RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00107 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PCCZ

MINUTE N° : 26/00509

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

syndic SARL KER GESTION

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Stéphane LIN de la SELARL SELARL GRIMBERG ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [Y] [H]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [Y] [H]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] sont propriétaires indivis des lots n°56 et n°70, représentant 158 / 10 000 tantièmes au sein d’un immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1] sise [Adresse 5] à [Localité 2], a, par l’intermédiaire de son syndic la SARL KER GESTION, fait signifier aux époux [Y] [H] une sommation de payer la somme de 2 809,94 € en principal, au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, les a fait assigner devant le tribunal de proximité de Montmorency, et sollicitent de :

— les condamner au paiement de la somme de 7 960,78 €, arrêtée au 1er trimestre 2026 inclus, composée de :

* 7 449,40 € au titre des charges de copropriété impayées ;

* 511,38 € au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

— ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues, appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes ;

— dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— les condamner au paiement de la somme de 500 € au titre des dommages et intérêts ;

— les condamner au paiement de la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment la sommation du 4 juillet 2024 ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

À l’audience du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il expose que Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H], propriétaires indivis de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H], assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui justifie de la qualité de propriétaires de Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H], verse aux débats :

— les procès-verbaux de l’assemblée générale des 3 juillet 2024 et 30 juin 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et d’adoption de travaux ;

— le décompte des sommes dues depuis le 2 janvier 2022 ;

— le relevé de propriété ;

— les appels de charges et travaux pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) ;

— le contrat de syndic avec la SARL KER GESTION ;

— une mise en demeure adressée à Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2024 portant la mention « pli avisé et non réclamé » ;

— une mise en demeure adressée à Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 mai 2024, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » ;

— la sommation de payer signifiée à Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] le 4 juillet 2024.

Il n’est pas tenu compte, au titre des charges de copropriété, des diverses sommes relevant des frais de recouvrement imputées au décompte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 449,40 €, au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus).

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 511,38 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 30 mars 2024, facturé 25 € conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

En revanche, les frais de mise en demeure du 3 mai 2024 à hauteur de 25 € ne sont pas justifiés, une seule mise en demeure étant nécessaire au recouvrement de la créance. Ces frais seront donc écartés.

Il y a lieu également de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 4 juillet 2024, à hauteur de 153,38 €, dont il est justifié.

Enfin, il convient de déduire les frais « de mise en contentieux » imputés à hauteur de 200 € le 31 mai 2024, les frais « RM et associés » facturés 120,43 € le 5 juillet 2024 ainsi que les honoraires imputés à hauteur de 108 € le 10 juillet 2024, correspondant aux honoraires d’avocats et d’huissiers qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ce titre.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 178,38 € au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur les intérêts :

Vu la sommation de payer du 4 juillet 2024, la condamnation portera intérêts au taux légal sur la somme de 2 809,94 € à compter de cette date.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les provisions non échues :

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues ne peuvent être considérées comme exigibles.

L’article 19-2 de la même loi, dans son alinéa 2, prévoit que « le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Dans ces conditions la demande tendant à ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues, appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, ne saurait aboutir selon la présente procédure et sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] aux dépens de l’instance. Les frais de sommation de payer ne seront pas inclus dans la liste limitative des dépens, ayant déjà été examinés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SARL KER GESTION, la somme de 7 449,40 €, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 1er janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 juillet 2024 sur la somme de 2 809,94 € ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SARL KER GESTION, la somme de 178,38 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 juillet 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

REJETTE la condamnation au paiement des provisions non encore échues ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SARL KER GESTION, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Y] [H] et Madame [U] [Y] [H] aux dépens de l’instance, qui ne comprennent pas le coût de la sommation de payer du 4 juillet 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 3], le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE