TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01771 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYDN

Minute : 25/00100

Monsieur [H] [M]

Représentant : Maître Nathalie HAMET DE CLOUET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1706

C/

Madame [I] [J]

Représentant : M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Nathalie HAMET DE CLOUET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Anne CAILLET

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 24 Mars 2025

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 24 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [H] [F] [M]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Maître Nathalie HAMET DE CLOUET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1706

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [J]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 20 novembre 2014, Monsieur [H] [M] a donné à bail à Madame [I] [J] un appartement à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 600 euros par mois, outre une provision sur charges de 50 euros par mois.

Par exploit de commissaire de justice du 16 mai 2023, un congé valant offre de vente a été signifié à Madame [I] [J] à effet du 19 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, Monsieur [H] [M] a assigné Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins notamment d’expulsion du preneur devenu occupant sans droits ni titre avec le concours de la force publique s’il y a lieu, de condamnation en paiement d’une somme provisionnelle de 3 263,80 euros au titre des arriérés de loyer avec intérêts au taux légal à compter du congé, d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 30 % à compter du 19 novembre 2023 jusqu’à libération des lieux, de la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts provisionnels et de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la dénonciation de l’assignation au Préfet.

A l’audience du 5 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 10 février 2025.

A cette audience, Monsieur [H] [M], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Il demande au juge des référés statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, au visa des articles 7, 15 de la loi du 6 juillet 1989, 1134-5 et 1728, L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, 70, 484, 514, 514-1 et 834 et suivants du code de procédure civile, de :

— rejeter les exceptions de procédure et les demandes formées en défense,

— constater que le congé a été régulièrement délivré, et ordonner son expulsion avec le concours de la force publique au besoin avec remise des clés et constatation des réparations locatives par commissaire de justice et séquestration du mobilier,

— juger que Madame [J] réside dans le bien sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2023,

— la condamner par provision à lui verser la somme de 318,91 euros au titre de la régularisation des charges des trois dernières années,

— la condamner au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 20 novembre 2023 égale au montant du dernier loyer exigible majoré de 30 %, et à défaut, condamner Madame [J] au versement de la somme de 1 685,57 euros au titre de la clause pénale,

— dire que les sommes excédentaires versées par la CAF au titre des arriérés de loyer et charges échus et impayés à la date de résiliation viendront s’imputer sur l’indemnité d’occupation qui sera fixée,

— la débouter de sa demande de délai de paiement,

— la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce inclus le coût de la dénonciation de l’assignation au préfet.

Oralement pour s’opposer à la demande de nullité de l’assignation, il soutient qu’aucun grief n’est démontré dans la mesure où il revient à l’avocat consulté d’éclairer la défenderesse sur le caractère facultatif d’un avocat dans le cadre de cette procédure et qu’elle a fait le choix de se faire assister d’un conseil pour soulever de nombreuses prétentions et demandes reconventionnelles.

Au soutien de ses prétentions et en substance, il fait valoir que son congé est régulier et avéré, ayant confié la vente à une agence immobilière dès l’été 2022 et que le maintien dans les lieux postérieurement à la fin du bail caractérise un trouble manifestement illicite. Il souligne que plus aucune somme n’est due au titre de l’arriéré locatif, mais qu’en ce qui concerne les charges, au delà du fait qu’il justifie des régularisations annuelles, Madame [J] qui est devenue occupante sans droit ni titre, ne peut plus obtenir un quelconque remboursement de provisions de sorte qu’il réclame les régularisations pour les trois dernières années.

Sur l’indécence du logement, il soutient n’avoir reçu aucune demande de Madame [J] au titre de désordres alors que les lieux ont été pris à bail en parfait état et qu’il a fait procéder à des améliorations dans le logement en 2020. Il conteste par ailleurs ladite indécence, faisant remarquer que le rapport de CITEMETRIE est non contradictoire, outre le fait qu’aucun désordre n’est établi. Il soutient que la demande reconventionnelle de travaux est sans lien avec la demande principale tendant à la validation d’un congé.

Madame [I] [J], assistée de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Elle demande au juge, au visa des articles 1134, 1343-5, 1719, 1720, 1721 du code civil, 6, 15 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, 2 et 3 du décret du 30 janvier 2022, L843-1 du code de la construction et de l’habitation de :

à titre principal,

— dire que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur les demandes de Monsieur [M], et dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter Monsieur [M] de l’intégralité de ses demandes,

— constater le caractère frauduleux du congé, et en conséquence l’annuler,

à titre subsidiaire,

— dire que le logement étant impropre à son usage, l’expulsion ne pourra être réalisée même en cas de résiliation du bail,

— fixer à 204 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation,

en tout état de cause,

— déduire du montant de la dette les sommes suivantes : 23,36 euros au titre des frais indûment portés au décompte, 1 000 euros au titre des provisions sur charges appelées de février 2023 à septembre 2024 (à parfaire), 3 648 euros, échéance de septembre 2024 incluse, au titre des 456 euros d’APL conservés chaque mois par la CAF (somme à parfaire), 5 328 euros correspondant au rappel d’APL versé au demandeur le 3 janvier 2025,

— condamner Monsieur [M] à lui verser les provisions suivantes avec intérêts légaux à compter de la demande : 5 000 euros au titre des charges indûment perçues, 16 909,20 euros au titre du préjudice de jouissance, 3 000 euros au titre du préjudice moral, 1 557,03 euros au titre du préjudice financier, 5 000 euros au titre du préjudice de santé,

— ordonner la compensation des créances réciproques,

— reporter de deux ans le paiement des sommes dues, et à titre subsidiaire lui accorder des délais de paiement à hauteur de 10 euros par mois les 23 premiers mois avec paiement du solde à la dernière échéance,

— enjoindre à Monsieur [M] de réaliser les travaux de mise en conformité prescrits par CITEMETRIE et dératiser le logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec constat de la complète réalisation des travaux par commissaire de justice,

— l’autoriser à suspendre le paiement des loyers le temps de la réalisation des travaux ou à titre subsidiaire réduite le montant du loyer à 100 euros par mois,

— l’autoriser à se maintenir dans les lieux jusqu’au 31 octobre 2025, délai de deux mois du commandement inclus,

— condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, et les dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

Oralement in limine litis elle a soulevé la nullité de l’assignation au motif qu’elle comporte des mentions sur la procédure écrite l’ayant obligée à constituer avocat alors que la présente procédure relève de la procédure orale, ce qui l’a contrainte à engager des frais d’avocat non obligatoires, ce qui lui cause nécessairement un préjudice, étant privé du choixde prendre ou non un avocat.

Sur ses autres demandes, elle fait valoir que le demandeur ne fonde pas juridiquement sa demande et qu’il a délivré congé à des fins de représailles pour se soustraire à toute obligation de réaliser des travaux de mise en conformité du logement et ne justifie pas de son intention de vendre le logement, de sorte que le congé est frauduleux et que ces contestations sérieuses empêchent le juge des référés de statuer.

Sur les charges, elle soutient qu’elles n’ont jamais fait l’objet de régularisation et qu’elle n’a reçu aucun justificatif. Elle ajoute que le décompte produit lui impute des sommes indues et qu’elle a initié une procédure d’indécence auprès de la Caisse des allocations familiales entraînant la conservation des allocations logement le temps de la procédure, somme qu’elle ne doit pas verser au bailleur y compris dans le cadre du versement de l’indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer résiduel. Elle souligne qu’en tout état de cause le non paiement du loyer est justifié compte tenu de l’état du logement.

Elle soutient que compte tenu de l’état d’indécence du logement, l’expulsion ne pourra pas être ordonnée alors que le bailleur devra entreprendre de nombreux travaux suivant les désordres listés par CITEMETRIE et réparer son préjudice de jouissance évalué à hauteur de 70 % du montant du loyer au regard de l’ampleur des désordres.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater” ou de “dire” ou de “juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Il convient par ailleurs de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif par plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions.

Enfin, Monsieur [H] [M] ne réclamant aucune somme au titre d’un arriéré locatif, il n’y a pas lieu de statuer sur les contestations afférentes à un arriéré.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la nullité de l’assignation

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il résulte de l’article 56 du code de procédure civile dispose que l’assignation contient à peine de nullité, (…) 4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

En l’espèce il n’est pas contesté que l’assignation comporte des mentions relatives à la nécessité de constituer avocat, alors que la présente instance relève des dispositions relatives à la procédure orale. Il est manifeste que l’indication de fausses modalités de comparution s’apparente à une absence de modalité de comparution.

Cependant, il n’est aucunement rapporté la réalité du grief allégué alors que Madame [I] [J], soulevant cette nullité, a été informée que la constitution d’avocat était facultative, et qu’elle a fait le choix de prendre un avocat pour contester les prétentions émises en demande et former elle même des demandes reconventionnelles.

Aussi la demande de nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur la demande d’annulation du congé

En l’espèce, la demande formée au titre du prononcé de la nullité du congé ne peut être accueillie dans le cadre de la présente procédure, dans la mesure où cette prétention implique l’appréciation d’une irrégularité et excède donc de jurisprudence constante les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Il y a donc lieu de renvoyer les parties à se pourvoir au principal sur la demande en nullité du congé.

Sur la demande d’expulsion

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé, si les contestations soulevées au titre de la régularité du congé ne sont pas sérieuses.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [I] [J] le 20 novembre 2014 à effet du 20 novembre 2014 pour une durée de trois ans, a été renouvelé le 20 novembre 2017 pour une durée de trois ans, puis tacitement reconduit pour trois ans et pour la dernière fois le 20 novembre 2020, pour expirer le 19 novembre 2023 conformément à l’article 15 précité de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur signifié le 16 mai 2023 au preneur, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué avec une offre de vente.

Sur la contestation tirée de la délivrance d’un congé frauduleux, Monsieur [H] [M] produit un contrat de mandat de vente signé le 17 août 2022 auprès de l’agence [Localité 9] immobilier pour un prix de 145 000 euros avec location en cours, établi bien antérieurement au rapport de Citémétrie de sorte qu’il n’est aucunement rapporté que le souhait de vendre résulte de la procédure d’insalubrité engagée par Madame [I] [J]. La contestation soulevée par cette dernière n’est pas sérieuse et sera rejetée. Par ailleurs, il ne peut être tiré aucune conséquence juridique du courrier résultant d’un signalement des services d’hygiène de la mairie daté de 2018, ne résultant que des seules allégations de la défenderesse. Le fait qu’aucune visite n’a été organisée par l’agence immobilière ne caractérise nullement une fraude au congé, le contexte litigieux entre les parties et la saisine des services d’hygiène de la mairie ne permettant pas de procéder à de telles visites, la locataire s’étant au surplus maintenue dans les lieux. Cette contestation n’est pas non plus sérieuse.

Ainsi le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet du congé le 19 novembre 2023 à minuit.

Madame [I] [J], qui s’est maintenue dans les lieux malgré la fin du bail, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 20 novembre 2023 ce qui caractère un trouble manifestement illicite.

Sur la demande d’expulsion, les dispositions de l’article 1719 du code civil n’étant pas applicables au congé, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Enfin la demande au titre des constatations et estimations des réparations locatives par commissaire de justice est sérieusement contestable, alors que les lieux sont toujours occupés et que l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire sans commissaire de justice est possible.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [I] [J] justifie avoir la charge d’un enfant et de ses ressources actuelles composées du RSA qui ne lui permettent pas de se reloger dans le parc privé. Les besoins du bailleur ne sont pas connus. Si depuis le 20 novembre 2023, Madame [I] [J] a bénéficié de fait d’un délai, il n’en demeure pas moins que le bailleur ne justifie d’aucun acte autre que l’assignation pour manifester sa volonté de reprendre les lieux en vue de leur vente. Aussi il peut être considéré que Madame [I] [J] a bénéficié de fait d’un délai pour quitter les lieux à compter de juillet 2024, mois de l’assignation.

En conséquence de ces éléments et compte tenu de la situation de Madame [I] [J], il lui sera accordé un délai jusqu’au 31 juillet 2025 pour quitter les lieux.

Il appartiendra à Madame [I] [J] de produire la présente décision autorisant son expulsion à compter du 1er août 2025 aux différents bailleurs sociaux afin d’accélérer le traitement de sa demande de logement social. Par ailleurs, afin de faciliter ce relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de la Seine Saint-Denis en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la provision au titre des charges

S’agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de 12 mois.

La régularisation des charges est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 issue de la loi du 24 mars 2014, laquelle s’applique aux baux en cours selon la loi Macron du 6 août 2015. Toutefois en ce que la prescription ne saurait courir contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir, le délai ne saurait courir en présence d’un bien loué soumis au statut de la copropriété qu’à compter de l’établissement par le syndic du décompte annuel des charges.

Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, elle permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l’indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. Le locataire est ainsi bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

En l’espèce la demande en restitution formée par Madame [I] [J] au titre de l’absence de justification de la régularisation des charges est sérieusement contestable, Monsieur [H] [M] en justifiant dans le cadre de la présente instance. Il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de cette demande.

En ce qui concerne la demande en paiement à titre de provision de la somme de 318,91 euros au titre de la régularisation des charges du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024, compte tenu du montant des provisions versées (1 800 euros sur la période) et des charges effectivements payées (501,48 + 933,84 + 683,59 = 2 118,91), la somme réclamée n’est pas sérieusement contestable. En revanche, Monsieur [H] [M] ne produit aucun décompte actualisé dont il n’est pas contesté que suite au versement de rappels d’APL, Madame [I] [J] est devenue créditrice. Aussi la demande de condamnation en paiement est sérieusement contestable.

Madame [I] [J] n’étant condamnée au paiement d’aucune somme immédiatement exigibles, il n’y a pas lieu de statuer sur sa demande de délais de paiement.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Madame [I] [J] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 20 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué ou de la minorer au regard des pièces versées qui sont sérieusement contestables et seront rejetées.

Il sera toutefois relevé que Monsieur [H] [M] ne réclame pas la liquiditation de cette indemnité, précisant de manière non sérieusement contestable que le compte locatif de Madame [I] [J] est créditeur, de sorte qu’il est établi qu’au jour de l’audience, Madame [I] [J] n’était redevable d’aucune somme au titre de l’indemité d’occupation, et que le décompte des indemnités d’occupation peut ainsi partir de la date de l’audience.

En ce qui concerne la conservation des allocations logement venant en déduction du paiement de l’indemnité d’occupation, il sera dit que le montant de l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer et des charges, sous réserve du versement ou de la conservation de l’aide pour le logement conformément aux dispositions du code de l’action sociale et des familles.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce la demande en paiement au titre de la clause pénale est sérieusement contestable au regard des dispositions précitées.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de cette demande.

Sur la demande de travaux

Le bail ayant pris fin depuis le 20 novembre 2023, les parties ne sont plus tenues de l’ensemble des obligations du bail de sorte que Madame [I] [J] ne peut ainsi réclamer à Monsieur [H] [M] l’exécution de travaux dans le logement qu’elle occupe sans droit ni titre.

Sur les provisions à titre indemnitaire

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce la demande de dommages et intérêts à titre de provision formée par Madame [I] [J] nécessite d’apprécier la réalité du préjudice allégué. Or au regard des pièces versées ce préjudice n’est pas établi avec l’évidence requise en référé et nécessite une appréciation au fond. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’est toutefois aucunement justifié de faire porter le coût de la notification de l’assignation au préfet qui ne relève pas d’un acte nécessaire de la procédure dans le cadre d’une demande d’expulsion à la suite d’un congé pour vendre.

Il est inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. Il lui sera alloué une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne venant justifier de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Rejetons la demande en nullité de l’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé au titre de la demande en nullité du congé ;

Constatons que les conditions de délivrance à Madame [I] [J] par Monsieur [H] [M] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 20 novembre 2024 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 19 novembre 2023 à minuit ;

Accordons à Madame [I] [J] un délai jusqu’au 31 juillet 2025 pour quitter les lieux et restituer les clés du logement ;

Disons qu’à défaut pour Madame [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, Monsieur [H] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé au titre des constatations et estimations des réparations locatives ;

Condamnons Madame [I] [J] à verser à Monsieur [H] [M] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi (sous réserve du versement ou de la conservation de l’allocation logement dans les conditions prévues par le code de l’action sociale et des familles), à compter du 11 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé au titre de la demande en paiement d’une provision au titre des charges provisionnelles indûment perçues ;

Disons n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de condamnation de Madame [I] [J] au paiement à titre provisionnel de la régularisation des charges de la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé au titre de la demande en paiement à titre provisionnel de la clause pénale;

Rejetons la demande de travaux ;

Disons n’y avoir lieu à référé au titre des demandes de dommages et intérêts à titre provisionnel ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Madame [I] [J] à verser à Monsieur [H] [M] la somme de 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [I] [J] aux dépens ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection