PREMIERE CHAMBRE

13 Mai 2026

N° RG 25/00423 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OFVT

Code NAC : 72A

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

C/

[L] [C]

[A] [D] épouse [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 13 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] située [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA LVM SAS dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [C], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [A] [D] épouse [C], demeurant [Adresse 4]

défaillante

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [C] et Mme [A] [D] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 1].

Par acte en date du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Sarcelles, représenté par son syndic la SAS Foncia LVM, a fait assigner devant ce tribunal M. [C] et Mme [D] et demande leur condamnation solidaire à payer les sommes de :

—  15 522,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure, au titre des charges de copropriété et des frais,

—  800 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. [C] et Mme [D] soient condamnés solidairement aux dépens et à la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] et Mme [D], bien que régulièrement assignés par acte notifié à étude, n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 29 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 19 mars 2026 et mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [C] et Mme [D] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 114022 et 114126,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— un extrait du règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 novembre 2023, 18 juillet 2022, 5 janvier 2022, et 24 mai 2021,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une sommation de payer, remise à M. [C] et Mme [D] le 26 mars 2024, pour le paiement de la somme de 7 608,06 euros.

Il résulte de la lecture du compte détaillé que la somme de 6 283,36 euros apparaît au solde débiteur des copropriétaires, intitulée « slde de charges au 31/12/2023 ».

Or il résulte de l’examen des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats que les comptes de l’année 2023 n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale, si bien que cette somme qui ne résulte pas du vote du budget prévisionnel mais correspond à une régularisation de charges, n’est pas justifiée par le syndicat des copropriétaires. Il convient en conséquence de la déduire de la somme réclamée.

De la même façon la reprise de solde d’un montant de 5,63 euros n’est justifiée par aucune écriture comptable et procès-verbal d’assemblée générale et sera rejetée.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 486,84 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant d’engager les frais de recouvrement pour la période du 1er avril 2022 au 26 mars 2024, date de la sommation de payer. En effet, si des lettres de mise en demeure ou de relance sont produites, aucun accusé réception n’est versé permettant d’établir la date de la mise en demeure des débiteurs.

En conséquence, aucun frais antérieur au 26 mars 2024 ne pourra être retenu.

Les frais d’assignation à hauteur de 142,75 euros entrent dans le cadre des dépens et ne peuvent être accordés au titre des frais.

Seuls seront retenus les frais de la sommation de payer à hauteur de 164,27 euros.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts commenceront à courir le lendemain de la date de la sommation de payer, soit le 27 mars 2024.

Il convient en conséquence de condamner M. [C] et Mme [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8 651,11 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 7 608,06 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni l’acte de vente qui n’est pas versé aux débats ne permettent de déterminer que les défendeurs devront être tenus solidairement au paiement de la dette. Il convient donc de les condamner au paiement de leur dette à hauteur de leur quote-part dans l’indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires, et sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. [C] et Mme [D], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision M. [C] et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 8 651,11 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 7 608,06 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne in solidum M. [C] et Mme [D] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [C] et Mme [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé à [Localité 2], le 13 mai 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :

M^e Thierry LAISNE