RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00325 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O4ZI

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 17 FEVRIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1] SYNDIC STE VERTFONCIE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [V] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [V] et Madame [M] [Z] épouse [V] sont propriétaires des lots n°52, 143 et 144, soit un appartement et deux places de parking, représentant 111 / 10 000 tantièmes au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], cadastré section AI n°[Cadastre 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par exploit de commissaire de justice du 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a, par l’intermédiaire de son syndic la société VERTFONCIÉ a fait signifier aux époux [V] une sommation de payer la somme de 2 664,58 € au titre des charges de copropriété impayées au 16 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société VERTFONCIÉ, les a fait assigner devant le tribunal de proximité de Montmorency, aux fins de :

— condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

* 3 782,61 euros au titre des charges de copropriété impayées au 23 octobre 2025,

* 1 011,91 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi de 1965,

— dire que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer,

— ordonner la capitalisation des intérêts par année,

— les condamner solidairement à payer 800 euros au titre des dommages et intérêts,

— les condamner solidairement à payer 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience du 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, auquel il est expressément renvoyé vu l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [V] et Madame [M] [Z] épouse [V], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 4 juillet 2023 et 25 septembre 2025, lesquels couvrent les votes d’approbation des budgets pour les années 2021 à 2024, et le vote du budget prévisionnel 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Les frais de contentieux et de recouvrement, qui ne constituent pas des charges de copropriété, font l’objet d’une condamnation distincte.

Les défendeurs étant mariés, ils sont soumis au régime légal de la solidarité des époux.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [M] [Z] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 782,61 euros, au titre des charges de copropriété dues au 23 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 mai 2025 sur la somme de 2 664,58 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, il y a lieu de retenir les frais de commissaire de commissaire de justice pour la signification d’une sommation de payer du 22 mai 2025 à hauteur de 146,91 €, dont il est justifié (somme imputée le 6 juin 2025 au décompte).

En revanche, il n’est pas justifié des frais de mise en demeure antérieures, dont l’envoi en recommandé n’est pas démontré.

En outre les frais de constitution de dossier avocat ou de suivi de dossier avocat ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965 susvisés. Enfin les frais de rejet télépaiement ne sont pas justifiés.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [M] [Z] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 146,91 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 mai 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Monsieur [W] [V] et Madame [M] [Z] épouse [V] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [V] et Madame [M] [Z] épouse [V] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [W] [V] et Madame [M] [Z] épouse [V] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [M] [Z] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la société VERTFONCIÉ, la somme de 3 782,61 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 23 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 mai 2025 sur la somme de 2 664,58 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [M] [Z] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la société VERTFONCIÉ, la somme de 146,91 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 mai 2025 ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [W] [V] et Madame [M] [Z] épouse [V] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [M] [Z] épouse [V] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [M] [Z] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la société VERTFONCIÉ, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 17 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE