TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 26/01/2026

à : M^e Dieu le fit NGUIYAN

Copie exécutoire délivrée

le : 26/01/2026

à : Maître [Localité 6] CLAISSE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/07648

N° Portalis 352J-W-B7J-DAVGK

N° MINUTE : 3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 janvier 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEURS

Madame [E] [X] [Z], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Dieu le fit NGUIYAN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #B0943

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 janvier 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 26 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/07648 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVGK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 1964, l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à M. [V] [Z] et Mme [I] [Z] un appartement à usage d’habitation de type T 3, situé [Adresse 3].

A la suite du décès de M. [Z] survenu le 4 mai 2007, le contrat de bail a été établi au seul nom de Mme [I] [Z] par un avenant du 24 novembre 2007.

Mme [I] [Z] est décédée le 19 août 2021.

Aucune demande de transfert de bail n’a été effectuée par les enfants de la locataire, Mme [E] [Z] et M. [G] [Z].

Par lettre recommandée en date du 1er septembre 2023, l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH a mis en demeure Mme [E] [Z] de libérer le logement.

Par échange de courriels des 18 et 21 janvier 2024, Mme [E] [Z] indiquait que son frère M. [G] [Z] résidait toujours dans le logement et sollicitait un délai pour le libérer, la restitution des lieux pouvant intervenir d’ici la fin du premier semestre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH a fait délivrer à M. [G] [Z] une sommation de quitter les lieux. Cette sommation a été dénoncée le 5 avril 2024 à Mme [E] [Z] par acte de commissaire de justice.

Par actes de commissaire de justice du 18 août 2025 et du 25 août 2025, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH a fait assigner respectivement M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir sous de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location le 19 août 2021 à la date du décès de la locataire en l’absence de toute demande ou condition remplie permettant un transfert légal du bail au profit d’un tiers,

— juger que M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] occupent sans droit ni titre ledit jugement,

— dire et juger que cette occupation irrégulière constitue un trouble manifestement illicite,

— condamner solidairement M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majorée de 30 % à compter du 1er septembre 2021, date du mois suivant le décès de la locataire, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, outre les charges récupérables afférentes, selon le décompte du bailleur ;

— ordonner l’expulsion de M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] occupants sans droit ni titre ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique dans le respect des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— autoriser l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux, dans un garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs, à défaut de local désigné par eux dans les délais utiles ;

— dire que le sort desdits meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeter toute demande de délai ;

— condamner solidairement M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût des assignations , de la sommation préalable et de tous les actes subséquents liés à l’exécution du jugement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 23 décembre 2025, les locataires ayant demandé à bénéficier de l’aide juridictionnelle. À l’audience 23 décembre 2025, l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH , représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il s’agit d’un cas atypique d’occupation sans droit ni titre d’un logement social par les enfants de la locataire décédée depuis l’année 2021. Alors que la fille de la locataire avait annoncé la libération du logement en août 2023, aucune demande de transfert de bail n’ayant été formulée par ailleurs, les consorts [Z] se maintiennent dans les lieux alors qu’ils disposent déjà de leur propre logement chacun. Il argue que la demande est fondée sur le trouble manifestement illicite et non pas sur l’urgence et s’oppose fermement à toute demande de délais pour quitter les lieux.

M. [G] [Z] et Mme [E] [Z], représentés par leur conseil, demandent au juge de constater que l’occupation des défendeurs procède d’une bonne foi, qu’il n’y a lieu à référé faute d’urgence et de trouble manifestement illicite et, à titre subsidiaire, ils sollicitent les plus larges délais pour libérer les lieux et demandent de débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes et dire que chaque partie conservera la charge de ses frais ou subsidiairement de rejeter toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] font valoir qu’ils se sont rapprochés de l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH pour mettre en place le paiement des loyers à la suite du décès de leur mère, M. [G] [Z] vivant dans le logement avec sa mère depuis 2020. Ils précisent que M. [G] [Z] a des problèmes de santé, qu’il n’est pas capable de marcher et que ses problèmes médicaux fondent l’occupation du logement de leur mère lequel est plus adapté à sa situation. Ils indiquent avoir toujours payé le loyer et qu’ils continueront à payer jusqu’à leur départ et demandent du temps pour pouvoir quitter ce logement dans de bonnes conditions.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience pour un plus grand exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Lorsque le trouble manifestement illicite est constitué par l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, la Cour de cassation considère que la gravité de l’atteinte au droit de propriété du propriétaire du terrain est telle qu’elle justifie en tout état de cause l’expulsion des occupants, sans que le juge soit tenu de procéder à un contrôle de proportionnalité avec le droit au respect de leur domicile. L’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence

qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant ne saurait être disproportionnée (3e Civ., 28 novembre 2019, pourvoi n 17-22.810).

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ainsi qu’aux ascendants, au concubin notoire et aux personnes à charge. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En outre en application de l’article 40 de la même loi, lorsque le logement est conventionné, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM et le logement doit avoir une taille adaptée à la composition du foyer.

En l’espèce, la demande est fondée sur le trouble manifestement illicite et non sur l’urgence.

Il n’est pas contesté que ni M. [G] [Z], ni Mme [E] [Z] n’ont sollicité le transfert du bail s’agissant d’un logement social dont les conditions d’attribution répondent à des critères spécifiques, alors que le preneur est décédé.

Il s’ensuit avec l’évidence requise en référé que le bail litigieux s’est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, Mme [I] [Z], le 19 août 2021.

M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] se trouvent sans droit ni titre depuis le 20 août 2021 sur le logement litigieux et leur occupation constitue un trouble manifestement illicite justifiant d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit nécessaire de procéder à un contrôle de proportionnalité avec le droit au respect de leur domicile.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, M. [G] [Z] et Mme [E] [Z], ayant contribué au dommage, seront ainsi tenus in solidum au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi afin de compenser l’absence de restitution des lieux, en ce que rien ne justifie de faire droit à la majoration de 30% sollicitée dès lors qu’il n’est pas discuté que le loyer a toujours été payé.

Sur les demandes reconventionnelles de délais pour quitter les lieux

En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les défendeurs disposent chacun d’un logement et qu’ils occupent les lieux sans droit ni titre depuis plus de quatre années. En outre, ils ne pourront faire l’objet d’une expulsion avant le 31 mars 2026 en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, leur demande de délais supplémentaires sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [Z] et Mme [E] [Z], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de la sommation de partir et sa dénonciation.

Il convient en équité de condamner M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] in solidum à payer à la l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH, qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que le bail conclu entre l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH et Mme [I] [Z] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] est résilié depuis le jour de son décès intervenu le 19 août 2021 et que M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] sont depuis cette date occupants sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu pendant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNONS M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] in solidum à verser à l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNONS M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] in solidum à verser à l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [G] [Z] et Mme [E] [Z] aux dépens, en ce compris la sommation du 29 mars 2024, sa dénonciation du 5 avril 2024 à Mme [E] [Z], outres les assignations du 18 août 2025 et du 25 août 2025,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,