DU 12 Décembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00695 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OOMH

Code NAC : 30B

S.C.I. [P] [G] 77

C/

S.A.S. COLDEFY IPFAC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. [P] [G] 77, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644

DÉFENDEUR

S.A.S. COLDEFY IPFAC, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Pascal PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, et M^e Imad TANY, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire :

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Débats tenus à l’audience du 14 novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 12 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu en date du 1er septembre 2018, la S.C.I. [P] [G] 77 a donné à bail à la IPFAC-SEMAFOR un local sis à [Adresse 3], et ce pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2018, moyennant un loyer annuel de 78.000 Euros hors taxes et hors charges.

Dès le 26 mars 2021, ce contrat de bail a fait l’objet d’une session à l’égard de la société COLEDFY IPFAC, dans le cadre d’un plan de cession arrêté par le tribunal de commerce de BOBIGNY à la suite d’une liquidation judiciaire de la société IPFAC SEMAFOR.

Toutefois, la société COLEDFY IPFAC a eu elle aussi du mal à régler ses loyers régulièrement et a définitivement cessé de s’en acquitter à compter du mois de février 2023.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 4 juin 2025, la S.C.I. [P] [G] 77 a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer portant sur un montant de 119.059,97 Euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 16 mai 2025, outre le coût de l’acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce.

Suivant exploit en date du 10 juillet 2025, la S.C.I. [P] [G] 77 a donc fait assigner devant le Président de ce tribunal statuant en référé la S.A.S. COLDEFY IPFAC, sur le fondement des dispositions des articles R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, 835 du Code de procédure civile, 1103 nouveau du Code civil, L 145-41 et L 210-6 du Code de commerce, et ce aux fins d’obtenir :

*la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

*l’autorisation de faire expulser la S.A.S. COLDEFY IPFAC et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l’assistance de la force publique,

*l’ordre de procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux objets de ce contentieux, dans un garde-meubles au choix de la S.C.I. [P] [G] 77 et aux frais de la S.A.S. COLDEFY IPFAC,

*la condamnation de la S.A.S. COLDEFY IPFAC à verser à la S.C.I. [P] [G] 77 une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 9.973,57 Euros, à compter du 5 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

*la condamnation de la S.A.S. COLDEFY IPFAC à verser à la S.C.I. [P] [G] 77 une somme de 119.059,97 Euros au titre des loyers dus et demeurés impayés à la date du 16 mai 2025, somme actualisée au jour de l’audience à un total de 198.401,40 Euros, et ce avec intérêts au taux appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de dix points de pourcentage à compter du jour suivant la date de règlement figurant sur lesdites factures en application des dispositions de l’article L 441-10 du Code de commerce,

*la condamnation de la S.A.S. COLDEFY IPFAC à verser à la S.C.I. [P] [G] 77 une somme de 400 euros à titre de provision sur les indemnités forfaitaires dues en application des dispositions de l’article L 441-10 du Code de commerce,

*la condamnation de la S.A.S. COLDEFY IPFAC à verser à la S.C.I. [P] [G] 77 une somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 novembre 2025, la S.C.I. [P] [G] 77 s’est fait représenter et a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 198.401,40 Euros.

La S.A.S. COLDEFY IPFAC, représentée, reconnaît l’existence de la dette locative mais expose avoir rencontré de multiples difficultés du fait du manquement par la société bailleresse à son obligation de délivrance. Car la S.C.I. [V] [H] [G] 77 ne lui avait pas transmis l’autorisation lui permettant l’immatriculation de son établissement secondaire dans le ressort du tribunal de commerce de PONTOISE. En outre, les locaux pris à bail étaient dans un état déplorable, avec des manquements aux obligations d’hygiène et de sécurité : marques d’humidité sur les dalles du faux plafond, présence de trous dans les murs ou le plafond, cadres de fenêtres vétustes, fissures parcourant la mezzanine, etc… Ce qu’elle a fait constater par commissaire de justice.

Les dégradations des locaux étaient telles que la société locataire n’a pu les exploiter ni les ouvrir au public. Aussi la société COLDEFY IPFAC soulève-t-elle l’incompétence du juge des référés au profit des juges du fond, pour qu’il soit statué sur la difficulté réelle et sérieuse qu’elle soulève.

A titre reconventionnel, elle sollicite :

*l’autorisation de consigner les sommes dues au titre des loyers sur le compte de la CARPA du Barreau d’AMIENS ayant pour référence 250384574/010825,

*le donné acte de ce qu’elle a déjà versé sur ce compte une somme de 50.000 euros,

*l’autorisation de rembourser l’arriéré locatif en 24 mensualités,

*la désignation d’un expert judiciaire avec mission de se rendre sur les lieux loués et d’examiner chaque pièce, déterminer si les désordres constatés relèvent de la vétusté ou des grosses réparations intéressant l’immeuble dans sa structure et d’estimer le montant des travaux nécessaires à la emise en état des locaux,

*à titre subsidiaire, le donné acte à la société COLDEFY IPFAC de ce qu’elle a libéré les lieux,

*l’autorisation à elle donnée de s’acquitter des loyers dus au moyen du versement de la somme de 50.000 euros provisionnée sur le compte CARPA sus mentionné, et l’octroi de 24 mois de délais pour s’acquitter du solde,

*la condamnation de la S.C.I. [V] [H] [G] 77 à lui verser une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à l’audience du 12 décembre 2025.

MOTIFS

Vu l’assignation et les motifs exposés,

Vu dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article L 145-41 du Code de commerce,

SUR L’EXCEPTION TENANT A L’INCOMPETENCE DU JUGE DES REFERES, SOULEVEE PAR LA SOCIETE LOCATAIRE

La société locataire soulève l’incompétence du juge des référés pour statuer sur la contestation par elle soulevée, tenant au manquement à l’obligation de délivrance par la société bailleresse.

Toutefois, il n’est pas contesté que la société locataire a une dette locative, aussi le juge des référés ne peut-il que s’estimer compétent pour statuer sur les demandes en principal présentées dans l’assignation délivrée à l’initiative de la S.C.I. [V] [H] [G] 77.

Cette exception ne sera pas retenue.

SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL, EN PAIEMENT DES LOYERS ET ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu par la S.C.I. [P] [G] 77 et la société IPFAC SEMAFOR, aux droits de qui vient la S.A.S. COLDEFY IPFAC, contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, en application de la clause résolutoire explicitement insérée.

Or, la S.A.S. COLDEFY IPFAC n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 4 juin 2025, réglé sa dette locative. La clause résolutoire est donc acquise à la date du 5 juillet 2025 et il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. COLDEFY IPFAC, en défense.

Si la société bailleresse a commis un manquement à son obligation de délivrance et d’entretien du bien immobilier donné à bail, il appartenait à la société locataire d’assigner sa bailleresse pour solliciter et obtenir sa condamnation à faire réaliser les travaux nécessaires ou, en cas de contestation, la désignation d’un expert immobilier ave mission de constater l’état du bien immobilier donné à bail. Ce qu’elle n’a pas fait, aussi ne peut-elle s’absoudre de son obligation de s’acquitter des loyers dus.

En application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur créancier dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.

Après vérification des décomptes produits par la S.C.I. [P] [G] 77, il apparaît que la S.A.S. COLDEFY IPFAC reste incontestablement redevable de la somme totale de 198.401,40 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 13 novembre 2025.

Il convient donc de condamner la S.A.S. COLDEFY IPFAC à verser à titre provisionnel à la S.C.I. [P] [G] 77 une somme de 198.401,40 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 13 novembre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 119.059,97 Euros et à compter du 13 novembre 2025, date d’exigibilité des derniers loyers dus, pour le surplus.

Il convient également d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. COLDEFY IPFAC ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sis à [Adresse 3], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que la S.A.S. COLDEFY IPFAC aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de la condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

En application des dispositions de l’article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, le juge peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation n’a pas été constatée ni prononcée par une décision de justice ayant déjà acquis l’autorité de la chose jugée. Par la suite, la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère de sa dette dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des débats et de l’examen des pièces versées, que la S.A.S. COLDEFY IPFAC se propose d’apurer sa dette locative par un premier versement de 50.000 euros correspondant à une somme versé sur le compte CARPA de son représentant, puis des mensualités de remboursement. Dans la mesure où la société locataire a déjà consigné une somme de 50.000 euros pour attester de sa bonne foi, il en sera tenu compte pour accorder à la S.A.S. COLDEFY IPFAC des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’ article L 145-41 du Code de commerce et l’autoriser à rembourser sa dette par des mensualités de 8.000 Euros, les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail étant corrélativement suspendus, dans les formes et conditions prévues dans le présent dispositif.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE SOMME DE 400 EUROS A TITRE DE PROVISION SUR LES INDEMNITES FORFAITAIRES

L’application de ce qui peut être assimilé à une clause pénale est prévue explicitement dans le bail conclu entre les parties. Toutefois, les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil disposent que, lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office. En application du même article, cette pénalité peut également être modérée ou augmentée par le juge, éventuellement d’office, dans la mesure où elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il y a là un élément d’appréciation qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, et qui doit être constaté d’autant plus que cette condamnation est dépourvue de toute urgence. Pour cette raison, la S.C.I. [P] [G] 77 devra saisir les juges du fond pour obtenir la condamnation de la S.A.S. COLDEFY IPFAC au paiement de quelque indemnité forfaitaire.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DESIGNATION D’UN EXPERT

La société COLDEFI IPFAC sollicite la désignation d’un expert ave mission de constater les manquements de la société bailleresse à son obligation d’entretien du bien loué.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes, mais sous réserve que celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Or, en l’espèce, il n’existe pas de lien direct entre la demande de condamnation au paiement des loyers dus et la demande reconventionnelle de désignation d’un expert. Aussi la société locataire ne pourra-t-elle que se voir déboutée en l’état du chef de cette demande, étant observé de surcroît qu’elle n’a plus d’intérêt à solliciter cette mesure si elle a véritablement quitté les lieux loués comme elle l’indique.

SUR LA DEMANDE ETABLIE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et notamment des situations financières respectives des parties, d’allouer à la S.C.I. [P] [G] 77 une somme de 1.600 Euros au titre des frais irrépétibles de la procédure que l’attitude à tout le moins négligente de la S.A.S. COLDEFY IPFAC l’a contrainte à engager.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard MOREL, vice Président au tribunal judiciaire de Pontoise,

Assisté lors de l’audience de Madame Isabelle PAYET, Greffière,

Statuant publiquement en référé, par Ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la S.A.S. COLDEFY IPFAC à l’encontre du juge des référés,

Condamnons la S.A.S. COLDEFY IPFAC à verser à la S.C.I. [P] [G] 77 à titre provisionnel une somme de 198.401,40 Euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 novembre 2025 , et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 119.059,97 Euros et à compter du 13 novembre 2025, date d’exigibilité des derniers loyers dus, pour le surplus,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 juillet 2025,

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la S.A.S. COLDEFY IPFAC aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamnons la S.A.S. COLDEFY IPFAC à régler à la S.C.I. [P] [G] 77 cette indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

Accordons à la S.A.S. COLDEFY IPFAC des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’ article L 145-41 du Code de commerce pour se libérer de sa dette locative et l’autorisons à rembourser ladite dette à l’égard de la S.C.I. [P] [G] 77 par des mensualités de 8.000 Euros,

Suspendons en conséquence les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 1er septembre 2018,

Disons qu’à défaut d’apurement de la dette locative par la S.A.S. COLDEFY IPFAC dans les conditions ci dessus octroyées, la S.A.S. COLDEFY IPFAC perdra de plein droit le bénéfice des délais qui lui sont accordés et, dans cette éventualité, constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 1er septembre 2018, de sorte que la S.A.S. COLDEFY IPFAC devrait alors quitter les lieux sis à [Adresse 3] et les restituer à la S.C.I. [P] [G] 77, libres de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés,

Déboutons les parties antagonistes du chef de leurs autres demandes,

Condamnons la S.A.S. COLDEFY IPFAC à verser à la S.C.I. [P] [G] 77 une somme de 1.600 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamnons la S.A.S. COLDEFY IPFAC aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer,

Rappelons que la présente Ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile,

Ainsi ordonnée et prononcée en audience publique les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec la greffière,

La Greffière

Le Président