PREMIERE CHAMBRE

31 Mars 2026

N° RG 24/06394 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCCJ

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

Monsieur (sans Prénom) [J] [G]

Madame (sans prénom) [U] [P] épouse [J] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 février 2026 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société [F] [Y] (SARL), ayant son siège [Adresse 3] à [Localité 2]

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEURS

Monsieur (sans Prénom) [G], demeurant [Adresse 4]

Madame (sans prénom) [U] [P] épouse [J] [G], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Noria BENDJEBBOUR, avocat au barreau du VAL D’OISE

— -==o0§0o==--

M. [J] [G] (sans prénom) et Mme [U] [P] (sans prénom) épouse [J] [G] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 5], à [Localité 3].

Par acte en date du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], à Garges les Gonesse, représenté par son syndic la SARL [F] [Y], a fait assigner devant ce tribunal M. et Mme [J] [G] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 4 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 10 février 2026 et mise en délibéré au 31 mars 2026.

Dans ses conclusions en date du 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. et Mme [J] [G] à payer les sommes de :

—  20 770,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023, au titre des charges de copropriété,

—  1 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. et Mme [J] [G] soient condamnés aux dépens et à la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. et Mme [J] [G] ont accumulé une dette de charge significative, qui n’a été partiellement réglée que par l’effet de la vente d’un bien immobilier.

Par conclusions notifiées le 17 septembre 2025, M. et Mme [J] [G] sollicitent, des délais de paiement et le débouté de la demande de dommages et intérêts de la partie demanderesse.

Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [J] [G] font valoir qu’ils ont à plusieurs reprises tenté d’apurer la dette, le précédent syndic n’ayant jamais encaissé les chèques en dépit d’un accord sur un échéancier. Ils rappellent avoir repris le paiement des charges et indiquent que la mise en location du bien immobilier leur permettra de régler leur dette.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [J] [G] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 164, 64, 177 et 77,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— un extrait du règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2018, 27 mars 2019, 13 décembre 2021, 1er décembre 2022, 24 mai 2023, 18 avril 2024 et 2 juillet 2025 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 12 septembre 2023, remise à M. et Mme [J] [G] le 13 septembre 2023 pour le paiement de la somme de 36 017,37 euros,

— une mise en demeure en date du 21 février 2024, l’accusé de réception n’étant ni signé ni daté,

— une mise en demeure en date du 24 septembre 2024, remise à M. et Mme [J] [G] le 25 septembre 2024 pour le paiement de la somme de 34 834,11 euros,

— une sommation de payer la somme de 37 729,10 euros, signifiée à chacun des époux à étude le 20 novembre 2023

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 12 673,16 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant de procéder aux frais de recouvrement antérieurs au 12 septembre 2023.

En conséquence, aucun frais antérieur au 12 septembre 2023 ne pourra être retenu.

Il convient en outre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « vac° suivi ctx » ou « const° dossier ctx », « honoraires dossier huissier » et « honoraires suivi impayés » ou « honoraires » seront rejetés.

Par ailleurs, le SDC ne justifie pas des frais de rejet des prélèvements, qui ne peuvent être retenus.

Ne sont pas davantage produites aux débats les mises en demeure du 13 novembre 2018, 29 novembre 2024 et 3 mars 2025.

Enfin, les frais de procédure d’une précédente instance qui ne sont pas justifiés, et dont il n’est pas indiqué si elle a abouti et pour quel motif elle a été interrompue le cas échéant, seront également rejetés.

Les frais d’assignation entrent dans le cadre des dépens et ne peuvent être accordés au titre des frais.

En revanche, il sera fait droit aux frais des mises en demeure justifiées, d’un montant de 198 euros, et de la sommation de payer d’un montant de 268,27 euros soit la somme totale de 466,27 euros.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts commenceront à courir le lendemain de la date de la signification, soit le 21 novembre 2023.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [J] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 139,43 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 21 juin 2018 au 11 août 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

L’article 220 du code civil prévoit que toute dette contractée par un époux pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni les attestations de propriété ne permettent de déterminer que les défendeurs devront être tenus solidairement au paiement de la dette. En effet, il n’est pas démontré que le bien litigieux soit le domicile familial. Il convient donc de les condamner au paiement de leur dette à hauteur de leur quote-part dans l’indivision.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte individuel détaillé que les défendeurs ont repris le paiement des charges et l’apurement de leurs dettes à compter de décembre 2023, démontrant ainsi leur bonne foi. Ils indiquent avoir vendu l’un des biens immobiliers, et mis en location l’autre bien, dont ils tirent désormais des revenus locatifs.

Il convient en conséquence de faire droit à leur demande de délais, sous la forme de 23 versements mensuels de 550 euros, et un 24ème versement correspondant au solde.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le SDC Résidence [Etablissement 1] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires, et sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. et Mme [J] [G], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 42 de la loi sur l’aide juridictionnelle, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire, sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75.

Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

Dans le même cas, le juge peut mettre à la charge du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle, demandeur au procès, le remboursement d’une fraction des sommes exposées par l’Etat autres que la part contributive de l’Etat à la mission d’aide juridictionnelle des avocats et des officiers publics et ministériels.

M. et Mme [J] [G] seront donc condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision M. et Mme [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], à [Localité 3] la somme 13 139,43 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 21 juin 2018 au 11 août 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 en 23 mensualités de 550 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde, et ce à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, l’ensemble du solde de la dette sera due immédiatement par M. et Mme [J] [G] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], à [Localité 3] sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne in solidum M. et Mme [J] [G] aux dépens ;

Condamne in solidum M. et Mme [J] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 4], le 31 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS