TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Avril 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 28 Janvier 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Thomas TRIBOT,

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à [A] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04004 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3SAY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [K] [N]

né le 27 Janvier 1988 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thomas TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Madame [Y] [G] divorcée [Z]

née le 08 Mars 1945 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Flora RAYBAUD GELINOT, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE N° RG 23/04121

DEMANDEUR

Madame [Y] [G] divorcée [Z]

née le 08 Mars 1945 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Flora RAYBAUD GELINOT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [K] [N]

né le 27 Janvier 1988 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thomas TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Thomas TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE RG 24/5625

DEMANDEUR

Madame [B] [C]

née le 08 Mai 1945 à , domiciliée : chez SAS PROV JURIS, [Adresse 6]

représentée par M^e Flora RAYBAUD GELINOT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

E.U.R.L. NBP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2016, Mme [B] [C] a consenti un bail d’habitation à M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] sur une maison à usage d’habitation située au [Adresse 1] à [Localité 9].

Une clause insérée dans les conditions particulière du contrat stipule que le preneur se charge de la remise en état du bien et fera un descriptif quantitatif des travaux à effectuer, moyennant une réduction du loyer, alors fixé à 850 euros.

Par acte du même jour, Mme [B] [C] a consenti à la société EURL NBP PLOMBERIE, géré par M. [J], [K] [N], un bail sur un local à usage d’atelier et de bureaux (soit une pièce de 16m2) et sur deux emplacements de voitures (sur un terrain de 300m2) situés dans la même habitation, moyennant le versement d’un loyer de 450 euros.

Se plaignant d’impayés de loyer, Mme [B] [C] a fait délivrer aux locataires le 28 février 2019 un congé pour motif légitime et sérieux, contesté par les locataires et qui ne sera finalement pas suivi d’effet.

Par actes de commissaire de justice du 18 mars 2021 puis du 28 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires et à l’EURL NBP PLOMBERIE un commandement de payer respectivement la somme principale de 21225 euros et 5150 euros puis de 34797 euros et 15950 euros au titre des arriérés locatifs, visant la clause résolutoire prévue dans les deux contrats de bail.

Par assignations du 28 avril 2023, Mme [B] [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour notamment faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] et obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 34797 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2023.

Se plaignant de désordres dans le bien loués, M. [J], [K] [N] a, de son coté, fait assigner, par acte du 28 avril 2023, Mme [B] [C] devant la même juridiction, aux fins de l’enjoindre à faire des travaux, obtenir le remboursement de 40.000 euros au titre des travaux déjà effectués et une suspension de loyer.

En parallèle, par ordonnance rendue le 5 avril 2024, le Président du tribunal judiciaire de Marseille s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection pour juger du bail conclu entre Mme [B] [C] et la société EURL NBP PLOMBERIE, considérant que ce bail serait accessoire à celui conclu avec M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R].

Dans ces conditions, Mme [B] [C] a, par acte du 23 juillet 2024, fait assigner la société EURL NBP PLOMBERIE aux fins de notamment faire constater la résolution du bail, ordonner la libération des lieux et obtenir le paiement de la somme de 23600 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 1er juillet 2024.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 28 janvier 2025.

À cette audience, Mme [B] [C], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions n°4 pour demander au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Joindre les trois procédures enrôlées sous numéro°23-04121, RG n°23-04004 et RG n°24-05625,Débouter M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] de l’ensemble de leurs demandes,Prononcer la nullité de la clause travaux et procéder aux restitutions entre les parties selon les modalités suivantes : A titre principal, débouter les locataires de leur demande en remboursement de travaux pour défaut de preuve,A titre subsidiaire, les rembourser à hauteur de 20.000 euros,En tout état de cause, condamner M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] à lui rembourser la somme de 20.000 euros correspondant à la minoration de loyer accordée pendant le bail, somme à parfaire au jour de l’audience,Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 28 avril 2023,Ordonner la libération des lieux, avec si besoin le concours de la force publique,Condamner M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] à lui payer la somme de 53703 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025,Condamner la société EURL NBP PLOMBERIE à lui payer la somme de 25850 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025, date de résiliation du bail par le liquidateur judiciaire,Condamner M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] à payer une indemnité d’occupation de 1.050 euros jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société NBP PLOMBERIE à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] aux dépens.

M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de :

Prononcer la nullité du contrat de bail,Accorder un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter le logement,Réviser le montant du loyer à la baisse et ordonner une compensation des dettes entre les parties en fixant la dette locative au même montant que le coût des travaux d’amélioration engagés par les locataires, soit à hauteur de 52.700 euros,Débouter Mme [B] [C] de sa demande de dommages et intérêts.A l’audience, le conseil des locataires se désiste de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société EURL NBP PLOMBERIE, bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le conseil de Mme [B] [C] informe que l’entreprise a été liquidée selon jugement rendu le 30 octobre 2024 par le tribunal de commerce de Marseille, qui a désigné Maître [S] [H] en qualité de liquidateur. Elle ajoute que sa créance, d’un montant de 27836,06 euros, a été déclarée par courrier du 11 décembre 2024 au liquidateur, et que ce dernier a été averti de cette audience.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la jonction des dossiers

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, malgré la liquidation judiciaire de la société EURL NBP PLOMBERIE, prononcée par jugement du tribunal de commerce de Marseille le 30 octobre 2024, la créance de Mme [B] [C] a été déclarée auprès de Maître Maître [S] [H], en sa qualité d’administrateur de la société EURL NBP PLOMBERIE et ce dernier a été dûment informé de la présente procédure par courrier recommandé du 11 décembre 2024. Dans ces conditions, cette instance n’est pas interrompue au sens de l’article 369 du code de procédure civile.

En l’absence d’interruption d’instance, une bonne administration de la justice commande de faire droit à la demande de jonction des dossiers RG n°23-04121, RG n°23-04004 et RG 24-05625, qui portent sur les mêmes contrats de bail et opposent les mêmes parties.

2. Sur la prescription de l’action en nullité du contrat de bail

En application de l’article 2224 du code civil, l’action en nullité est une action personnelle qui se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, dans leurs dernières écritures du 23 janvier 2025, M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] soulèvent la nullité du contrat de bail signé le 1er septembre 2016, invoquant un vice du consentement du fait de l’absence de DEP et du fait de la nullité de la clause de travaux sollicitée par les parties, et qui sera étudiée ci-dessous.

Il sera rappelé qu’en vertu des articles 1130 et 1137 du code civil, un vice de consentement sous la forme d’un dol est caractérisé lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Le dol est notamment le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, au moment de la signature du bail le 1er septembre 2016, [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] avaient parfaitement connaissance de la formulation de la clause de travaux, insérées et rédigées par les deux parties au sein des conditions particulières du contrat. De la même manière, ayant contribué à modifier le contrat de bail, notamment sur sa durée, les locataires ne peuvent prétendre ne pas avoir été informé de l’absence de DEP dans le contrat.

Partant, le délai de prescription de 5 ans, qui court à compter du 1er septembre 2016, pour solliciter la nullité du contrat est acquis depuis le 1er septembre 2021. L’action en nullité du contrat de bail est ainsi prescrite.

En tout état de cause, les locataires ne rapportent ni la preuve que la bailleresse a intentionnellement dissimulé le DEP pour vicier le consentement des preneurs, pas plus qu’ils ne rapportent la preuve que l’absence du DEP leur a causé un grief et qu’il était un élément déterminant de leur consentement. Le tribunal constate en effet que les locataires ont continué à occuper les lieux, malgré les problèmes de chauffage allégués, depuis plus de 8 années, sans avoir sollicité de DEP au bailleur, et sans se plaindre du manque de chauffage dans les lieux.

La demande en nullité du contrat sera par conséquent rejetée.

3. Sur la nullité de la clause de travaux et ses conséquences

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

En l’espèce, les conditions particulières du contrat de bail du 1er septembre 2016 continent une clause travaux qui stipule que : « Le preneur se charge de la remise en état et fera un descriptif et un quantitatif des travaux à effectuer en contrepartie le loueur a minorer le prix des loyers ». Il s’agit d’une disposition d’ordre public, qui a vocation à protéger les intérêts du locataire.

Les parties s’accordent pour annuler les effets de cette clause, du fait de l’imprécision de ses termes.

Aucun détail n’est en effet donner sur le coût des travaux, la date de leur réalisation et sur la durée de la minoration du montant des loyers.

Cette clause étant déclarée non avenue, il convient de replacer les parties, comme si cette clause n’avait jamais existé, selon le régime de la restitution décrit aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.

Il ressort du courrier recommandé de la bailleresse du 20 décembre 2018, que la minoration du loyer est bien de 200 euros, le loyer initial étant fixé à 1500 euros (1050 euros pour le bail à usage d’habitation et 450 euros pour les locaux à usage commercial). Ces montants ne sont d’ailleurs jamais contestés par les locataires.

Comme le suggère Mme [B] [C], la restitution de cette minoration de loyer s’élève ainsi à : 200 euros X 100 mois = 20.000 euros

De leur côté, M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] ne justifient pas du coût des travaux effectués, à hauteur de 52.700 euros. De simples photographies prises par eux-mêmes, ni datés, ni géolocalisés, ainsi que les deux constats effectués par des commissaires de justice les 13 octobre 2021 et 14 mai 2024 ne suffisent pas à chiffrer ces travaux à ce montant.

Seule une facture relative aux travaux de la piscine pour un montant de 12.709,40 euros est produite. Les travaux de la piscine sont d’ailleurs corroborés par la comparaison entre les deux constats de commissaires de justice des 13 octobre 2021 et 14 mai 2024.

Néanmoins, malgré le manque de justificatifs des travaux, il n’est pas contesté par la bailleresse que les locataires ont bien effectué des travaux d’amélioration du logement, comme cela ressort du courriel du 1er octobre 2016, corroboré par des photographies, dans lequel M. [J] [N] liste les travaux effectués, notamment : peinture des murs et plafonds de la maison, pose de parquet dans les chambres et la salle à manger, réparation au niveau de la piscine, remplacement des toilettes et restauration de la salle de bain.

Par conséquent, au regard de ces travaux d’amélioration et faute d’avoir d’autres justificatifs, il convient d’évaluer à 20.000 euros, somme proposée par la bailleresse, le montant à restituer suite à l’annulation de la clause travaux.

La compensation entre ces deux montants sera ordonnée dans les conditions prévues par les articles 1348-2 et suivants du code civil.

4. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

4.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [B] [C] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

4.2. Sur la résiliation des deux baux

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les deux contrats de bail a été signifié à M. [J], [K] [N], à Mme [E], [V] [R] et à l’EURL NBP PLOMBERIE le 28 février 2023. Or, d’après l’historique des versements, les sommes de 34797euros et de 15950 euros n’ont pas été réglées par ces derniers dans le délai requis.

La validité du commandement de payer, tout comme la demande en résiliation du bail n’est d’ailleurs pas contestée par les locataires, puisque ces derniers ont sollicité à titre principal la nullité du contrat de bail, acceptant la libération des lieux.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 avril 2023, s’agissant du bail à usage d’habitation.

S’agissant du bail commercial, Maître [S] [H] en qualité de liquidateur de la société EURL NBP PLOMBERIE a confirmé la résiliation de ce bail commercial par courrier recommandé du 8 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [B] [C] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R], qui sollicitent des délais pour quitter les lieux, n’apportent aucun élément sur leur situation personnelle et financière. En l’absence de pièces et du fait de l’ancienneté du litige et des impayés de loyers récurrents depuis 2016, la demande en délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

5. Sur la dette locative et la demande en diminution du loyer

M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] sollicitent une minoration de loyer afin qu’il y ait compensation entre la dette locative et les travaux effectués, évalués à hauteur de 52.700 euros.

Ils soulèvent en réalité une exception d’inexécution, considérant avoir suspendu le paiement des loyers du fait de l’indécence du logement.

Pour rappel, l’article 1219 du code civil prévoit la possibilité pour une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’inexécution d’une obligation par son co-contractant est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret du Conseil d’Etat n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit ainsi que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

Il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées,(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance, qui pourra compenser l’absence de versement de loyer.

En l’espèce, le courriel initial du 26 octobre 2018 envoyé par M. [J] [N] à la bailleresse au titre de la clause travaux ainsi que les deux constats de commissaires de justice font notamment état de :

Problèmes de toiture avec des tuiles manquantes et une charpente rongée, La vétusté des volets, dont le bois est rongé et dont le système de verrouillage aurait été cassé suite à un cambriolage,Traces de moisissures et d’infiltrations dans la cuisine, la salle de bain et les chambres.

Dans la mesure où une clause travaux avait été insérée, il n’est pas contesté par les parties que le bien mis en location comportait certains désordres, raison pour laquelle il n’est pas non plus contesté que M. [J] [N] a procédé à certains travaux d’amélioration.

Toutefois, les locataires ne rapportent la preuve du caractère indécent des désordres invoqués, justifiant une diminution du montant de la dette.

En effet, le commissaire de justice ne décrit pas les désordres avec suffisamment de précision ; il n’est pas un expert, ayant les connaissances techniques suffisantes pour en déduire que ces désordres rendent le bien insalubre et/ou inhabitable, avec des risques pour la sécurité des habitants. Le commissaire de justice ne formule que des suppositions, notamment en ce qui concerne l’état de la toiture et de l’installation électrique générale.

En outre, les locataires ont continué à habiter cette maison depuis 9 ans, malgré ces désordres allégués, qui n’ont d’ailleurs jamais été dénoncés aux services compétents de la ville. Ces derniers ne rapportent pas non plus la preuve qu’une déclaration à l’assurance pour vol a été faite, pour justifier du refus par l’assureur de réparer les volets. De la même manière, les locataires ne se sont jamais plaints du manque de chauffage avant la présente procédure.

A cela s’ajoute que les traces de moisissures et d’infiltrations constatés par le commissaire de justice sont discrètes sur les photographies et ne sont ainsi pas de nature à rendre le bien inhabitable.

De la même manière, les désordres affectant la piscine ne rendent en rien le bien inhabitable dans la mesure où il s’agit d’un accessoire au bien loué. Aucun problème de sécurité ne ressort des pièces du dossier, les problèmes allégués de moustiques et insectes volants ne rendant manifestement pas les lieux indécents.

Enfin, les locataires ne rapportent pas la preuve du montant des travaux effectués à leur frais. En l’absence d’état des lieux d’entrée ou de tout autre élément permettant de connaître l’état initial du bien, le tribunal n’est ainsi pas en mesure de comparer l’état des locaux loués avant et après les travaux qui auraient été effectués.

Au regard de ces éléments, faute de rapporter la preuve du caractère indécent et inhabitable du logement ainsi que la preuve des travaux effectués, les locataires seront déboutés de leur demande en diminution du loyer et compensation de l’arriéré locatif à hauteur de 52.700 euros.

De son côté, Mme [B] [C] verse aux débats un décompte démontrant qu’entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2025, M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] lui devaient la somme de 53703 euros, soustraction faite des frais de procédure et avec un loyer fixe de 850 euros.

Faute d’apporter des éléments contraires, [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] seront condamnés à payer la somme de 53703 euros à la bailleresse.

De la même manière, il ressort du décompte produit par la bailleresse que l’EURL NBP PLOMBERIE est redevable de la somme de 25.850 euros (avec un loyer fixe de 450 euros), somme dument déclarée au liquidateur judiciaire par courrier du 11 décembre 2024. Les versements effectués par la société en mai, juin et juillet 2020 pour un montant total de 5200 euros ont d’ailleurs bien été déduit dans le décompte.

Partant, l’entreprise sera condamnée à payer ce montant.

6. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, puis de l’annulation de la clause travaux qui avait justifié une diminution du loyer initial à hauteur de 200 euros, l’indemnité d’occupation sollicitée auprès de M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] sera fixée à la somme mensuelle de 850 euros jusqu’en janvier 2025 inclus puis à 1050 euros. Ce prix correspond d’ailleurs à la valeur locative du bien, évaluée à 1700 euros hors charge par une agence immobilière le 1er février 2023.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, au montant de 850 euros à partir du 29 avril 2023 jusqu’au moins de janvier 2025 inclus puis au montant de 1050 euros à compter du 1er février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [B] [C] ou à son mandataire.

7. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard des locataires dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

En effet, la vente du véhicule de Mme [B] [C] et de son précédent logement ne suffisent pas à rapporter la preuve d’un préjudice directement lié au retard de paiement, dans la mesure où la bailleresse ne produit aucun élément sur ses revenus et ses charges. Elle ne démontre ainsi pas que l’absence de loyers versés par les défendeurs lui a causé des problèmes financiers.

Par ailleurs, les locataires sont en droit de contester l’arriéré locatif et de soulever des moyens de droit et de fait pour se défendre, d’autant plus que le contrat de bail initial comportait une clause travaux imprécise. De même le fait de prendre un avocat et de solliciter des renvois pour répliquer ne constitue pas des manœuvres dilatoires.

En tout état de cause, Mme [B] [C] allègue d’un préjudice moral sans rapporter d’élément permettant d’en évaluer l’étendue et de le chiffrer.

Mme [B] [C] sera ainsi déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

8. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J], [K] [N], Mme [E], [V] [R] et l’EURL NBP PLOMBERIE, qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2500 euros à la demande de Mme [B] [C] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous les numéros suivants : RG n°23-04121, RG n°23-04004 et RG n°24-05625,sous le n° RG 23-4004

REJETTE la demande en nullité du contrat de bail formulée par M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R], du fait de la prescription de cette action,

CONSTATE en revanche que les parties s’accordent pour déclarer la clause travaux insérée dans le bail du 1er septembre 2016 nulle et non avenue,

CONDAMNE en conséquence M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] à restituer à Mme [B] [C] la somme de 20.000 euros au titre de la minoration de loyer,

CONDAMNE Mme [B] [C] à rembourser à M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] la somme de 20.000 euros au titre des travaux d’amélioration effectués dans les locaux loués,

ORDONNE ainsi la compensation entre ces deux sommes,

CONSTATE, que le contrat conclu le 1er septembre 2016 entre Mme [B] [C], d’une part, et M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3]) est résilié depuis le 29 avril 2023,

CONSTATE, que le contrat conclu le 1er septembre 2016 entre Mme [B] [C], d’une part, et la société EURL NBP PLOMBERIE, d’autre part, concernant les locaux à usage commercial situés au [Adresse 4] est également résilié depuis le 8 janvier 2025, date à laquelle Maître [S] [H], en charge de la liquidation de la société, a confirmé cette résiliation,

ORDONNE à M. [J], [K] [N], Mme [E], [V] [R] et à la société EURL NPB PLOMBERIE de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, y compris les locaux à usage commercial,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] de leur demande en délai pour quitter les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] de leur demande en diminution de l’arriéré locatif et en compensation au titre des travaux à hauteur de 52700 euros,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 850 euros du 29 avril 2023 au 31 janvier 2025 puis sans minoration, soit 1050 euros à compter du mois de février 2025, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [J], [K] [N] et Mme [E], [V] [R] à payer à Mme [B] [C] la somme de 53703 euros (cinquante-trois mille sept cent trois euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus,

CONDAMNE la société EURL NBP PLOMBERIE à payer à Mme [B] [C] la somme de 25.850 euros (vongt-cinq mille huit cent cinquante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025, créance dûment déclarée auprès de Maître [S] [H], en charge de la liquidation de la société, par courrier du 11 décembre 2024,

DÉBOUTE Mme [B] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [J], [K] [N], Mme [E], [V] [R] et la société EURL NBP PLOMBERIE à payer à Mme [B] [C] la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J], [K] [N], Mme [E], [V] [R] et la société EURL NBP PLOMBERIE aux dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 février 2023 et celui des assignations du 28 avril 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière La juge