PREMIERE CHAMBRE

13 Mai 2026

N° RG 25/05856 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OVKF

Code NAC : 72A

S.D.C. LE LOGIS [Localité 1]

C/

[L] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 13 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE LOGIS [Localité 1] situé [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2], représenté par son syndic la société VERTFONCIE? DONT LE SI7GE SOCIAL EST SITU2 [Adresse 3]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

défaillant

— -==o0§0o==--

M. [L] [N] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Par acte en date du 2 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Montigny les Cormeilles, représenté par son syndic la SARL Vertfoncié, a fait assigner devant ce tribunal M. [N] et demande sa condamnation à payer les sommes de :

—  10 015,47 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure, au titre des charges de copropriété et des frais,

—  1 200 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. [N] soit condamné aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N], bien que régulièrement assigné par acte notifié à étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 29 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 19 mars 2026 et mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [N] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 71 et 305,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 janvier 2024, 6 juin 2024, 10 septembre 2024, et 3 juillet 2025 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une sommation de payer les charges de copropriété remise à M. [N] le 12 juin 2023 pour le paiement de la somme de 3 217,08 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 750,47 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant le 12 juin 2023. En effet, si des lettres de mise en demeure ou de relance sont produites, aucun accusé réception n’est versé permettant d’établir la date de la mise en demeure des débiteurs.

En conséquence, aucun frais antérieur à cette date ne pourra être retenu.

Il convient en outre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué de diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « frais contentieux », « constitution dossier avocat » et « actualisation dossier avocat » seront rejetés.

Les frais de mise en demeure alors que l’accusé de réception n’est pas produit seront également rejetés.

Enfin, les frais de sommation de payer seront, en l’absence de diligence exceptionnelle, ramenés au coût de l’acte soit 72,78 euros.

Les frais de relance du 8 septembre 2023 qui sont justifiés seront également retenus.

Il sera donc retenu au titre des frais la somme totale de 75,78 euros.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts seront calculés à compter du lendemain de la sommation de payer, soit le 13 juin 2023.

Il convient en conséquence de condamner M. [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8 826,25 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, appel du quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 3 217,08 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires et sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. [N], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 8 826,25 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, appel du quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 3 217,08 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne M. [N] aux dépens ;

Condamne M. [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé à [Localité 5], le 13 mai 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :

M^e Thierry LAISNE