N° RG 25/00867 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZPT

MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 25/00867 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZPT

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL ARCANTHE

à M^e Alexandra BOULOC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] » représenté par son syndic en exercice, syndic bénévole Madame [K] [D], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [I] [X], demeurant domicilié [Adresse 10]

représenté par Maître Alexandra BOULOC, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [X] est propriétaire du lot n°4 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Un litige est né en lien avec des travaux de surélévation et d’extension de son lot dont il a été le maître d’ouvrage.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 7] ([Adresse 2]), pris en la personne de son syndic bénévole, Madame [K] [D], a assigné Monsieur [I] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 16 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8] [Adresse 1]), pris en la personne de son syndic bénévole, Madame [K] [D], demande à la présente juridiction, au visa des articles 481-1 du code de procédure civile, et 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Monsieur [I] [X] à lui verser la somme de 1.064,76 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 août 2024,condamner Monsieur [I] [X] à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,condamner Monsieur [I] [X] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 8 jours après la signification du jugement, à :permettre à Monsieur [S] [P], géomètre-expert, mandaté par la copropriété, de visiter le lot n°4 et sa surélévation afin d’établir les relevés nécessaires à l’accomplissement de sa mission,communiquer l’entier dossier de construction de la surélévation, à savoir la demande de permis de construire, l’arrêt de permis de construire, les devis et factures de l’ensemble des intervenants à l’opération de construction,débouter Monsieur [I] [X] de ses demandes,condamner Monsieur [I] [X] à lui payer la somme 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions versées au soutien des débats oraux, Monsieur [I] [X] demande à la présente juridiction, au visa des articles 35, 73 à 75, 122, 124, 481-1, 696, 700, 750-1 et 839 du code de procédure civile, 213-1 du code de l’organisation judiciaire, 1240 et 1348 du code civil, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

in limine litis :

se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], au titre des dommages-intérêts et de condamnation à une injonction judiciaire sous astreinte,déclarer irrecevables les prétentions du syndicat des copropriétaires en lien avec les demandes de dommages-intérêts et de condamnation à une injonction judiciaire sous astreinte,sur le fond, principalement :

dire et juger que la condamnation de Monsieur [I] [X] au paiement de la somme de 1.064,76 euros au titre de l’appel de fonds des charges de copropriété sera prononcée avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,subsidiairement :

dire et juger que la condamnation de Monsieur [I] [X] au paiement de la somme de 1.064,76 euros au titre de l’appel de fonds des charges de copropriété sera prononcé avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.428 euros en réparation du préjudice matériel subi,ordonner la compensation des créances réciproques existantes entre les parties,en tout état de cause :

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], pris en la personne de son syndic bénévole, Madame [K] [D],condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,dispenser Monsieur [I] [X] de toutes participation à la dépense commune au titre des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [I] [X] est propriétaire du lot n°4 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture de l’échéancier prévisionnel de charges de copropriété pour l’année 2024, votées conformément au budget approuvé par l’assemblée générale du 28 mars 2024, que Monsieur [I] [X] a été dûment informé des échéances de paiement à acquitter pour un montant total de 1.064,76 euros.

Une lettre de mise en demeure lui a été adressée que d’avoir à régler cette somme de 1.064,76 euros.

Dans ses conclusions, Monsieur [I] [X] insiste sur l’incompréhension qui est la sienne que d’avoir à honorer le paiement de ces charges de copropriété grevées de frais de géomètre-expert qu’il estime superfétatoires.

Néanmoins, Monsieur [I] [X] n’a pas contesté dans le délai légal de deux mois à compter de la signification qui lui a été faite du procès-verbal d’assemblée générale du 28 mars 2024, les résolutions n° 6, 7 et 8 qui fixent le principe et le quantum de la dette de copropriété due par chaque copropriétaire selon ses tantièmes.

Il en résulte que son estimation selon laquelle le coût généré par l’intervention d’un second géomètre-expert serait inutile est inopérante. Elle ne lui permet pas de légitimement contester les charges de copropriété qui lui sont réclamées, la décision d’assemblée générale étant désormais définitive.

Au regard des principes probatoires de l’article 1353 du code civil, la partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [I] [X].

Les imputations débitrices n’étant en réalité pas contestées à la lecture du dispositif de ses dernières conclusions versées au soutien des débats oraux, il en résulte que Monsieur [I] [X] est donc redevable de la somme de 1.064,76 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété de l’année 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre de l’exercice 2024 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2024, date d’exigibilité de la dernière échéance de l’appel de fonds réclamé.

* Sur la demande de condamnation reconventionnelle et la demande de compensation

Sur le fondement des articles 1240 et 1348 du code civil, Monsieur [I] [X] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.428 euros, correspondant à la somme déjà acquittée par lui au titre des frais du premier géomètre-expert qu’il avait préalablement déjà fait intervenir et dont il avait lui-même payé les honoraires.

Il considère ainsi que la copropriété aurait commis une faute en votant une résolution autorisant un second géomètre-expert à intervenir pour un travail déjà effectué. Cela lui aurait causé un préjudice égal aux frais acquittés par lui seul en paiement des honoraires de ce premier professionnel.

Titulaire de la charge de la preuve, Monsieur [I] [X] ne démontre pas la faute qui serait celle du syndicat des copropriétaires et dont le fait générateur serait d’avoir voté en faveur de l’intervention de la SCP [S] [P].

Il n’est pas inutile de rappeler que si Monsieur [I] [X] a voté contre ces résolutions pour s’opposer à l’intervention de ce géomètre-expert, il a néanmoins voté en faveur des déclinaisons financières de ce mandat, puisqu’il a voté les résolutions budgétaires intégrant les honoraires de ce professionnel.

Surtout, il n’a pas contesté en justice ce procès-verbal d’assemblée générale pour en obtenir la nullité. Les résolutions qui y sont approuvées sont donc devenues définitives et traduisent l’expression collective majoritaire qui s’est exprimée à travers le vote des résolutions de l’assemblée générale du 28 mars 2024. L’expiration des délais de recours en purge tout grief à l’encontre de l’un des copropriétaires, et donc toute notion de faute.

Monsieur [I] [X] sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts et de compensation judiciaire corrélative.

* Sur l’exception d’incompétence

L’article 51 du code de procédure civile énonce : « Le tribunal judiciaire connaît de toutes les demandes incidentes qui ne relèvent pas de la compétence exclusive d’une autre juridiction.

Sauf disposition particulière, les autres juridictions ne connaissent que des demandes incidentes qui entrent dans leur compétence d’attribution ».

Sur la base de ce texte, Monsieur [I] [X] soulève une exception d’incompétence matérielle. Selon lui, le président du tribunal judiciaire de Toulouse serait matériellement incompétent pour connaître des prétentions suivantes portées par le syndicat des copropriétaires en lien avec :

une prétention indemnitaire selon laquelle il est demandé à la présente juridiction de « condamner Monsieur [I] [X] à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive »,une prétention d’injonction judiciaire selon laquelle il est demandé à la présente juridiction de « condamner Monsieur [I] [X] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 8 jours après la signification du jugement, à :permettre à Monsieur [S] [P], géomètre-expert, mandaté par la copropriété, de visiter le lot n°4 et sa surélévation afin d’établir les relevés nécessaires à l’accomplissement de sa missioncommuniquer l’entier dossier de construction de la surélévation, à savoir la demande de permis de construire, l’arrêt de permis de construire, les devis et factures de l’ensemble des intervenants à l’opération de construction »,

Selon Monsieur [I] [X], aucun texte ne permet au président du tribunal judiciaire saisi selon la procédure accélérée au fond, de statuer en matière de droit de la copropriété, sur d’autres hypothèses que celle mentionnées à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La juridiction compétente pour statuer sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive serait selon lui, le pôle de proximité et protection du tribunal judiciaire de Toulouse en vertu du seuil fixé à l’article R.212-19-3 du code de l’organisation judiciaire.

Les deux prétentions litigieuses dont le président du tribunal judiciaire ne serait matériellement pas compétent pour les examiner, ne peuvent être qualifiées de « prétentions incidentes ». Ces demandes de dommages-intérêts et d’injonction judiciaire, ne sont ni des prétentions additionnelles, ni des prétentions reconventionnelles, ni des interventions au sens de l’article 63 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 35 du code de procédure civile : « Lorsque plusieurs prétentions fondées sur des faits différents et non connexes sont émises par un demandeur contre le même adversaire et réunies en une même instance, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la nature et la valeur de chaque prétention considérée isolément.

Lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions ».

Il découle d’une lecture a contrario du premier aliéna de ce texte que lorsque plusieurs prétentions fondées sur des faits semblables et connexes sont émises par un demandeur contre le même adversaire et réunies en une même instance, la compétence pour y statuer est déterminée par la nature de chaque prétention considérée isolément.

Ce principe étant rappelé, il convient objectivement de constater que la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive est évidemment une prétention accessoire à une prétention principale.

Elle vise à faire sanctionner l’inertie dolosive d’un débiteur qui s’abstiendrait volontairement d’honorer ses engagements financiers par volonté de nuire à son créancier. Elle se rattache donc indiscutablement avec la prétention principale du syndicat des copropriétaires, ayant pour objet de voir Monsieur [I] [X] être condamné au paiement de ses charges de copropriété. Ces deux prétentions, qui pourraient potentiellement relever de la compétence matérielle de deux juridiction différentes, sont fondées sur des faits semblables et connexes en lien avec la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse. Afin d’éviter le risque d’une contrariété de jugement, il est de bonne administration de la justice que de les faire juger ensemble par la juridiction saisie en premier, de la prétention principale, en l’occurrence le président du tribunal judiciaire de Toulouse saisi par une procédure accélérée au fond.

Par ailleurs, il y a également lieu de considérer que la demande de condamnation du copropriétaire à laisser le géomètre-expert pénétrer dans le lot n°4 et à lui communiquer les documents nécessaires au bon déroulement de sa mission, présente assurément un lien de connexité évident avec la demande de condamnation aux charges de copropriété. Il en est ainsi ne serait-ce que parce les honoraires de ce professionnel sont intégrés à ces charges, raison pour laquelle Monsieur [I] [X] refuse de les payer puisqu’il s’oppose à ce que ce géomètre-expert intervienne, et a fortiori pénètre chez lui.

Là aussi, ces deux prétentions, qui pourraient potentiellement relever de la compétence matérielle de deux juridiction différentes, sont fondées sur des faits semblables et connexes en lien avec la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse. Afin d’éviter le risque d’une contrariété de jugement, il est de bonne administration de la justice que de les faire juger ensemble par la juridiction saisie en premier, de la prétention principale, en l’occurrence le président du tribunal judiciaire de Toulouse saisi par une procédure accélérée au fond.

La position de Monsieur [I] [X] est d’autant plus paradoxale qu’il appelle de ses vœux le projet qui consisterait à faire sortir sa propriété de la copropriété. Or, la désignation de la SCP [S] [P] comme géomètre-expert, a précisément pour objet d’appréhender la faisabilité d’une telle opération. En outre, son exception d’incompétence aurait eu également pour conséquence de repousser dans le temps cette indispensable étape à la concrétisation d’un projet dont il espère la concrétisation.

Les prétentions du syndicat des copropriétaires étant fondées sur les mêmes faits ou étant connexes, le président du tribunal judiciaire de Toulouse, indiscutablement compétent pour apprécier le sort des charges de copropriété, le sera également pour statuer sur les prétentions liées et connexes, même si celles-ci, prise isolement, auraient pu relever de la compétence d’autres juridictions.

L’exception d’incompétence sera donc écartée.

* Sur l’injonction de faire

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 1]) sollicite la condamnation sous astreinte de Monsieur [I] [X] à :

« permettre à Monsieur [S] [P], géomètre-expert, mandaté par la copropriété, de visiter le lot n°4 et sa surélévation afin d’établir les relevés nécessaires à l’accomplissement de sa mission,communiquer l’entier dossier de construction de la surélévation, à savoir la demande de permis de construire, l’arrêt de permis de construire, les devis et factures de l’ensemble des intervenants à l’opération de construction »,

Ces demandes visent à permettre au géomètre-expert d’accomplir sa mission conformément mandat qui lui a été confié par l’assemblée générale des copropriétaires qui a approuvé son intervention. Elles tendent à contraindre Monsieur [I] [X] de ne pas entraver le travail du professionnel et à donner à ce dernier les moyens d’accomplir sa mission, d’autant que celle-ci a vocation à concrétiser un projet initié et voulu par Monsieur [I] [X] lui-même.

Il y sera donc fait droit dans les conditions et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

* Sur la résistance abusive

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour résistance abusive que si son comportement de débiteur est guidé par une volonté farouche de refuser avec persistance d’exécuter une obligation évidente de payer une somme qu’il doit indiscutablement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Monsieur [I] [X] ait commis, en sa qualité de débiteur de charges de copropriété, une abstention fautive, qu’il s’agisse d’un acte de mauvaise foi, de malveillance, une erreur grossière équipollente au dol, par l’usage de moyens fallacieux ou frauduleux, et ce, avec l’intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts du créancier.

Cela est d’autant vrai qu’il y a lieu de prouver un préjudice distinct du simple retard de paiement, lequel est déjà compensé par les intérêts moratoires.

Le demandeur sera donc débouté de cette prétention indemnitaire.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [I] [X] sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [I] [X] à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], pris en la personne de son syndic bénévole, Madame [K] [D].

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [I] [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 1]), pris en la personne de son syndic bénévole, Madame [K] [D], la somme de 1.064,76 euros (MILLE SOIXANTE QUATRE EUROS et SOIXANTE SEIZE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété de l’année 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre de l’exercice 2024 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 15 décembre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [I] [X] de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande de compensation judiciaire ;

REJETTE l’exception d’incompétence matérielle soulevée par Monsieur [I] [X] ;

DIT que le président du tribunal judiciaire saisi par procédure accélérée au fond est compétent pour statuer sur l’ensemble des prétentions dès lors qu’elles sont fondées sur les mêmes faits et sont connexes avec celle principale, dont il est indiscutablement et matériellement compétent ;

ORDONNE à Monsieur [I] [X] de permettre à Monsieur [S] [P], géomètre-expert, mandaté par la copropriété, de visiter le lot n°4 et sa surélévation afin d’établir les relevés nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [X] de respecter cette injonction judiciaire suite à la notification faite à lui par écrit du géomètre-expert ou du syndic moyennant un délai minimal de prévenance de 5 jours calendaire quant à la venue du professionnel, il sera fait application d’une astreinte de 100,00€ (CENT EUROS) par infraction constatée (refus ou entrave de Monsieur [I] [X] ) ;

ORDONNE à Monsieur [I] [X] de communiquer l’entier dossier de construction de la surélévation, à savoir la demande de permis de construire, l’arrêt de permis de construire, les devis et factures de l’ensemble des intervenants à l’opération de construction ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [X] de respecter cette injonction et notamment de justifier de la bonne et complète transmission des documents sollicités dans un délai de 15 jours calendaires à compter de la signification du présent jugement, dont il devra savoir faire la preuve de la bonne réception, il sera fait application d’une astreinte de 50,00€ (CINQUANTE EUROS) par jour calendaire de retard, pendant une durée maximale de quatre-vingt-dix (90) jours, à compter du seizième jour calendaire à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que ces deux astreintes pourraient se cumuler ;

DIT que le juge de l’exécution serait compétent, le cas échéant pour liquider l’astreinte provisoire et prononcer toute nouvelle astreinte si l’exécution devait être défaillante ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 1]), pris en la personne de son syndic bénévole, Madame [K] [D] une somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,