RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00099 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OX3M

MINUTE N° : 2

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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ORDONNANCE

DU 09 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [K] [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [M] [U] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par Maître DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [I] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

ORDONNANCE DE REFERE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2020, Monsieur [K] [E] et Madame [M] [U] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [W] [I] [J] un appartement (étage 1, escalier C, logement n°105) et un emplacement de stationnement (n°136), situés [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer total mensuel, initial, de 808 euros et 82 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 24 mars 2025, les époux [E] ont fait signifier à Monsieur [W] [I] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 814,04 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, Monsieur [K] [E] et Madame [M] [E] ont fait assigner Monsieur [W] [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 septembre 2025 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [I] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamner Monsieur [W] [I] [J] au paiement des sommes suivantes :

* 5 652,72 euros au titre de la dette locative, avec intérêts de droit à compter des présentes, et à parfaire le jour de l’audience ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 127,38 euros correspondant au coût du commandement de payer ;

* 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 16 juin 2025.

Vu l’absence des demandeurs à l’audience du 15 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection a prononcé la caducité par ordonnance du même jour. Sur demande de leur conseil par courriel du 16 septembre 2025, le relevé de caducité a été prononcé par mention au dossier et les parties ont été rappelées à l’audience du 24 novembre 2025.

À l’audience utile, Monsieur [K] [E] et Madame [M] [E], représentés, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance et actualisé la créance à la somme de 6 412,96 €, terme de novembre 2025 inclus.

Monsieur [K] [E] et Madame [M] [E] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [I] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 mars 2025. Ils font valoir que Monsieur [W] [I] [J] a régularisé deux règlements en septembre 2025 puis a à nouveau cessé les paiements.

Monsieur [W] [I] [J], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [K] [E] et Madame [M] [E] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Vu l’article 834 du code de procédure civile,

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 juillet 2020, du commandement de payer délivré le 24 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025, que Monsieur [K] [E] et Madame [M] [E] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il sera fait droit à la demande des époux [E] et Monsieur [W] [I] [J] sera condamné à leur régler la somme de 6 412,96 €, terme de novembre 2025 inclus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au présent litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 24 mars 2025, pour un montant de 5 814,04 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du mardi 27 mai 2025.

En conséquence il sera ordonné l’expulsion de Monsieur [W] [O] [J] en application des dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mai 2025, Monsieur [W] [I] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [I] [J] à son paiement à compter du 27 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 6 412,96 €, arrêtée au terme de novembre 2025 inclus, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 27 mai 2025 au 30 novembre 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [I] [J] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 mars 2025.

Il convient également de condamner Monsieur [W] [I] [J] à payer à Monsieur [K] [E] et Madame [M] [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARONS recevable la demande de Monsieur [K] [E] et Madame [M] [U] épouse [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 juillet 2020 entre Monsieur [K] [E] et Madame [M] [U] épouse [E] d’une part, et Monsieur [W] [I] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], sont réunies à la date du 27 mai 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [I] [J] de libérer les lieux loués et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [I] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués ;

REJETONS la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues et RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [I] [J] à compter du 27 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [I] [J] à payer à Monsieur [K] [E] et Madame [M] [U] épouse [E] la somme de 6 412,96 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [I] [J] à payer à Monsieur [K] [E] et Madame [M] [U] épouse [E] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

RAPPELONS que la condamnation en paiement de 6 412,96 € susvisée comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 27 mai 2025 au 12 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [I] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [I] [J] à payer à Monsieur [K] [E] et Madame [M] [U] épouse [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de Montmorency, le 9 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION