donc redevable envers eux d’une indemnité d’occupation, non majorée, pour la période entre le 1er juillet 2021 et le 14 septembre 2021, soit 76 jours à 55,58 euros (au prorata d’un loyer mensuel de 1.723,20 euros), soit la somme totale de 4.224,62 euros.

3- Sur les demandes en paiement formées par la société CAFAN contre les bailleurs au titre des charges et de la taxe foncière

— Sur les demandes de la société CAFAN concernant les provisions sur charges payées depuis 2017

En l’espèce, la société CAFAN demande de condamner la SCI LA RHONELLE, d’une part, et les consorts [O], d’autre part, à lui restituer respectivement les sommes de 12.127,15 euros et de 5.116,29 euros au titre des provisions sur charges qu’elle a versées depuis le mois de novembre 2017 (en raison de la prescription quinquennale), en l’absence de régularisation annuelle des charges par les bailleurs. Elle explique que depuis la prise à bail en 2011, les bailleurs n’ont jamais procédé à la régularisation des charges, lesquelles ont

été appelées uniquement sous forme de provisions et sans justificatif alors que conformément aux stipulations contractuelles des baux, la régularisation des charges de copropriété annuelle aurait dû lui être adressée chaque année.

En réponse à ses demandes, les bailleurs font valoir, dans leurs écritures, qu’en application des baux signés, page 9 h alinéa 3, " … le preneur remboursera au bailleur sur justification la totalité des charges de copropriété suivant répartition qui en est faite par nature de charges par le syndic… " et qu’ils ont systématiquement transmis au preneur la copie des appels de charges calculées, non par eux, mais par le syndic de copropriété SIGLA IMMOBILIER jusqu’en 2019, ensuite, par FONCIA, en charge de la gestion de la copropriété dont font partie les locaux loués. Ils relatent que les appels de charges étaient effectués trimestriellement jusque mars 2018 puis, à la demande de la société CAFAN, mensuellement (par division par trois de l’appel trimestriel reçu du syndic) et que cette dernière, qui dispose d’un service juridique et comptable, a toujours réglé les charges depuis 2011 sans formuler la moindre demande de régularisation jusqu’à présent, ce qu’elle fait uniquement pour les besoins de la cause.

Sur ce, en l’espèce, les baux conclus entre les parties prévoient classiquement que " le PRENEUR remboursera au BAILLEUR l’ensemble des charges afférentes à l’immeuble que la loi et l’usage mettent à la charge des locataires, ces charges seront remboursées au prorata de la surface occupée par le PRENEUR et sur présentation de justificatifs par le BAILLEUR (…) le PRENEUR remboursera au BAILLEUR, sur justification, la totalité des charges de copropriété suivant la répartition qui en est faite, par nature de charges, par le syndic, à l’exception toutefois de celles qui relèveraient de l’article 606 du code civil qui restent à la charge exclusive du BAILLEUR " (article 6 h, page 9 des baux).

Il ressort des écritures des parties qu’en pratique, la société preneuse a réglé, depuis la prise à bail en 2011, les provisions sur charges, lesquelles étaient adressées par les bailleurs sur la base des répartitions faites par le syndic de copropriété, l’agence SIGLA IMMOBILIER, puis FONCIA à compter de 2020 (pièce 32 et 33 de la société CAFAN). Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutient la société preneuse, les provisions ont été réglées sur la base de justificatifs fournis par les bailleurs et qu’elle n’a jamais sollicité les régularisations annuelles des charges de copropriété avant la présente procédure.

Dans ces conditions, malgré l’absence de régularisation par les bailleurs, la société preneuse ne saurait désormais solliciter le remboursement des provisions sur charges qu’elle a versées sur les cinq dernières années. Elle sera donc déboutée de ses demandes de condamnation des bailleurs à lui restituer les provisions sur charges.

— Sur les demandes de la société CAFAN concernant la taxe foncière de 2021

En l’espèce, la société CAFAN demande, sur le fondement de l’article 1302 du code civil, de condamner la SCI LA RHONELLE, d’une part, et les consorts [O], d’autre part, à lui restituer respectivement les sommes de 789 euros et de de 599,36 euros au titre du trop-versé au titre de la taxe foncière. Elle fait valoir que les sommes réclamées par les bailleurs au titre de la taxe foncière 2021 ne peuvent concerner que la période du 1er janvier au 30 juin 2021, date à laquelle elle a quitté les lieux, de sorte qu’elles correspondaient, pour le premier bailleur, à une somme de 1.368 euros et, pour le second bailleur, à une somme de 1.028,50 euros et que les sommes qu’elle a payées à la demande des bailleurs constituent donc des trop-perçus.

En réponse à ses demandes, les bailleurs font valoir que la société CAFAN a réglé les sommes dont elle sollicite aujourd’hui la restitution partielle en connaissance de cause puisque l’appel de fonds indiquait expressément le mode de calcul du paiement de la taxe foncière de 2021 sur 9,5 mois (jusqu’à la mi-septembre 2021) et qu’elle a réglé les deux factures le 22 octobre 2021 alors qu’elle avait déjà engagé la présente instance, de sorte qu’elle a nécessairement acquiescé aux règlements sollicités par les bailleurs. Ils expliquent qu’elle tente aujourd’hui de revenir sur sa position pour les besoins de la cause et ajoutent que les locaux n’ayant pas été restitués à l’expiration du congé mais à compter du 14 septembre 2021, la société CAFAN doit, en toute hypothèse, les taxes foncières afférents à la période postérieure.

Sur ce, aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

En l’espèce, comme il a été indiqué précédemment, bien que la société CAFAN ait quitté les lieux le 30 juin 2021, les travaux – non contestés par la société CAFAN – devaient être effectués mais qu’en tout état de cause, un nouveau preneur est arrivé dans les lieux que le 14 septembre 2021, de sorte que la taxe foncière était due jusqu’à la mi-septembre, conformément aux calculs effectués par les bailleurs.

D’ailleurs, comme le soulignent les bailleurs dans leurs écritures, la société preneuse a réglé les factures le 22 octobre 2021 correspondant à 9,5 mois de la taxe foncière (pièce 35-24 et 35-25 ; et 36-24 et 36-25 des bailleurs) alors que le détail des calculs était mentionné et que la présente instance était en cours.

Dans ces conditions, la société CAFAN ne saurait réclamer la restitution partielle des paiements effectués au titre de la taxe foncière de 2021 sur la base de six mois. La société CAFAN sera donc déboutée de ses demandes de ce chef.

4- Sur les demandes indemnitaires formées par les bailleurs

Dans leurs écritures, les bailleurs, se fondant sur l’article 1147 du code civil (dans son ancienne version applicable au présent litige), sollicitent la condamnation de la société preneuse à leur payer des dommages et intérêts et en particulier la somme de 1.000 euros chacun pour la non-perception des loyers et charges en temps et la nécessité d’engager des démarches et diligences et la somme de 1.800 euros chacun dans la mesure où comme elle n’a pas effectué les travaux de remise en état, ils ont dû chacun faire abandon de deux mois de loyers (fixé à 900 euros) au locataire entrant. Ils expliquent qu’il a en effet fallu tenir compte du fait que le locataire entrant (la SAS AEY DISTRIBUTION) devait occuper un local non nettoyé et sans mur de séparation avec le local voisin et qu’il a lui-même dû monter une cloison provisoire et assumer des charges d’électricité supérieures à celles correspondant au local occupé.

En défense à ses demandes, s’agissant du premier poste de préjudice, la société CAFAN s’y oppose, indiquant que les bailleurs ne démontrent pas la réalité de leur préjudice. S’agissant de l’indemnisation pour la part des revenus locatifs, la société preneuse explique qu’il ressort des baux conclus par les bailleurs avec le nouveau preneur que la remise de loyers a été accordée en contrepartie de la réalisation des travaux par le preneur de mise en conformité du local à son activité de restauration dans les locaux, de sorte qu’elle est sans aucun lien avec les travaux relatifs au mur séparatif. Elle ajoute également que les bailleurs étaient parfaitement informés depuis six mois de son déménagement, de sorte qu’ils pouvaient anticiper son départ contrairement à ce qu’ils prétendent.

Sur ce, aux termes de l’article 1147 du code civil dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. Il est constant qu’en application de ces dispositions, le cocontractant qui se prévaut de l’inexécution contractuelle de son cocontractant doit encore faire la preuve d’une démonstration de son préjudice pour solliciter des dommages et intérêts.

S’agissant, en premier lieu, de l’indemnisation de 1.000 euros sollicitée par chaque bailleur au titre de la non-perception des loyers et de la nécessité d’engager des démarches, force est de relever qu’en application de la présente décision, la société preneuse est condamnée à leur régler les loyers impayés, de sorte qu’ils ne justifient d’aucun préjudice persistant. De plus, concernant les frais déboursés pour faire des démarches, les bailleurs sollicitent également une indemnité procédurale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle apparait redondante avec l’indemnisation sollicitée. Ils seront donc déboutés de ce chef.

S’agissant, en second lieu, de l’indemnisation de 1.800 euros sollicitée par chaque bailleur au titre de la remise de deux mois de loyer au preneur suivant, il convient de relever, comme le souligne la société CAFAN dans ses écritures, que le bail conclu avec le nouveau preneur mentionne que la remise est accordée « en contrepartie de la réalisation des travaux par le preneur de mise en conformité du local par rapport à son activité » (pièces 38 et 39 des bailleurs, page 22), laquelle correspond à une activité de commerce de restauration sur place et sans cuisson (page 18 des baux), de sorte qu’il n’existe aucun lien de causalité entre l’indemnité réclamée et la faute alléguée du preneur. Au surplus, conformément à la présente décision, la société RHONELLE va percevoir une indemnité d’occupation majorée, laquelle indemnise déjà la non réalisation des travaux, de sorte que les bailleurs ne justifient pas d’un préjudice supplémentaire qui n’aurait pas été réparé par l’octroi de cette indemnité. Dans ces conditions, leur demande de ce chef sera également rejetée.

5- Sur les autres demandes

— Sur les dépens :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société CAFAN, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société CAFAN, condamnée aux dépens, devra verser à chaque bailleur une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera, en outre, déboutée de ses demandes de ce chef.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire apparaît compatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DÉBOUTE la société CAFAN de sa demande tendant à voir ordonner la mainlevée des commandements de payer délivrés par, d’une part, la société RHONELLE, et d’autre part, Madame [J] [O] (représentée par son fils en qualité de tuteur Monsieur [E] [Y]) et Madame [B] [O];

CONSTATE l’acquisition des clauses résolutoires insérées aux baux commerciaux conclus entre la société CAFAN et, d’une part, la société RHONELLE, et d’autre part, Madame [J] [O] (représentée par son fils en qualité de tuteur Monsieur [E] [Y]) et Madame [B] [O], à la date du 21 août 2020 ;

CONDAMNE la société CAFAN à payer à la société RHONELLE la somme de 4.384,60 euros au titre des sommes mentionnées dans le commandement de payer délivré le 21 juillet 2020 ;

CONDAMNE la société CAFAN à payer conjointement à Madame [J] [O] (représentée par son fils en qualité de tuteur Monsieur [E] [Y]) et Madame [B] [O], la somme de 3.365,94 au titre des sommes mentionnées dans le commandement de payer délivré le 21 juillet 2020;

DÉBOUTE la société CAFAN de sa demande tendant à lui accorder un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes visées aux commandements du 21 juillet 2020 et à suspendre, durant ce délai, les effets des clauses résolutoires;

CONDAMNE la société CAFAN à payer à la société RHONELLE la somme de 4.958,80 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour le mois de novembre 2020 et la période comprise entre le 2 avril et le 11 mai 2021 ;

CONDAMNE la société CAFAN à payer conjointement à Madame [J] [O] (représentée par son fils en qualité de tuteur Monsieur [E] [Y]) et Madame [B] [O], la somme de 4.020,80 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour le mois de novembre 2020 et la période comprise entre le 2 avril et le 11 mai 2021 ;

CONDAMNE la société CAFAN à payer à la société RHONELLE la somme de 7.814,88 euros au titre des indemnités d’occupation majorées pour la période comprise entre le 1er juillet 2021 et le 14 septembre 2021 ;

CONDAMNE la société CAFAN à payer conjointement à Madame [J] [O] (représentée par son fils en qualité de tuteur Monsieur [E] [Y]) et Madame [B] [O], la somme de 4.224,62 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période comprise entre le 1er juillet 2021 et le 14 septembre 2021 ;

DÉBOUTE la société RHONELLE, d’une part, et Madame [J] [O] (représentée par son fils en qualité de tuteur Monsieur [E] [Y]) et Madame [B] [O], d’autre part, pour le surplus de leur demande de condamnation de la société CAFAN en application des baux commerciaux ;

DÉBOUTE la société CAFAN de ses demandes de condamnation formées contre la société RHONELLE, d’une part, et contre Madame [J] [O] (représentée par son fils en qualité de tuteur Monsieur [E] [Y]) et Madame [B] [O], d’autre part, au titre des provisions sur charges versées depuis l’année 2017 ;

DÉBOUTE la société CAFAN de ses demandes de condamnation formées contre la société RHONELLE, d’une part, et Madame [J] [O] (représentée par son fils en qualité de tuteur Monsieur [E] [Y]) et Madame [B] [O], d’autre part, en restitution partielle des sommes payées au titre de la taxe foncière de 2021 ;

DÉBOUTE la société RHONELLE, d’une part, et Madame [J] [O] (représentée par son fils en qualité de tuteur Monsieur [E] [Y]) et Madame [B] [O], de leurs demandes de dommages et intérêts formées contre la société CAFAN ;

CONDAMNE la société CAFAN à payer à la SCI LA RHONELLE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société CAFAN à payer à Madame [J] [O] (représentée par son fils en qualité de tuteur Monsieur [E]) la somme de 1.000 euros, et à Madame [B] [O] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société CAFAN de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société CAFAN aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier, Le Président,