TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 13 mars 2026

à Me [Y] [U]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/06308 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7EGZ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [Z]

né le 03 Janvier 1978 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Robert ANGIARI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [R] [K]

né le 08 Juillet 1986, demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2023 avec prise d’effet au 6 janvier 2024, M. [L] [Z] a donné à bail à M. [T] [R] [K] un appartement à usage d’habitation avec parking n°12 situé au [Adresse 3], Résidence [Y], 2ème étage, appartement n°202, dans le [Localité 2], pour un loyer de 765 euros outre une provision sur charges de 115 euros.

Par courrier recommandé du 11 septembre 2025 avec accusé de réception du 18 septembre 2025, M. [T] [R] [K] a notifié au bailleur son congé.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, M. [L] [Z] a fait assigner M. [T] [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— constater que M. [T] [R] [K] est occupant sans droit ni titre de l’appartement précédemment donné à bail sis [Adresse 4],

En conséquence,

— ordonner son expulsion des lieux occupés ainsi que celle de tout occupant éventuel de son chef et ce si besoin avec le concours de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois prévus aux articles L412-1 à L412-6 du code de procédure civile relatif au commandement de quitter les lieux,

— condamner M. [T] [R] [K] au paiement à titre provisionnel d’une somme de 3.074,80 euros (comptes arrêtés au 30 octobre 2025) outre une indemnité d’occupation mensuelle de 880 euros jusqu’à parfaite libération des lieux occupés,

— le condamner au paiement à titre provisionnel de dommages et intérêts d’un montant de 3.000 euros en réparation du préjudice causé par les dégradations et les troubles anormaux de voisinage,

— le condamner au paiement d’une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire l’ordonnance à intervenir exécutoire de plein droit,

— condamner M. [T] [R] [K] aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 janvier 2026.

A cette audience, M. [L] [Z] représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 5.754,80 euros.

Cité à étude, M. [T] [R] [K] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [T] [R] [K] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé donné par le locataire

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur peut délivrer un congé à tout moment et sans besoin de justifier d’un motif. Le délai de préavis est en principe de trois mois, ce délai étant toutefois réduit à un mois pour les zones de tension locative (article 17). A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

En l’espèce, le contrat de bail reprend dans sa clause « 2.3.1 Par le locataire » les dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

M. [L] [Z] verse aux débats la copie d’un courrier dactylographié daté du 11 septembre 2025, au nom de M. [T] [R] [K], lui notifiant un congé dans le délai d’un mois. M. [L] [Z] accuse réception de ce courrier par lettre recommandée avec avis de réception du 18 septembre 2025.

M. [T] [R] [K] ne précise pas dans son congé le motif justifiant le délai réduit de son préavis. En conséquence le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 18 décembre 2025 à minuit.

M. [T] [R] [K], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 19 décembre 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [T] [R] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 880 euros comme demandée par le bailleur, et de condamner M. [T] [R] [K] à son paiement.

Il ressort de l’assignation et du décompte fourni que M. [T] [R] [K] reste devoir, la somme de 5.779,8 euros, à la date du 8 janvier 2026 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, aux indemnités d’occupation, terme du mois du janvier 2026 inclus et des charges comprenant la taxe d’ordures ménagères 2025 et le badge de parking dûment justifié.

Pour la somme au principal, M. [T] [R] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [T] [R] [K] sera par conséquent condamné à payer à M. [L] [Z] la somme de 5.779,8 euros au titre de l’arriéré locatif dues au 8 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des dégradations et troubles anormaux de voisinage

Le locataire est obligé, en application du paragraphe b) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Cela consiste pour le preneur à user du bien loué raisonnablement c’est à dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En outre, il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Il s’agit d’une responsabilité sans faute dont la mise en œuvre suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif. L’anormalité s’apprécie en fonction des circonstances locales, de la destination normale et habituelle du fonds troublé, de la perception ou de la tolérance des personnes qui s’en plaignent, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut. Le dommage s’entend pour les personnes de toutes dégradations des conditions de vie et pour les biens de tous désordres affectant le fonds voisin.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce M. [L] [Z] verse aux débats une convocation à l’assemblée générale ordinaire du 12 novembre 2025 mentionnant la résolution n°14 relative à l’autorisation d’ester en justice contre le requérant en raison du trouble anormal du voisinage de son locataire M. [R] [V].

Cette convocation ne constitue pas une preuve suffisante permettant d’établir une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation et imputable à M. [T] [R] [K].

En outre eu égard à la nature de la nuisance à prouver qui ne relève ni de l’évidence, ni du trouble manifestement excessive, il en résulte une contestation sérieuse en ce que l’appréciation du caractère anormal du trouble de voisinage excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [T] [R] [K] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [L] [Z], M. [T] [R] [K] sera condamné à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [L] [Z] par M. [T] [R] [K] d’un congé relatif au bail conclu le 30 décembre 2023 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], dans le [Localité 3] [Localité 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 18 décembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [R] [K] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de M. [L] [Z];

CONDAMNE M. [T] [R] [K] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit huit cent quatre-vingts euros (880 euros), à compter du 19 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [T] [R] [K] à payer à M. [L] [Z] la somme de cinq mille sept cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt centimes (5.779,8 euros) correspondant à l’arriéré de loyers et des charges dues au 8 janvier 2026 terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’avoir lieu à référer sur la demande de M. [L] [Z] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [T] [R] [K] aux dépens ;

CONDAMNE M. [T] [R] [K] à verser à M. [L] [Z] une somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION