RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00264 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3Y2

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 10 FEVRIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société [Adresse 1]

Et [Adresse 2] et [Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [N]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 25 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [A] [N] est propriétaire des lots n°15, n°16 et n°27, représentant 500/ 10 000 tantièmes au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], a, par l’intermédiaire de son syndic le Cabinet [F], fait signifier à Monsieur [A] [N] une sommation de payer la somme de 3 476,51 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [F], a fait assigner Monsieur [A] [N] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4 669,03 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 631,22 euros à compter de la sommation de payer du 2 juillet 2025, et sur le solde à compter de l’assignation,

—  1 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer et les frais d’inscription d’hypothèque légale,

et rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il souligne qu’il s’agit de la troisième procédure engagée contre Monsieur [A] [N] pour non-paiement des charges de copropriété. Il expose que Monsieur [A] [N], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien-fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [A] [N], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2024 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués. En outre il est versé aux débats les deux précédents jugements de condamnation. Il convient en conséquence de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges postérieures au 9 juillet 2024, date d’arrêté de la précédente condamnation par jugement du 9 janvier 2025.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [A] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 886,56 euros, au titre des charges de copropriété dues pour la période du 9 juillet 2024 au 12 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 2 juillet 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 2 782,47 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 2 juillet 2025, à hauteur de 154,71 euros, dont il est justifié.

En revanche, l’extrait de compte arrêté au 12 août 2025 fait apparaître des frais de mise en demeure du 23 septembre 2024 pour un montant de 67 euros, portant sur des sommes antérieures au présent litige et dont le paiement n’est pas demandé dans le cadre de la présente procédure. Cette demande sera à ce titre rejetée.

Il convient également de déduire les frais « honoraires du 10 juillet 2024 » le 27 août 2024 à hauteur de 1 117 euros, les frais « honoraires suivi impayés 2025 » le 10 mars 2025 à hauteur de 558 euros, les frais « honoraires du 30 juin 2025 » le 2 juillet 2025 à hauteur de 588,76 euros ainsi que les « honoraires dossier huissier » imputés le 7 juillet 2025 à hauteur de 150 euros, correspondant aux honoraires des huissiers de justice et des avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ce titre.

L’extrait de compte fait apparaître des frais « inscription hypothèque » du 10 mars 2025 à hauteur de 147 euros, qui ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [A] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 154,71 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [A] [N] a déjà fait l’objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements des 4 avril 2023 et 9 janvier 2025 et n’a continué à verser qu’irrégulièrement les charges de copropriété. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. Il convient de condamner à payer Monsieur [A] [N] au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner Monsieur [A] [N], succombant à l’instance, au paiement des dépens. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de sommation de payer ou de l’inscription d’hypothèque, qui n’entrent pas dans les dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [A] [N] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [A] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [F], la somme de 1 886,56 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues pour la période du 9 juillet 2024 au 12 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 2 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [F], la somme de 154,71 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [F], la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [A] [N] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [A] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [F], la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 3], le 10 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE