TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 12 Mai 2026

N° RG 24/00206 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N7QZ

78A

Jugement rendu le 12 mai 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] Représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, SA au capital de 3 000 000 € (RCS Nanterre B 542 061 015) pris en la personne de ses représentants légaux domicilié en son agence [Adresse 3] à [Localité 1]

représentée par M^e Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et M^e Valérie GARCON, avocat plaidant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

PARTIE SAISIE

Monsieur [X] [K] [F] [W], célibataire

né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 2] (CONGO), de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Sandrine MAIRESSE, avocat au Barreau du VAL D’OISE

CREANCIER INSCRIT

Le TRESOR PUBLIC, pris en la personne de Monsieur le Comptable du service des impôts des particuliers (SIP) d'[Localité 4], domicilié [Adresse 5] à [Localité 4]

représenté par M^e Séverine GALLAS, avocat au Barreau du VAL D’OISE

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 02 juillet 2024 publié le 22 août 2024 volume 2024 S N°198 au service de publicité foncière de [Localité 5] 2, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 3] (95), représenté par son syndic en exercice, a poursuivi la vente des droits et bien immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 3], [Adresse 4], cadastré section AB N°[Cadastre 1] lieudit « [Adresse 6] », consistant en un appartement avec un emplacement voiture, formant les lots n°56 et 121 de la copropriété, appartenant à M. [X] [W].

Notifié le 15/05/2026

Par exploit du 1er octobre 2024, signifié à personne physique, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 3] (95), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [X] [W] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 04 octobre 2024.

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, M. [X] [W] demande au juge de l’exécution de :

— Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

— L’autoriser à vendre amiablement ses biens immobiliers situé au [Adresse 4] à [Localité 3] sur la parcelle cadastrée AB N°[Cadastre 1] au prix de 290.000 euros ;

— Statuer ce que droit quant aux dépens.

Après renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2026, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Au cas présent, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 3] (95), représenté par son syndic en exercice, résulte des pièces versées aux débats, notamment :

— Un jugement contradictoire rendu le 03 mai 2021 par le Tribunal de proximité de SANNOIS signifié le 07 juillet 2021 et devenu définitif selon certificat de non-appel délivré le 16 février 2022, ayant condamné M. [X] [W], avec exécution provisoire de droit, à verser à ce créancier la somme de 5.441,61 euros au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2021, outre les intérêts au taux légal, 140 euros au titre des frais, 300 euros à titre de dommages-intérêts, 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— Un jugement réputé contradictoire rendu le 1er décembre 2022 par le Tribunal de proximité de SANNOIS signifié le 27 décembre 2022 et devenu définitif selon certificat de non-appel délivré le 31 janvier 2023, ayant condamné M. [X] [W], avec exécution provisoire de droit, à verser à ce créancier la somme de 5.232,15 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant arrêté du compte du 1er juillet 2022, appel n°1 exercice 2022/2023 et fond travaux ALUR 2022/2023 inclus, outre les intérêts au taux légal ; 529,20 euros au titre des frais de recouvrement ; 450 euros à titre de dommages-intérêts ; 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— Un jugement réputé contradictoire rendu le 05 février 2024 par le Tribunal de proximité de SANNOIS signifié le 22 avril 2024 et devenu définitif selon certificat de non-appel délivré le 15 mai 2024, ayant condamné M [X] [W], avec exécution provisoire de droit, à verser à ce créancier la somme de 5.257,66 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal, 450 euros à titre de dommages-intérêts, 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le décompte arrêté au 14 juin 2024 visé au commandement de payer valant saisie présente un solde débiteur de 14.847,40 euros en principal, intérêts et accessoires.

Selon l’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Il en résulte qu’il appartient au juge de l’exécution de vérifier que le montant de la créance correspond aux énonciations du titre exécutoire fondant le commandement de saisie.

Or, il apparait que le montant de 14.847,40 euros visé au commandement est affecté d’une erreur dès lors que l’addition du total des trois créances visées et résultant des trois titres exécutoires (817,29 + 7359,20 + 6490,94) s’élève à la somme de 14.667,43 euros. Au surplus, des erreurs de calcul apparaissent sur le total des sommes détaillées pour les jugements des 03 mai 2021 et 1er décembre 2022. Aussi, la créance totale due pour le jugement du 03 mai 2021 s’élève à 817,25 euros (au lieu de 817,29) selon le décompte produit et la créance totale due pour le jugement du 1er décembre 2022 s’élève à 7538,90 euros (au lieu de 7359,20) au vu du décompte soit un montant total de créances issues des trois titres exécutoires à hauteur de 14.847,09 euros.

Par ailleurs, s’agissant des dépens inclus dans les créances, il y a lieu de ramener la somme de 294,96 euros relative aux dépens (sommation assignation, signification) du jugement en date du 03 mai 2021 à 239,15 euros conformément aux coûts des actes produits. En outre, le montant des dépens du jugement en date du 05 février 2024 s’élève à 131,50 euros et non à 131,20 euros (56,82 + 74,68 euros relatifs au coût de l’assignation et de la signification du jugement).

Concernant les intérêts, une erreur matérielle affecte le montant du jugement du 03 mai 2021 en ce qu’ils s’élèvent à 377,45 euros et non à 377,35 euros.

Au vu du recalcul des créances, des déductions faites et des versements effectués par la partie saisie pour 6.136,44 euros au titre du jugement du 03 mai 2021, le montant de la créance s’élève à :

-761,44 euros au titre du jugement du 03 mai 2021,

-7.538,90 euros au titre du jugement du 1er décembre 2022,

—  6.491,24 euros au titre du jugement du 05 février 2024,

Soit un total de 14.791,58 euros.

En conséquence, la créance sera fixée à 14.791,58 euros.

M. [X] [W] sollicite l’autorisation de vendre amiablement le bien immobilier.

Il produit un mandat de vente exclusif consenti à l’agence D^r House Immo le 21 juillet 2025 qui a présenté un pouvoir à l’agence mandatée aux termes duquel le bien est offert à la vente au prix de 360.000 euros avec une rémunération du mandataire à hauteur de 20.159 euros à la charge du vendeur soit un prix net vendeur de 339.841 euros.

Ces éléments attestent de l’intention sérieuse du débiteur de vendre le bien.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la demande de vente amiable ainsi formulée.

A l’audience, les parties conviennent que le prix plancher net vendeur peut être raisonnablement fixé à la somme de 270.000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par M. [X] [W] et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel mais aussi pour permettre une marge de négociation aux fins de permettre la régularisation d’une vente amiable, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 270.000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour à hauteur de 3.097,05 euros. Au vu des justificatifs et des articles du code de commerce, l’état de frais de poursuites qui sera à la charge de l’acquéreur conformément aux dispositions de l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution sera taxé à hauteur de 2.935,75 euros après réduction des montants suivants :

— taxation du procès-verbal de description à hauteur de 274,84 euros au lieu de 371,39 euros en application de l’article A444-28 n°14 du code de commerce en l’absence de durée précisée du déroulement de la mission qui sera comptabilisée à hauteur d’une heure,

— taxation de l’émolument sur la rédaction du cahier des conditions de vente à hauteur de 14,72 euros au lieu de 60 euros en application de l’article A444-193 n°13 du code de commerce (0,46 euros X 32 pages),

— taxation de l’émolument sur les dires au cahier des conditions de vente à 46,16 euros au lieu de 65,63 euros en raison de deux dires présents au dossier et non trois dires en application de l’article A444-193 n°15 du code de commerce.

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Mentionne que le montant retenu pour la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 3] (95), représenté par son syndic en exercice, à l’encontre M. [X] [W], s’élève à la somme de 14.791,58 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 14 juin 2024, visé au commandement de payer valant saisie et actualisé ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 3], [Adresse 4], cadastré section AB N°[Cadastre 1] lieudit « [Adresse 6] », consistant en un appartement avec un emplacement voiture, formant les lots n°56 et 121 de la copropriété, appartenant à M. [X] [W] ;

Fixe à 270.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant sont taxés à hauteur de 2.935,75 euros et seront à la charge de l’acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Fixe au mardi 8 septembre 2026 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 02 juillet 2024 publié le 22 août 2024 volume 2024 S N°198 au service de publicité foncière de [Localité 5].

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Angelika LEMAIRE