TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Juillet 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, lors du délibéré et Madame BERKANI, lors des débats

Débats en audience publique le : 16 Mai 2024

GROSSE :

Le 05 juillet 2024

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 juillet 2024

à M. [Y] [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07621 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JCO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [R] [S]

née le 08 Novembre 1980, demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [C] [Y]

né le 26 Décembre 1980, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 18 octobre 2010, la S.A. [Adresse 4] a consenti à Monsieur [D] [X] [C] et Madame [S] [R] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 613,76 euros outre 145,65 euros de provisions sur charges , ainsi que la location d’un emplacement de stationnement n°3101.8017 accessoire au logement, , moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 72,57 euros outre 4,85 euros de provisions sur charges.

Alléguant des loyers impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [L] [C] et Madame [S] [R] le 25 octobre 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2162,89 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 26 octobre 2022 ;

Par acte de commissaire de justice du 06 décembre 2023, dénoncé le 07 décembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A. d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA [Adresse 4], a fait assigner en référé Monsieur [L] [C] et Madame [S] [R], afin d’obtenir en substance:

leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3287,22 euros due au titre des loyers et charges impayées, comptes arrêtés au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir ;le constat de la résiliation du bail d’habitation et de location de l’emplacement de stationnement par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion immédiate de Monsieur [L] [C] et Madame [S] [R] des lieux (appartement et emplacement de stationnement) , ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers échus et des charges et autres accessoires que les locataires auraient dû payer si le bail s’était poursuivi notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci , ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme en matière de loyer  ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er février 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 16 mai 2024 date à laquelle la S.A. D’HLM UNICIL, venant aux droits de la SA [Adresse 4], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3944,12 euros au 30 avril 2024 ;

Monsieur [Y] [C] comparaît en personne, justifie se nommer [Y] et non [L], reconnait la dette locative et sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir entre 1800 et 1900 euros de revenus par mois, que Madame [S] [R] perçoit 1300 euros de ressources mensuelles et qu’ils ont deux enfants à charge ;

Madame [S] [R], citée par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 04 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

A titre liminaire il sera constaté que le défendeur se nomme [Y] [C] ;

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 06 décembre 2023 a été dénoncée le 07 décembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 1er février 2024.

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 26 octobre 2022, soit plus de deux mois avant l’assignation du 06 décembre 2023.

Enfin la S.A. [Adresse 3] produit un extrait KBIS justifiant qu’elle vient aux droits de la S.A. D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS ;

Par conséquent la S.A. [Adresse 3] venant aux droits de la S.A. D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 18 octobre 2010 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [Y] [C] et Madame [S] [R] le 25 octobre 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2162,89 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 décembre 2022 et que le bail d’habitation et de location d’un emplacement de stationnement liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [C] et Madame [S] [R] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [Y] [C] et Madame [S] [R] seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers charges et accessoires, soit 971,08 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux , et sans que cette indemnité ne soit indexée, et seront solidairement condamnés à la payer

La S.A. d'[Adresse 5], venant aux droits de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un justificatif de la régularisation des charges de l’année 2021, et un décompte actualisé à la somme de 3944,12 euros au 30 avril 2024 qui sera pris en considération même si Madame [S] [R] n’a pas comparu, la société requérante ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation dubail  ;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 154,18 euros, 207,24 euros et de 182,48 euros correspondant à des frais de procédure ;

Concernant les surloyers qui ont été portés au débit du compte des locataires le relevé du compte locatif établit que ces surloyers ont été entièrement liquidés ;

La S.A. d'[Adresse 5], venant aux droits de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS ne justifie toutefois pas avoir adressé aux locataires le questionnaire concernant l’enquête ressources 2024 et les informant qu’en cas de non réponse, une indemnité forfaitaire de 25 euros et d’une pénalité mensuelle de 7,62 euros seront appliquées;

Monsieur [Y] [C] et Madame [S] [R] ne sont donc pas redevables avec l’évidence requise en référé des frais de non réponse à enquête sociale portés au débit de leur compte et les sommes de 15,24 euros, 25 euros et 7,62 euros seront déduites du montant de la provision sollicitée;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3400,22 euros au 30 avril 2024, hors frais de procédure et frais non justifiés, Monsieur [Y] [C] et Madame [S] [R] seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à la S.A. d’HLM UNICIL, venant aux droits de la SA [Adresse 4], la somme de 3400,22 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Monsieur [Y] [C] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir entre 1800 et 1900 euros de revenus par mois, que Madame [S] [R] perçoit 1300 euros de ressources mensuelles et qu’ils ont deux enfants à charge ;

La société requérante s’est opposée à ces demandes ;

Il ressort du décompte versé aux débats que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant au jour de l’audience.

Il s’ensuit que la condition nécessaire imposée par la loi nouvelle susvisée d’avoir repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas respectée , ce qui ne permet pas au juge des référés d’octroyer des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [C] et Madame [S] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux appartement et emplacement de stationnement, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [C] et Madame [S] [R] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 25 octobre 2022 et de l’assignation, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la S.A. d’HLM UNICIL, venant aux droits de la SA [Adresse 4], qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que le défendeur se nomme [Y] [C] ;

DECLARONS la S.A. d’HLM UNICIL, venant aux droits de la SA [Adresse 4], recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 décembre 2022 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation et de location d’un emplacement de stationnement liant les parties au 26 décembre 2022 ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [C] et Madame [S] [R] de libérer les lieux appartement sis [Adresse 6], et emplacement de stationnement n°3101.8017 situé à la même adresse, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [Y] [C] et Madame [S] [R] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la S.A. d’HLM UNICIL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation due solidairement par Monsieur [D] [K] [C] et Madame [S] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 971,08 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [C] et Madame [S] [R] à payer à la S.A. d’HLM UNICIL, venant aux droits de la SA [Adresse 4], la somme de 3400,22 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [K] [C] et Madame [S] [R] à payer à la S.A. d’HLM UNICIL, venant aux droits de la SA [Adresse 4], la somme de 971,08 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux (appartement et emplacement de stationnement);

DEBOUTONS la S.A. d’HLM UNICIL, venant aux droits de la SA [Adresse 4], de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [K] [C] et Madame [S] [R] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 octobre 2022 et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE