18 Juillet 2025

RG N° 25/02537 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OND5

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [N] [S] épouse [D]

C/

S.A. ERILIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [N] [S] épouse [D]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. ERILIA

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur REYNAUD, Président

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 20 Juin 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration enregistrée au greffe le 30 avril 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a été saisi par Mme [N] [D], sur le fondement des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 2] à [Localité 7], à la suite de l’itératif commandement de quitter les lieux délivré le 24 mars 2025 à la requête de la S.A. ERILIA.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

À l’audience, Mme [N] [D] demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles. Elle déclare travailler en qualité d’aide-soignante et avoir déjà justifié de ses revenus. Elle précise qu’elle a quatre enfants mineurs scolarisés à charge ainsi qu’un autre fils, qui a participé aux émeutes mais qui est hébergé chez son frère depuis un an. Elle soutient que les indemnités d’occupation sont réglées et fait état de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti.

La S.A. ERILIA, représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais. A titre subsidiaire si des délais étaient octroyés, elle sollicite que ces derniers soient conditionnés au bon paiement de l’indemnité d’occupation courante à son terme exact. En tout état de cause, elle demande au juge de l’exécution de condamner Mme [N] [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que le fils de la demanderesse a été impliqué dans les émeutes de 2023, qu’il a interdiction de paraître sur la commune de [Localité 7] et de porter une arme suite à sa condamnation le 17 novembre 2023 à une peine d’emprisonnement partiellement assortie d’un sursis probatoire. Elle soutient que la demanderesse a continué à héberger son fils dans son logement sis à [Localité 7] et que ce dernier a notamment été appréhendé par les services de police en possession d’un couteau aux abords de la résidence le 15 juin 2024. Compte tenu de la gravité de ces manquements au devoir de jouissance paisible, le bailleur expose avoir dénoncé le protocole de cohésion sociale à Mme [N] [D] le 14 mars 2025.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un procès-verbal de conciliation rendu le 17 septembre 2018 par le tribunal d’instance de MONTMORENCY dans les termes suivants :

— les parties constatent l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 25 novembre 2017,

— les défendeurs s’engagent à payer solidairement à la S.A. ERILIA la somme de 5 940,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 7 septembre 2018, terme août 2018 inclus,

— le demandeur autorise les défendeurs à se libérer de cette somme par versements mensuels successifs de 150 euros, en sus du loyer et des charges en cours, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la remise du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette,

— le demandeur consent pendant cette période à suspendre les effets de la clause résolutoire,

— les parties conviennent qu’en cas de nouvelle défaillance des locataires dans le paiement du loyer courant ou des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire alors suspendue reprendra son plein effet, entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail et permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion des locataires des locaux ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— dans cette hypothèse, les parties s’engagent in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges,

— le demandeur se désiste de sa demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

— les défendeurs prennent à leur charge les dépens.

Ce procès-verbal de conciliation a été signifiée le 18 mars 2019 mais n’a pas été respecté, ce qui n’est pas contesté.

Selon acte sous signature privé en date du 21 mars 2024, les parties ont conclu un protocole de cohésion sociale qui constatait notamment les éléments suivants :

— Mme [N] [D] est débitrice de 3 459,99 euros à l’égard de la société ERILIA,

— la mise en place d’un plan d’apurement de la dette avec une mensualité de 144,17 euros pour la période de mars 2024 à février 2026,

— une décision de résiliation du bail a été rendue le 17 septembre 2018 par le tribunal de proximité de Montmorency,

— la bonne foi de l’occupante eu égard à sa situation personnelle (et qu’il ne lui est pas reproché de troubles de voisinage ou autre manquement grave justifiant la poursuite de l’expulsion),

Il était également convenu que le protocole serait dénoncé de plein droit, par lettre simple à l’occupant avec copie à la CAF ou MSA, pour les situations non cumulatives ci-après énoncées :

— Non-respect par l’occupant des engagements définis dans le titre I du présent protocole (dont le respect du plan d’apurement) ;

— Manquement grave par l’occupant de l’ensemble de ses obligations locatives, notamment l’obligation d’assurer le logement, le devoir d’en jouir paisiblement.

Constatant un défaut de jouissance paisible de la demanderesse, le bailleur a notifié à cette dernière le 14 mars 2025 la dénonciation du protocole de cohésion sociale.

Un itératif commandement de quitter les lieux après dénonciation d’un protocole de cohésion sociale a été délivré le 24 mars 2025.

Mme [N] [D] ne conteste pas ne pas avoir respecté les termes du protocole de cohésion sociale.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de Mme [N] [D] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que Mme [N] [D] dispose de revenus mensuels de 4011,48 euros correspondant à son salaire et aux prestations versées par la CAF, avec cinq enfants à charge dont quatre mineurs scolarisés. Son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 35 171 euros et cinq enfants à charge dont un majeur. Elle soutient que son fils aîné a quitté le logement ainsi que la commune de [Localité 7] et qu’il est actuellement hébergé chez son frère depuis juillet 2024 dans le département des Hauts-de-Seine mais ne verse aucune pièce au soutien de ses déclarations.

Au vu du décompte produit, la dette locative s’élève à 1 255,78 euros au 20 mai 2025. L’indemnité d’occupation courante est réglée et des sommes sont versées en sus de sorte que l’arriéré locatif est en cours d’apurement.

Mme [N] [D] a entrepris des démarches de relogement et justifie avoir déposé une demande de logement locatif social le 25 mars 2025. Elle déclare également avoir déposé un recours en vue d’une offre de logement auprès de la commission DALO avec l’aide de son assistante sociale mais ne verse aucune pièce en ce sens. Ainsi, la seule démarche réalisée s’avère très récente et concomitante à la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire. Il soutient que M. [W] [F], fils aîné de la demanderesse, ne respecte par les obligations et interdictions dont est assorti son sursis probatoire. Au soutien de ses déclarations, il produit un procès-verbal de contravention dressé le 5 octobre 2022 mettant en cause M. [W] [F] pour non-respect de l’arrêté municipal n° 22-416 du 21 juin 2022 interdisant tout regroupement de trois personnes et plus, portant atteinte à la sûreté, la sécurité et la salubrité publique aux abords des commerces implantés, ainsi qu’un rapport de mise à disposition en date du 15 juin 2024 dont il résulte que l’intéressé a été interpellé par les agents de la police municipale pour des faits d’attroupement armé et de port d’arme.

Le bailleur indique que M. [W] [F] a été condamné le 17 novembre 2023 par le tribunal correctionnel à une peine d’emprisonnement partiellement assortie d’un sursis probatoire simple pendant deux ans, assorti notamment d’une interdiction de paraître sur la commune de Franconville et de porter une arme.

Il prétend que Mme [N] [D] manque à son devoir de jouissance paisible en ce qu’elle continue d’héberger son fils et verse aux débats une sommation interpellative en date du 27 janvier 2025 dont il résulte que le commissaire de justice s’est rendu au domicile de la demanderesse, lui a demandé l’identité des personnes occupant réellement le logement ce à quoi elle a répondu « ils habitent tous avec moi sauf mon mari qui est parti et mon premier fils [W] [F] qui habite à [Localité 6] chez son oncle pour son BTS et vient nous voir de temps en temps. Mon mari est parti en 2022 et [W] depuis juillet 2024 à l’obtention de son BAC. »

Mme [N] [D] allègue de sa bonne foi en rappelant que le tribunal d’instance de Montmorency lui a accordé des délais de paiement en 2018 et que le bailleur a accepté de conclure un protocole de cohésion sociale avec elle en 2024. Elle indique que le protocole a été dénoncé par le bailleur suites aux émeutes de l’année 2023 auxquelles sont fils aîné a participé. Elle fait valoir qu’elle a presque soldé sa dette malgré ses difficultés financières et sa situation familiale.

S’il est établi que M. [W] [F] se trouvait encore sur la commune de [Localité 7] le 15 juin 2024 et que la demanderesse a reconnu le 27 janvier 2025 que ce dernier venait la voir de temps en temps, le bailleur ne démontre toutefois pas que les troubles de jouissance se sont poursuivis et qu’elle héberge toujours son fils aîné.

Par ailleurs, il convient de noter les sérieux efforts de Mme [N] [D] qui règle son indemnité d’occupation et la mensualité du plan d’apurement joint au protocole d’accord conclu le 21 mars 2024, de sorte qu’elle apparaît de bonne foi.

En raison de ces éléments et de la situation familiale de l’intéressée, il convient de lui accorder un délai de six mois, soit jusqu’au 18 janvier 2026, pour quitter le logement.

À l’expiration de ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante et du respect du plan d’apurement de la dette.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [N] [D] et de la faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par la S.A. ERILIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

Accorde à Mme [N] [D] un délai de six mois, soit jusqu’au 18 janvier 2026 inclus, pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation et au respect du plan d’apurement de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Condamne Mme [N] [D] à payer à la S.A. ERILIA une somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] [D] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du Val d’Oise – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Pontoise, le 18 Juillet 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,