PREMIERE CHAMBRE

25 Septembre 2025

N° RG 25/00193 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OEY4

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[F] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic la société HCI immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 433 522 299 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Cécile FLECHEUX, avocat au barreau de Versailles

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [B], né le 1er janvier 1992 à [Localité 6] – MALI (99), demeurant [Adresse 2], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [F] [B] est propriétaire des lots n°77 et 100 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance de référé du 17 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 5], la somme provisionnelle de 22 219,29 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées à la date du 1er octobre 2023, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 14 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 5] (SDC [Adresse 1]), représenté par son syndic, la société Habitat Confort Immobilier, a fait assigner M. [B] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer les sommes de :

—  23 528,52 euros au titre des charges de copropriété dues jusqu’à l’appel du 1er octobre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, et de l’assignation pour le surplus,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  568 euros au titre des frais exposés,

Il demande également la condamnation du défendeur aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer (194,82 euros), de l’assignation en référé (158,56 euros) de la signification de l’assignation en référé (71,10 euros), des frais de tentatives de recouvrement (675,59 euros) et de la présente assignation, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que depuis sa condamnation par ordonnance de référé du 17 mai 2024, le défendeur n’a effectué que quelques règlements entre les mains du syndic, lesquels demeurent insuffisants pour apurer l’arriéré des charges.

Il soutient que la carence du défendeur à régler les charges, nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, paralyse l’ensemble de la copropriété, et précise que, compte tenu des nombreux impayés au sein de la copropriété la demande d’emprunt destinée à financer les travaux de rénovation énergétique a été refusée.

M. [B] a été assigné à l’étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte à lettres, sur le tableau des occupants et sur l’interphone. Il n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 03 avril a fixé l’affaire au 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

«  Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [B] est propriétaire des lots n°77 et 100 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mai 2022, 9 mai 2023 et 2 avril 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et les attestations de non recours relatifs aux assemblées des 17 mai 2022 et 9 mai 2023,

— un décompte détaillé des charges arrêté au 9 décembre 2024,

— un décompte détaillé des frais arrêté au 9 décembre 2024,

— un commandement de payer la somme de 22 930,27 euros du 18 octobre 2023,

— des sommations de payer des 23 février 2021, 2 juin 2021, 1 septembre 2021, 24 novembre 2021, 24 février 2022, 30 mai 2022, 1 juin 2023, 5 septembre 2023, 5 décembre 2023,

— un procès- verbal de saisie attribution du 11 septembre 2024,

— le contrat de syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte détaillé produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 23 528,52 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 9 décembre 2024, 4ème appel de fonds 2024 inclus.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le SDC [Adresse 1] ne justifie pas d’une mise en demeure adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire, avant la signification du commandement de payer du 19 octobre 2023.

En l’absence de justificatifs, il ne peut donc pas solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant le commandement de payer. L’ensemble des sommes portées au débit du compte du défendeur à titre de frais de recouvrement pour la période du 28 janvier 2021 au 19 octobre 2023 seront donc rejetées.

En revanche les frais du commandement de payer du 18 octobre 2023 seront retenus à titre de frais de recouvrement, conformément aux dispositions de l’article précité, à hauteur de la somme prévue dans la facture du commissaire de justice n°14498 (pièce n°13 du demandeur) soit 216,98 euros.

Seront également retenus les frais des relances par lettre simple des 8 novembre 2023 et 28 octobre 2024 soit pour la somme totale de 30 euros.

Concernant les frais intitulés « Relance LRAR » du 5 décembre 2023, l’accusé-réception n’est pas produit, de sorte qu’il n’est pas justifié qu’elle ait été adressée par courrier recommandé. En conséquence, elle sera retenue au titre d’une relance simple, soit pour la somme de 15 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [B] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 23 790,50 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires, selon décompte arrêté au 9 décembre 2024, 4ème appel de fonds 2024 inclus.

Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC [Adresse 1] justifie d’un commandement de payer la somme de 22 930,27 euros signifié par acte de commissaire de justice déposé en étude en date du 18 octobre 2023.

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du commandement de payer pour la somme de 22 930,27 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que M. [B] a déjà été condamné par une ordonnance de référé pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC [Adresse 1] à hauteur de 2 000 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [B], partie perdante, sera condamné à payer les dépens de l’instance en ce compris ceux de l’instance en référé, soit l’assignation en référé pour la somme de 158,56 euros, la signification de l’assignation en référé pour la somme de 71,10 euros et les frais de tentatives de recouvrement pour la somme de 675,59 euros.

Le coût du commandement de payer, ne relevant pas des dépens, a été examiné au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [F] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 5] les sommes de :

—  23 790,50 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires, selon décompte arrêté au 9 décembre 2024, 4ème appel de fonds 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 pour la somme de 22 930,27 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  2 000 euros à titre des dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [B] aux dépens de l’instance en ce compris ceux de l’instance en référé, soit l’assignation en référé pour la somme de 158,56 euros, la signification de l’assignation en référé pour la somme de 71,10 euros et les frais de tentatives de recouvrement pour la somme de 675,59 euros ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 25 septembre 2025

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS