PREMIERE CHAMBRE

12 Juin 2025

N° RG 24/04911 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N6GT

72A

S.D.C. RESIDENCE LES SOURCES

C/

[P] [F] [T]

[X] [E] épouse [F] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 1] et [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 14], représenté par son syndic la société CABINET DES GESTION GUY SOUTOUL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau de Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [F] [T], demeurant [Adresse 3] [Adresse 16], défaillant

Madame . [X] [E] épouse [F] [T], demeurant [Adresse 3] [Adresse 16], défaillante

— -==o0§0o==--

M. [G] [F] [T] et Mme [X] [L] sont propriétaires des lots n°511, 575, 862 et 971 dépendants d’un ensemble immobilier sis [Adresse 18] et [Adresse 5] à [Localité 13] [Adresse 9], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 26 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné solidairement M. [F] [T] et Mme [X] [L] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées pour un montant de 7 568,47 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et [Adresse 5] à Montigny lès Cormeilles ([Adresse 19] [Adresse 11]), représenté par son syndic en exercice le cabinet Guy Soutoul a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [F] [T] et Mme [X] [L], afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  7 673,26 euros à titre de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 4 juillet 2024, appels de fonds du 1er juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date de la sommation de payer la somme de 5 343,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  972, 80 euros à titre de frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du code civil.

—  2 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande également la capitalisation des intérêts et la condamnation des défendeurs aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer, le coût des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [F] [T] et Mme [X] [L], qui ont déjà été condamnés au règlement des charges de copropriété, ne règlent à nouveau pas les charges depuis leur dernière condamnation.

M. [F] [T] et Mme [X] [L] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres et sur l’interphone de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8]. Ils n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 17 avril 2025 et mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC résidence Les Sources justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, l’état hypothécaire et le titre de propriété dont il résulte que M. [F] [T] et Mme [X] [L] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°511, 575, 862 et 971,

— le règlement de copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juillet 2023 et 23 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours relatif à l’assemblée générale du 6 juillet 2023 ;

— un décompte individuel détaillé,

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 3 665,96 euros en date du 21 novembre 2023 et deux relances simples des 2 novembre 2023 et 29 janvier 2024,

— une sommation de payer la somme de 5 503,79 euros en date du 15 février 2024,

— les contrats du syndic.

N’est pas produit l’attestation de non-recours de l’assemblée générale du 23 mai 2024. Aucune contestation de cette assemblée générale n’est toutefois rapportée.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte individuel laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7 673,26 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appel travaux.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Il convient donc de déduire les frais intitulés « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » et « honoraires transmission dossier avocat », pour un montant total de 704 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ‘'uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrés en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic correspondant à la sommation de payer en date du 15 février 2024, à la constitution d’hypothèque en date du 4 juillet 2024 et à la mise en demeure du 21 novembre 2023, à la hauteur des montants prévus dans le contrat du syndic, soit pour la somme totale de 441,55 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété visant en son article 85 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, M. [F] [T] et Mme [X] [L] sont tenus solidairement au règlement de la dette dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [F] [T] et Mme [X] [L] à verser au [Adresse 20] la somme de 8 114,81 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement, selon décompte arrêté au 4 juillet 2024, appels de fonds du 1er juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date de la sommation de payer pour la somme de 5 343,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que, M. [F] [T] et Mme [X] [L] ont déjà été condamnés pour des impayés de charges de copropriété. Leur manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC résidence Les Sources à hauteur de 650 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [F] [T] et Mme [X] [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance, lesquels seront recouvrés par SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés et qui ne comprendront pas le coût de sommation de payer en date du 15 février 2024 et de la constitution d’hypothèque en date du 4 juillet 2024, déjà prises en compte au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement M. [G] [F] [T] et Mme [X] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et [Adresse 5] à [Localité 15] les sommes de :

—  8 114,81 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement, selon décompte arrêté au 4 juillet 2024, appels de fonds du 1er juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 pour la somme de 5 343,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  650 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [G] [F] [T] et Mme [X] [L] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 17], le 12 juin 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS