DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

06 Octobre 2025

N° RG 21/02729 – N° Portalis DB3U-W-B7F-MBMD

Code NAC : 30A

[X] [N]

S.C.I. DU PRIEURE

C/

S.A.S. AEREL

SELARL MMJ

[X] [M]

[Z] [A]

S.E.L.A.R.L. FIDES

S.E.L.A.R.L. ASTEREN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 06 octobre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 23 Juin 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDEUR

Monsieur [X] [N], né le 17 Mars 1967 à [Localité 13], demeurant [Adresse 9]

S.C.I. DU PRIEURE, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 380 496 877 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentés par M^e Lucille SUDRE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Norbert GRADSZTEJN, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEURS

SELARL MMJ, représentée par Maître [P] [G], demeurant [Adresse 5], es qualité de mandataire judiciaire de la SCI DU PRIEURE, nommé à cette fonction selon jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise en date du 27 septembre 2022 et par arrêt de la cour d’appel de Versailles du 16 mai 2023

représentée par M^e Yann-Charles CORRE, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A.S. AEREL, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 821 133 873 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Elisabeth GUYOT, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Malika OUARTI, avocat plaidant au barreau de Paris.

S.E.L.A.R.L. FIDES,prise en la personne de Me [E] [O], dont le siège social est sis [Adresse 7], es qualité d’administrateur judiciaire de la SAS AEREL, nommé à cette fonction selon jugement du tribunal de commerce de Pontoise en date du 26 juin 2023

n’ayant pas constitué avocat

S.E.L.A.R.L. ASTEREN, FIDES,prise en la personne de Me [E] [O] dont le siège social est sis [Adresse 6], es qualité d’administrateur judiciaire de la SAS AEREL

n’ayant pas constitué avocat

Maître [X] [M], de la SELARL [M] & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 8], es qualité d’administrateur judiciaire de la SCI DU PRIEURE, nommé à cette fonction selon jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 27 septembre 2022 et par arrêt de la cour d’appel de Versailles en date 16 mai 2023

représenté par M^e Georges ZOGHAIB, avocat au barreau du Val d’Oise

Maître [Z] [A], mandataire judiciaire domicilié [Adresse 12] , en sa qualité d’administrateur provisoire de la SCI DU PRIEURE

représenté par M^e Véronique FAUQUANT, avocat au barreau du Val d’Oise

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 21 avril 2016, la SCI du Prieuré, représentée par Monsieur [W] [N] en qualité de gérant, a consenti à la société AEREL en formation, représentée par son représentant légal Monsieur [F] [N], un bail commercial portant sur une parcelle de terrain d’environ 2.100 m² contenant entre autres un hangar à usage agricole d’environ 700 m² sise [Adresse 2] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 23 avril 2016, moyennant un loyer annuel de 9.600 € hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. Il n’a pas été convenu de dépôt de garantie. Les locaux sont à usage exclusif de gardiennage de véhicules automobiles, activités commerciales annexes à cette activité.

Il convient de préciser que par jugement du 24 novembre 2015, le tribunal de commerce de Salon-de-Provence a prononcé à l’encontre de Monsieur [W] [N] une interdiction de gérer toute personne morale ayant une activité économique pendant 10 ans.

Compte tenu de la mésentente entre les trois associés de la SCI, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise a, par ordonnance du 4 novembre 2016, désigné Maître [Z] [A] en qualité d’administrateur provisoire de la SCI du Prieuré.

Par exploit du 20 avril 2021, Monsieur [X] [N], associé majoritaire de la SCI du Prieuré, a fait assigner la SCI du Prieuré, Maître [Z] [A], son administrateur provisoire, ainsi que la société AEREL devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins notamment de voir prononcer la nullité du bail consenti à la société AEREL, et voir désigner un expert judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative des biens occupés par cette dernière.

Aux termes d’une assemblée générale du 20 juillet 2022, Monsieur [X] [N] a été désigné en qualité de nouveau gérant de la SCI du Prieuré.

Par jugement du 27 septembre 2022, la chambre des procédures collectives du tribunal judiciaire de Pontoise a, sur déclaration de cessation des paiements de Maître [A], ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SCI du Prieuré, désigné Maître [P] [G] en qualité de mandataire judiciaire et Maître [X] [M] en qualité d’administrateur, avec mission d’assistance. Par jugement du 22 novembre 2022, le même tribunal a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI du Prieuré et désigné Maître [P] [G] en qualité de liquidateur, mais par arrêt du 16 mai 2023, la Cour d’appel de Versailles a infirmé ce jugement et ouvert une période d’observation de cinq mois, Maître [M] et Maître [G] étant maintenus en fonction.

Par jugement du 26 juin 2023, le tribunal de commerce de Pontoise a prononcé la liquidation judiciaire de la société AEREL et désigné la SELARL Fides en la personne de Maître [E] [O] en qualité de liquidateur.

Par ordonnance du 7 juillet 2023, suite à des débats du 23 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a constaté la résiliation de plein droit du bail du 21 avril 2016 à la suite d’un commandement de payer visant la clause résolutoire non suivi d’effet, et ordonné l’expulsion de la société AEREL et de tous occupants de son chef.

Le 4 septembre 2023, la SCI du Prieuré a déclaré entre les mains de Maître [E] [O] une créance d’un montant total de 1.286.740 €.

Par exploit du 8 septembre 2023, Monsieur [X] [N] a fait assigner en intervention forcée devant ce tribunal Maître [M] ès qualités d’administrateur judiciaire de la SCI du Prieuré, Maître [G], mandataire judiciaire de la SCI du Prieuré, et la SELARL Fides en la personne de Maître [E] [O] ès qualités de liquidateur de la société AEREL. Par ordonnance du 21décembre 2023, le Président de la deuxième chambre de ce tribunal a ordonné la jonction avec l’instance précédente.

Par jugement du 23 avril 2024, la chambre des procédures collectives du tribunal judiciaire de Pontoise a arrêté le plan de redressement de la SCI du Prieuré d’une durée de cinq ans, et désigné Maître [M] en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

La SCI du Prieuré étant redevenue in bonis, et le liquidateur de la société AEREL ayant changé de dénomination sociale, Monsieur [X] [N] et la SCI du Prieuré ont, par exploit du 10 décembre 2024, régularisé la procédure à l’égard de la SELARL Asteren en la personne de Maître [E] [O]. Par ordonnance du 16 janvier 2025, le Président de la deuxième chambre de ce tribunal a ordonné la jonction avec les instances précédentes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mars 2025. L’affaire a été plaidée le 23 juin 2025 et mise en délibéré au 6 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par leurs dernières écritures du 10 décembre 2024, Monsieur [X] [N] et la SCI du Prieuré demandent au tribunal de :

Juger nul, de nullité absolue, et de nul effet le bail conclu le 21 avril 2016 entre la SCI du Prieuré et la société AEREL,Prononcer, au besoin d’office, la nullité du bail précité,Condamner la société AEREL, prise en la personne de Me [E] [O], son liquidateur judiciaire, à régler à la SCI une somme de 557.875,17 € en réparation de son préjudice locatif,A titre subsidiaire :

Désigner un expert avec mission de déterminer la valeur locative des biens occupés par la société AEREL ,

Condamner la société AEREL, prise en la personne de Me [E] [O], à régler à la SCI une somme équivalente au différentiel de loyer qui aurait été perçu en fonction de la valeur locative déterminée à dire d’expert,Donner acte à Monsieur [X] [N] de ce qu’il n’est pas opposé à la désignation de Monsieur [U] [H], expert, déjà en charge d’une mission similaire,Fixer la provision de l’expert,

Condamner la société AEREL, prise en la personne de Me [E] [O], à régler à la SCI la somme de 1.268.917,92 € au titre de la remise en état, sauf expertise judiciaire,En tout état de cause :

Condamner toute partie succombante à régler chacune la somme de 15.000 € à Monsieur [X] [N] au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens,Fixer au passif de la société AEREL les sommes suivantes :557.875,17 € en réparation du préjudice locatif subi,1.268.917,92 € au titre de la remise en état en réparation du préjudice environnemental,15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Ils font valoir en premier lieu que le bail du 21 avril 2016 est frappé d’une nullité absolue en ce qu’il a été conclu avec une société qui ne jouissait pas de la personnalité morale, puisqu’elle n’a été immatriculée que postérieurement, le 24 juin 2016, au registre du commerce et des sociétés de Pontoise, et en ce que la SCI du Prieuré était représentée par Monsieur [W] [N], alors que celui-ci a été frappé d’une interdiction de gérer pendant 10 ans par un jugement du tribunal de commerce de Salon de Provence en date du 24 novembre 2015.

Ils font valoir ensuite que le prononcé de la nullité du bail du 21 avril 2016 emporte l’anéantissement rétroactif du contrat, les parties devant être remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant sa conclusion, et les restitutions réciproques pouvant être exécutées en nature ou en valeur.

S’agissant du préjudice locatif, ils font valoir que la société AEREL est redevable d’une indemnité d’occupation du 21 avril 2016 au 7 juillet 2023, date de l’ordonnance prononçant son expulsion, que la SCI génère aujourd’hui un revenu de 5.886 € HT et HC par mois, soit un différentiel de de l’ordre de 5.086 € HT et HC par mois, et que la société AEREL n’a réglé qu’une somme de 42.267 € HT soit 50.720 € TTC au titre de son occupation. C’est la raison pour laquelle ils réclament la somme de 557.875,17 € TTC à titre principal. A titre subsidiaire, ils sollicitent la nomination d’un expert judiciaire avec mission de déterminer la valeur locative des biens loués à la société AEREL.

S’agissant de la remise en état des lieux, ils font valoir que la société AEREL engage sa responsabilité au titre de ses graves manquements à la législation applicable en matière de stockage de déchets, un arrêté du Préfet du Val d’Oise du 15 octobre 2024, mettant en demeure la société AEREL de régulariser sa situation administrative dans le délai d’un mois n’ayant pas été suivi d’effet, et que la remise en état se monte à la somme de 1.268.917,92 €, sauf à ordonner une expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 août 2024, la SELARL MMJ, représentée par Maître [P] [G], demande au tribunal de :

Ordonner sa mise hors de cause. A défaut :Prendre acte de ce qu’il s’en rapporte à la sagesse du tribunal sur le mérite des demandes formulées par Monsieur [X] [N] et par tout autre partie,Débouter toute partie de toute éventuelle demande dirigée à son encontre ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI du Prieuré,En tout état de cause :

Condamner toute partie succombante à lui verser, ès qualités, une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Il fait valoir que selon ordonnance rendue le 10 mai 2024 par le juge commissaire au redressement judiciaire de la SCI du Prieuré, il a été mis fin à sa mission de mandataire judiciaire.

La SELARL Asteren, prise en la personne de Maître [E] [O], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société AEREL, régulièrement assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Maître [X] [M] a constitué avocat, mais n’a pas déposé de conclusions. En tout état de cause, il a perdu sa qualité d’administrateur judiciaire de la SCI du Prieuré du fait de l’adoption du plan de redressement de cette société, redevenue in bonis.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à l’assignation du 10 décembre 2024 et aux conclusions du 9 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du bail du 21 avril 2016

En premier lieu, le bail du 21 avril 2016 a été consenti par la SCI du Prieuré prise en la personne de son gérant, Monsieur [W] [N]. Or ce dernier était frappé d’une interdiction de gérer, administrer ou contrôler, directement ou indirectement toute personne morale ayant une activité économique pendant 10 ans, prononcée par le tribunal de commerce de Salon de Provence le 24 novembre 2015. Il ne pouvait ignorer cette décision, au demeurant contradictoire, qui lui a été signifiée par le greffe du tribunal de commerce, et qui a fait l’objet d’une publication au BODACC du 10 décembre 2015. Il n’a toutefois pas informé Monsieur [X] [N], associé majoritaire de la SCI, de la signature de ce bail.

En deuxième lieu, le bail a été consenti à la SAS en formation AEREL, représentée par son représentant légal, Monsieur [F] [N], sans autre précision. Toutefois, conformément à l’article L 210-6 du code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. En l’espèce, il ressort de l’extrait K bis de la société AEREL que celle-ci n’a été immatriculée que le 24 juin 2016. Il en résulte que le 21 avril 2016, la société AEREL n’avait aucune existence légale, et qu’elle ne pouvait être représentée par quiconque. Pour que l’acte soit valable, il aurait convenu que Monsieur [F] [N] agisse en nom personnel pour le compte d’une société en formation, et qu’il déclare que la société reprendrait les engagements souscrits après son immatriculation, ce qui n’est pas le cas.

Dès lors, le bail du 21 avril 2016 est frappé d’une nullité absolue, les deux règles méconnues intéressant l’ordre public, la nullité pouvant être demandée par toute personne qui y trouve un intérêt. Tel est le cas d’un associé de la SCI devenu par la suite gérant de droit de cette SCI.

Il convient en conséquence de prononcer la nullité de ce bail.

Sur les créances de la SCI du Prieuré

Aux termes des articles L 622-21 et L 622-22 du code de commerce, applicables à la liquidation judiciaire par l’effet de l’article L 641-3 du même code, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il en découle que les demandes de condamnation de la société AEREL en paiement de diverses sommes sont irrecevables, seule la fixation des créances au passif de cette société étant permise.

Il est par ailleurs de principe que le juge qui statue sur l’admission d’une créance au passif doit se prononcer dans les limites du montant indiqué dans la déclaration de cette créance, y compris lorsque, non encore définitivement fixé, il l’a été sur la base d’une évaluation, celle-ci ne pouvant être augmentée après l’expiration du délai légal de déclaration.

En l’espèce, la SCI du Prieuré a déclaré le 4 septembre 2023 entre les mains de Maître [E] [O], alors membre de la SELARL Fides, une créance de 1.286.740 €. Aucune déclaration complémentaire n’est invoquée. Elle a assigné le liquidateur à deux reprises, le 8 septembre 2023 et le 10 décembre 2024 du fait du changement de sa raison sociale. La demande de fixation de sa créance au passif de la société AEREL est dès lors recevable, mais dans la limite de 1.286.740 €.

Sur le préjudice locatif

Le bail du 21 avril 2016 étant annulé, il est censé n’avoir jamais existé, et les prestations exécutées donnent lieu à restitution. Il est de principe que la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution.

En l’espèce, la société AEREL, qui a occupé les lieux entre le 23 avril 2016 – date de prise d’effet du bail – et le 7 juillet 2023 – date du prononcé de la résiliation du bail – est redevable d’une indemnité d’occupation, sous déduction des sommes effectivement versées.

Le 10 janvier 2022, Monsieur [H], expert, a estimé la valeur locative en l’état des lieux occupés par la société AEREL, soit un terrain de 2.100 m² avec un hangar de 700 m², à 9.600 € par an HT et HC, soit le montant prévu par le bail annulé. L’expert a estimé à 140.000 € les gros travaux relevant de l’article 606 du code civil à réaliser. Après travaux, la valeur locative serait de 28.000 € par an HT et HC.

Dans la mesure où les demandeurs ne justifient pas d’avoir exécuté des travaux, il n’y a aucune raison que l’expert revienne sur son évaluation, et la demande d’une nouvelle expertise sera rejetée.

D’autre part, la valeur locative des lieux n’étant pas différente du loyer convenu, il n’existe pas de différentiel de loyer. Le préjudice locatif de la SCI du Prieuré est égal aux condamnations prononcées le 7 juillet 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, à savoir :

19.200 € au titre des loyers et indemnités d’occupation dus de l’échéance du mois de novembre 2021 jusqu’à l’indemnité d’occupation du mois de juin 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2021 sur la somme de 1.920 € et à compter du 21 mars 2023 pour le surplus, arrêtés au 26 juin 2023,240 € au titre de la clause pénale,13.283,33 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,1.649,50 € au titre des primes d’assurances,1.046,17 € au titre des dépenses d’eau,1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,201,24 € au titre du coût du commandement de payer du 31 décembre 2021,

Soit un total de 36.620,24 €, outre les intérêts arrêtés au 26 juin 2023.

En conséquence, le préjudice locatif sera fixé à la somme de 36.620,24 € outre les intérêts.

Sur la remise en état des lieux

Il est de principe que celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur.

En l’espèce, la SCI du Prieuré considère que la société AEREL a engagé sa responsabilité au titre de manquements graves commis à la législation applicable en matière de stockage de déchets.

Il convient d’observer que le rapport de l’Inspection des installations classées du Val d’Oise en date du 14 juin 2024 versé aux débats, ainsi que l’arrêté du Préfet du Val d’Oise en date du 15 octobre 2024, s’ils concernent bien la société AEREL, ne s’appliquent qu’au terrain situé [Adresse 3], appartenant à la SCI Saint-Médard, à savoir les parcelles A [Cadastre 10] et A [Cadastre 11].

Il ressort néanmoins d’un devis établi le 5 octobre 2023 par la société Build Consulting BTP qu’il existe également des terres polluées sur le terrain de la SCI du Prieuré, d’autant que la société AEREL a exercé sur ce terrain strictement les mêmes activités que sur le terrain de la SCI Saint-Médard. Ce devis, régulièrement versé aux débats, n’a été discuté par personne. La remise en état du terrain, qui incombera de toute évidence au propriétaire compte tenu de la liquidation judiciaire de la société AEREL, a été évaluée par cette société à la somme de 1.268.917,92 € TTC.

Toutefois, le tribunal ne pouvant se prononcer que dans les limites du montant indiqué dans la déclaration de créance, et compte tenu du préjudice locatif fixé à la somme de 36.620,24 €, le préjudice de remise en état ne pourra être fixé qu’à :

1.286.740 € – 36.620,24 € = 1.250.119,80 €.

Il y a lieu dès lors de fixer à la somme de 1.286.740 € la créance totale de de la SCI du Prieuré au passif de la société AEREL.

Aucune demande n’est formée à l’encontre des autres parties.

Sur les mesures accessoires

Il convient d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la société AEREL.

Compte tenu de la situation économique de la société AEREL, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Saint-Médard, de Monsieur [X] [N] ou de Maître [P] [G].

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Prononce la nullité du bail du 21 avril 2016 entre la SCI du Prieuré et la société AEREL ;

Fixe à la somme de 1.286.740 € la créance totale de la SCI du Prieuré au passif de la liquidation judiciaire de la société AEREL ;

Déboute la SCI du Prieuré et Monsieur [X] [N] du surplus de leurs demandes ;

Déboute Maître [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la société AEREL ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 6 octobre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY