21 Mars 2025

RG N° 24/05831 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCJO

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [R] [I]

Monsieur [K] [I]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [R] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparante

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [K] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 17 Janvier 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 21 Mars 2025.

La présente décision a été rédigée par [Y] [M], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 25 octobre 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [R] [I], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3] à GONESSE (95550), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 26 juillet 2024 à la requête de la société CDC HABITAT SOCIAL.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025, à laquelle M. [K] [I] est intervenu volontairement, sans opposition de la partie défenderesse.

A l’audience, Mme [R] [I] et M. [K] [I] demandent un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de leurs difficultés actuelles, et notamment de leurs difficultés financières, la perte de leurs emplois, les graves problèmes de santé de M. [K] [I] et la scolarité de leurs enfants.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais. Elle actualise la dette à la somme de 8 857,11 euros et réclame 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir qu’il n’y a pas eu de paiement depuis le 27 septembre 2024 et que les demandeurs n’ont réalisé aucune recherche de relogement. A titre subsidiaire en cas d’octroi de délais, elle sollicite que ces derniers soient assortis d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement des échéances courantes.

La société CDC HABITAT SOCIAL a été autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé qui sera communiqué le 29 janvier 2025.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 10 juin 2024 par le tribunal de proximité de GONESSE, contradictoire, qui a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et autorisé l’expulsion de Mme [R] [I] et M. [K] [I],

— condamné solidairement Mme [R] [I] et M. [K] [I] à payer la somme de 8 714,71 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, ainsi qu’aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 26 juillet 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour. Un procès-verbal de tentative d’expulsion a été dressé le 9 octobre 2024 et le concours de la force publique a été requis le même jour.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de Mme [R] [I] et M. [K] [I] leur permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

Mme [R] [I] et M. [K] [I] déclarent ne percevoir aucun revenu et être soutenus financièrement par leur famille. Ils font état des graves problèmes de santé de M. [K] [I] ayant nécessité un lourd traitement médical. Ils justifient avoir déposé un dossier auprès de la MDPH du Val d’Oise le 13 septembre 2024 et indiquent qu’une demande de RSA auprès de la CAF est en cours de traitement. Ils précisent aussi que M. [K] [I] a perdu sa société dans laquelle Mme [R] [I] exerçait en qualité de secrétaire au sein de cette dernière. Le couple a deux enfants à charge, l’un scolarisé en classe de 6ème et le second, âgé de 18 ans, perçoit selon leurs dires 800 euros par mois dans le cadre de son alternance.

Mme [R] [I] déclare effectuer des versements occasionnels grâce à une aide familiale. Aux termes de sa requête, elle s’engage à reprendre le paiement du loyer dès que les allocations CAF (RSA) leur seront versées.

Au vu du décompte produit arrêté au 28 janvier 2025, la dette locative s’élève à 9 979,59 euros. Il y est enregistré deux règlements de 2 000 euros en date des 14 août 2024 et 27 septembre 2024 mais aucune somme n’a été versée depuis.

Ainsi, des paiements ponctuels sont effectués dont les deux derniers sont substantiels et traduisent, malgré le montant de la dette, des efforts de la part des occupants dans la mesure de leurs possibilités.

Mme [R] [I] déclare être suivie par une assistante sociale et avoir un rendez-vous à la CAF la semaine suivante. Elle reconnaît ne pas avoir réalisé de demande de relogement, en invoquant leur absence de revenu.

Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire. Il s’oppose à l’octroi de délais et soutient que les demandeurs font preuve de mauvaise volonté dans l’exécution de leurs obligations puisqu’ils ne s’acquittent pas de leur indemnité d’occupation et ne font état d’aucune démarche afin d’assurer leur relogement.

Si Mme [R] [I] et M. [K] [I] ne démontrent pas avoir entrepris de démarches de relogement, il convient de souligner la particulière précarité de leur situation. En effet, actuellement dépourvus de revenus, ils ont néanmoins réalisé des efforts de paiement en août et septembre 2024 grâce au soutien financier de leur famille. Ainsi, ils n’apparaissent pas de mauvaise foi.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de Mme [R] [I] et M. [K] [I], il convient d’accorder un délai de quatre mois, soit jusqu’au 21 juillet 2025, afin de permettre à leurs enfants de terminer sereinement l’année scolaire et pour organiser leur déménagement.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [R] [I] et M. [K] [I].

En revanche, l’équité et la situation des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à Mme [R] [I] et M. [K] [I] un délai de quatre mois, soit jusqu’au 21 juillet 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Condamne Mme [R] [I] et M. [K] [I] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7], le 21 Mars 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,