MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01625 – N° Portalis DBWZ-W-B7I-DD3H

AFFAIRE : [R] [L] C/ [J] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Stéphanie FERNANDEZ,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [R] [L]

né le 06 Janvier 1952 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e François Xavier BERGER, avocat au barreau de l’Aveyron

DEFENDEUR

M. [J] [W],

demeurant [Adresse 1]

défaillant

Clôture prononcée le : 03 Avril 2025

Débats tenus à l’audience du : 09 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Juillet 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 11 Juillet 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [L] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n°16 dépendant de la copropriété HISPANIOLA située [Adresse 5].

Monsieur [J] [W] est propriétaire de l’appartement constituant le lot n°11 situé au-dessus de celui de Monsieur [R] [L].

Alléguant des désordres relatifs à un défaut d’entretien de la terrasse imputables à Monsieur [J] [W], Monsieur [R] [L] a réalisé une réunion d’expertise entre les parties qui a abouti le 08 août 2019 à la conclusion du protocole d’accord suivant :

« Afin de mettre un terme définitif à ce litige, les parties ont convenu des termes de l’accord suivant :

Monsieur [W] [J], représenté lui-même, domicilié [Adresse 2], s’engage à :

1. Procéder aux réparations nécessaires et d’entretien de l’étanchéité de la terrasse et de son évacuation d’eaux pluviales, de son appartement au premier étage du n°[Adresse 2].

En contrepartie, Monsieur [L] [R], représenté lui-même, domicilié [Adresse 2], s’engage à :

1. Accepter les termes des engagements de Monsieur [W] [J] énoncés ci-dessus.

2. Ne faire aucune autre demande ou réclamation à Monsieur [W] [J], pour le litige objet du présent protocole d’accord sous réserve de la réalisation efficiente des engagements de Monsieur [W] [J] ci-dessus énoncés.

La réalisation des engagements ci-avant énoncés par les parties interviendra au plus tard avant le 31 décembre 2019 ».

Le 19 août 2022, par acte de commissaire de justice, Monsieur [R] [L] a fait délivrer une sommation aux fins d’exécution du protocole d’accord susmentionné.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2025, Monsieur [R] [L] a assigné Monsieur [J] [W] devant le tribunal judiciaire de Rodez aux fins de :

— rejeter toutes conclusions contraires,

— condamner Monsieur [J] [W], à procéder ou faire procéder aux réparations nécessaires et d’entretien de l’étanchéité de la terrasse et de son évacuation d’eaux pluviales, de son appartement situé au [Adresse 4], le tout sous astreinte journalière de 300, 00 € par jour de retard, décomptée à partir d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir jusqu’à l’établissement d’un constat de bonne fin par tel expert ou commissaire de justice qui sera saisi à la requête et aux frais de la partie diligente,

— condamner Monsieur [J] [W] à payer à Monsieur [R] [L] la somme de 11.800, 00 € à titre de dommages et intérêts au titre des troubles subis depuis le 31 décembre 2019,

— réserver la demande de réparation du préjudice matériel subi par Monsieur [R] [L],

— condamner Monsieur [J] [W] aux dépens qui comprendront les frais de la sommation d’huissier du 19 août 2022,

— condamner Monsieur [J] [W] à payer à Monsieur [R] [L] la somme de 3.000, 00 € au titre des frais irrépétibles,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [R] [L] argue que le protocole d’accord conclu le 19 août 2022 avec Monsieur [J] [W] est régulier, conformément aux articles 2044 et 2052 du code civil et que ce dernier a délibérément manqué à ses obligations avant le terme exprès convenu, à savoir le 31 décembre 2019, le contraignant à l’assigner en justice. Au soutien de ses demandes d’injonction de travaux et de réparation, Monsieur [R] [L] invoque l’article 1217 du code civil selon lequel en cas d’inexécution contractuelle, le créancier de l’obligation peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation et demander réparation des conséquences de l’inexécution et ce, après mise en demeure prévue par l’article 1221 du code civil et il produit la sommation extrajudiciaire aux fins d’exécution du protocole d’accord en date du 19 août 2022.

N’ayant pas constitué avocat, Monsieur [J] [W] est défaillant à la présente procédure.

La clôture de la procédure est intervenue le 03 avril 2025 par ordonnance du même jour et l’audience de plaidoiries s’est déroulée le 09 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, Monsieur [R] [L] a valablement constitué avocat. Toutefois, Monsieur [J] [W], n’ayant pas constitué avocat au cours de la procédure. Il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur les demandes relatives à l’exécution forcée de la transaction et à l’octroi de dommages et intérêts

— Sur l’exécution forcée

A titre préliminaire, l’article 15 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 décembre 2024, Monsieur [R] [L] a informé le syndic de l’action en justice relative à la propriété de son lot qu’il a intentée à l’encontre Monsieur [J] [W]. Par conséquent, son action est recevable.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 2044 du code civil prévoit que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

Ainsi, le caractère consensuel de la transaction implique que sa validité est subordonnée à l’existence d’un consentement libre et éclairé des parties, à un objet licite et à une cause licite. La jurisprudence exige en outre la présence de concessions réciproques.

Selon l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Il résulte de ces dispositions légales que le protocole transactionnel non homologué, bien que dépourvu de la force exécutoire conférée par l’homologation judiciaire, n’est pas pour autant dénué d’effets juridiques dès lors qu’il est doté de la force obligatoire prévue par l’article 1103 du code civil. En effet, selon cet article, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La force exécutoire s’impose donc naturellement au protocole transactionnel en tant qu’acte conventionnel et permet au créancier de recourir directement aux voies d’exécution forcée sans passer par l’obtention préalable d’un titre exécutoire judiciaire. Cette prérogative n’est pas attachée au protocole non homologué, ce qui constitue sa principale faiblesse en cas d’inexécution volontaire par l’une des parties. Dès lors, face à l’inexécution d’un protocole transactionnel non homologué, le créancier dispose de plusieurs voies procédurales pour obtenir son exécution forcée dont l’obtention d’un titre exécutoire par voie judiciaire, en application des articles 1217 et 1221 du code civil.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1221 du code civil, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, Monsieur [R] [L] verse aux débats le protocole d’accord conclut le 08 août 2022. Celui-ci constitue une transaction au sens de l’article 2052 du code civil dès lors que Monsieur [R] [L] et Monsieur [J] [W] s’accordent sur des concessions réciproques licites mettant fin au litige né entre eux. En effet, Monsieur [J] [W] s’est engagé à procéder aux réparations nécessaires et d’entretien de l’étanchéité de la terrasse et de son évacuation d’eaux pluviales de son appartement situé au premier étage, au [Adresse 2] avant le 31 décembre 2019. Quant à Monsieur [R] [L], il s’est engagé en contrepartie à ne faire aucune autre demande ou réclamation. Ce protocole d’accord, sous réserve de la réalisation efficiente des engagements susmentionnés, met ainsi un terme au litige. En outre, aucun élément ne permet de mettre en cause l’existence d’un consentement libre et éclairé entre les parties.

Par conséquent, Monsieur [R] [L] rapporte la preuve de l’obligation de procéder aux réparations nécessaires et d’entretien de l’étanchéité de la terrasse et de son évacuation d’eaux pluviales de son appartement situé au premier étage, au [Adresse 2] avant le 31 décembre 2019 incombant à Monsieur [J] [W] et est fondé à en solliciter l’exécution forcée conformément à l’article 1217 du code civil.

Par ailleurs, Monsieur [J] [W], du fait de sa défaillance à la procédure, ne démontre pas s’être libéré de cette obligation.

Ainsi, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [W], à procéder ou faire procéder aux réparations nécessaires et d’entretien de l’étanchéité de la terrasse et de son évacuation d’eaux pluviales, de son appartement situé au 1er étage, [Adresse 3], le tout sous astreinte journalière de 50 € et ce dans les conditions fixées au dispositif du présent jugement.

— Sur l’octroi de dommages et intérêts

Comme susmentionné, l’article 1217 du code civil prévoit qu’en cas d’inexécution contractuelle, des dommages et intérêts peuvent être octroyés et ceux même en présence de d’autres sanctions.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

La définition, légale ou jurisprudentielle, de la force majeure n’est cependant pas d’ordre public et les parties à un contrat peuvent ainsi l’aménager.

En l’espèce, du fait de sa défaillance à la présente procédure, Monsieur [J] [W] ne justifie pas que l’exécution de son obligation de procéder ou de faire procéder aux réparations nécessaires et d’entretien de l’étanchéité de la terrasse et de son évacuation d’eaux pluviales, de son appartement ait été empêchée par un cas de force majeure.

En l’espèce, il est indéniable que Monsieur [R] [L] a subi un préjudice de jouissance suite aux désordres susmentionnés dès lors qu’il a été dans l’impossibilité d’utiliser son bien dans des conditions normales durant plusieurs années.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [J] [W] à payer à Monsieur [R] [L] la somme de 3.000, 00 € au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi par ce dernier.

Par ailleurs, il y a lieu de débouter Monsieur [R] [L] de sa demande tendant à réserver la demande de réparation du préjudice matériel qu’il a subi. En effet, cette demande est excessive dès lors que Monsieur [J] [W] a été condamné par le présent jugement sous astreinte à exécuter son obligation.

2. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [W], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance incluant les frais de sommation extrajudiciaire du 19 août 2022 et ce, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [R] [L], ayant constitué avocat, qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits en justice. Par conséquent, Monsieur [J] [W], en qualité sar condamné à payer Monsieur [R] [L] la somme de 1.500 € à ce titre.

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’issue et l’ancienneté du litige justifient de ne pas déroger aux dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE à Monsieur [J] [W] de procéder ou de faire procéder immédiatement à ses frais entiers, aux réparations nécessaires et d’entretien de l’étanchéité de la terrasse et de son évacuation d’eaux pluviales, de son appartement situé au [Adresse 4], le tout sous astreinte journalière de 50 € par jour calendaire de retard à compter de l’expiration du 90e jour calendaire suivant la signification de la présente décision, seul acte susceptible de faire courir le délai, jusqu’à la réalisation effective et complète des travaux de malaxage à charge pour elle d’en faire la preuve certaine, le cas échéant par procès-verbal de constat de commissaire de justice, et ce, sans limite temporelle jusqu’à ce qu’il soit entièrement et complètement procédé à l’injonction judiciaire dans les conditions déterminées ;

DIT que le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rodez serait compétent, le cas échéant, pour liquider le montant de cette éventuelle astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à payer à Monsieur [R] [L] la somme de 3.000,00 € au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi par ce dernier ;

DEBOUTE Monsieur [R] [L] de sa demande tendant à réserver la demande de réparation du préjudice matériel qu’il a subi ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais de sommation extrajudiciaire du 19 août 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à payer à Monsieur [R] [L] la somme de 1.500,00 € au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE