TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : ATIA,

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 06 Janvier 2026

GROSSE :

Le 17 mars 2026

à M^e Corinne DE ROMILLY

barreau d’Aix-en-Provence

EXPEDITION :

Le 17 mars 2026

à M^e Olivier COMTE

barreau de Draguignan

N° RG 25/05148 – N° Portalis DBW3-W-B7J-647W

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [I]

né le 20 Février 1994 à MARSEILLE (13), demeurant 8 Avenue du Castellas Résidence le Castellas Bât H – 13015 MARSEILLE

représentée par M^e Olivier COMTE, de la SELARL CARLINI ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [J] [I], demeurant 8 Avenue du Castellas Résidence le Castellas Bât H – 13015 MARSEILLE

représentée par M^e Olivier COMTE, de la SELARL CARLINI ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

SOCIETE UNICIL, société d’HLM immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro B 573 620 754 dont le siège social est sis 11 Rue Armény – 13291 MARSEILLE CEDEX prise en la

personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 22 janvier 2024, la SA Unicil a donné à bail à M. [P] [I] et Mme [J] [I] un local à usage d’habitation situé au 20 avenue de la Tour Blanche, résidence Le Castellas, bâtiment A, dans le quinzième arrondissement de Marseille pour un loyer de 335,19 euros, outre 208,35 euros de provision sur charges.

M. [P] [I] et Mme [J] [I] ont intégré un nouveau logement le 19 août 2024, dans le cadre d’un bail contracté auprès de la SA Unicil.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, M. [P] [I] et Mme [J] [I] ont fait assigner la SA Unicil devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1715 et suivants du Code civil, 700 du Code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de condamnation à leur verser les sommes suivantes :

-2.536,52 euros en exécution de ses obligations,

-5.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

-2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été plaidée par les conseils respectifs des parties, représentées, à l’audience du 6 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [P] [I] et Mme [J] [I] réitèrent les termes de leur assignation.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent qu’ils subissent dès leur entrée dans les lieux des actes de vandalismes (sonnette arrachée, peinture sur le judas et la poignée de porte, vanne d’arrivée d’eau coupée, porte d’entrée aspergée de sauce) et des troubles anormaux de voisinage (nuisances olfactives consécutives à la présence d’animaux dans l’appartement voisin). Ils estiment que la SA Unicil manque à son obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux.

Ils indiquent que la SA Unicil refuse une médiation, leur proposant une mutation le 19 août 2024. Ils précisent que la SA Unicil gère la majorité des logements de l’immeuble. Ils font valoir qu’ils vivent un véritable calvaire.

Au titre de leurs préjudices, ils sollicitent notamment un abattement du montant des loyers.

Conformément à ses conclusions en réponse, la SA Unicil, prise en la personne de son représentant légal, au visa des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 demande de :

— débouter M. [P] [I] et Mme [J] [I] de leurs demandes,

— condamner M. [P] [I] et Mme [J] [I] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient que sa responsabilité ne peut être engagées s’agissant d’actes de vandalisme commis par des tiers non identifiés. Sur les troubles de voisinage, elle avance qu’il en est de même. Elle fait valoir que les désordres invoqués ne sont ni structurels ni liés au logement.

Elle n’est pas en mesure de préciser si elle est propriétaire de l’immeuble dans son ensemble.

Elle considère que M. [P] [I] et Mme [J] [I] ne prouvent pas leurs préjudices.

MOTIFS

Sur les demandes principales

L’article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

L’article 1725 du Code civil précise que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée.

Le bailleur est en revanche tenu de répondre des agissements des autres locataires d’un immeuble lui appartenant.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [P] [I] et Mme [J] [I] ne versent au débat aucune pièce de nature à vérifier la matérialité des désordres invoqués, notamment s’agissant des nuisances olfactives émanant d’un appartement voisin, dont l’identité des occupants n’est pas précisée. De surcroît, les désordres invoqués ne relèvent pas de la responsabilité du bailleur en ce que les actes de vandalisme allégués émanent de tiers.

Il en résulte que la responsabilité de la SA Unicil ne peut être engagée au titre du manquement à son obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux.

La SA Unicil seront par conséquent déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La SA Unicil succombant, ils seront condamnés à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés à payer à la SA Unicil la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [P] [I] et Mme [J] [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [P] [I] et Mme [J] [I] aux dépens ;

CONDAMNE M. [P] [I] et Mme [J] [I] à payer à la SA Unicil la somme de sept cents euros (700 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION