PREMIERE CHAMBRE

25 Septembre 2025

N° RG 25/00836 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OGZ5

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 7]

C/

[D] [U], [S] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence du [5] sise [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet A2BCD, immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le numéro 304 497 183, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [U], demeurant [Adresse 8], défaillant

Madame [S] [Y], demeurant [Adresse 8], défaillante

M. [D] [U] et Mme [S] [Y] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par jugement du 7 juin 2022, le tribunal de proximité de Montmorency a notamment condamné M. [U] et Mme [Y] au paiement de la somme de 2 978,14 euros et leur a accordé des délais de paiement.

Par acte en date du 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Franconville, représenté par son syndic la SA A2BCD, a fait assigner devant ce tribunal M. [U] et Mme [Y] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [U] et Mme [Y] à payer les sommes de :

—  12 681,07euros, appel de charges du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2022 sur la somme de 5 848,19 euros, et du 8 janvier 2025 pour le surplus au titre des charges de copropriété,

—  3 900 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [U] et Mme [Y] ont déjà été condamnés au titre du défaut de paiement des charges de copropriété et continuent de ne pas régler ces dernières.

M. [U] et Mme [Y] règulièrement assignés à étude, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 17 avril a fixé l’affaire au 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [U] et Mme [Y] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 178, 185 et 1004,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2023 et 26 juin 2024 ayant régulière-ment approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— deux mises en demeure pour le paiement de la somme de 2 546,46 euros en date du 30 novembre 2022 revenu non réclamé le 10 janvier 2023 et 8 janvier 2025 pour le paiement de la somme de 14 036,44 euros, revenu non réclamé le 5 février 2025,

— une sommation de payer les charges de copropriété le 17 avril 2023 pour un montant de 3 601,66 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 081,95 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des ho-noraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « vacation suivi dossier ctx », « honoraires suivi dossier avocat », « honoraires dossier transmis à l’huissier », « vacation suivi dossier avocat », et « honoraires transmission dossier avocat », seront rejetés.

Les frais « formalités hypothécaires » et « honoraires de constitution d’hypothèque » ne sont pas justifiés et seront rejetés.

En revanche, il sera fait droit aux frais de la sommation de payer d’un montant de 170,12 euros.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

La mise en demeure adressée en novembre 2022 est exclusivement relative au paiement des sommes dues en exécution de la précédente condamnation par le tribunal de proximité de Montmorency, et ne peut être retenue dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner M. [U] et Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 9 252,07 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 sur la somme de 3 601,66 euros, et du 6 février 2025 pour le surplus.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, l’article 20 du règlement de copropriété produit aux débats contient une clause de solidarité, et les copropriétaires seront donc tenus solidairement au paiement de la dette.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [U] et Mme [Y] ont déjà été condamnés par le tribunal de proximité de Montmorency le 7 juin 2022, et n’ont pas respecté l’échéancier qui leur avait été fixé. Leurs manquements sys-tématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique res-source, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner M. [U] et Mme [Y] à verser la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [U] et Mme [Y], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement M. [U] et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise à [Localité 4] les sommes de :

—  9 252,07 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 sur la somme de 3 601,66 euros, et du 6 février 2025 pour le surplus ;

—  900 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [U] et Mme [Y] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 6], le 25 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS