TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

_______________________

Chambre 1

************************

DU 02 Avril 2026

Dossier N° RG 22/04800 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JPCI

Minute n° : 2026/146

AFFAIRE :

S.A.S. HOTEL [B] C/ S.C.I. [P]

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Nasima BOUKROUH

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026 mis en délibéré au 02 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES

M^e Laure COULET

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.S. HOTEL [B], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laure COULET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

S.C.I. [P], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

******************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE [X] PROCÉDURE

La SAS HÔTEL [B] exploite une activité d’hôtellerie et restauration dans un immeuble partiellement donné à bail commercial par la SCI [P] le 08 novembre 1995.

Le 17 juillet 2019, elle a adressé une mise en demeure à sa bailleresse d’avoir à procéder au changement de la centrale sécurité incendie, devis à l’appui.

Elle l’a ensuite assigné devant le juge des référés, qui suivant ordonnance du 19 août 2020 l’a autorisée à procéder à ses frais aux travaux et déduire leur montant des loyers à venir. Les travaux ont été réalisés. Un arrêt du 25 novembre 2021 est venu dire n’y avoir lieu à référé pour contestations sérieuses.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 juillet 2021, L'[B] a assigné devant le tribunal de céans [P] aux fins de condamnation au fond à prendre en charge ces travaux.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/04800.

Le Juge de la mise en état a rendu deux ordonnances d’incident :

— le 08 novembre 2023, il a débouté [P] de la fin de non-recevoir qu’elle soulevait, tirée de la prescription de la demande principale formée contre elle

— le 25 avril 2025, il a constaté qu’il n’était plus saisi de la demande de sursis à statuer que formait [P] et a débouté L'[B] de sa demande au titre de procédure abusive

Par ordonnance du 02 décembre 2025, la clôture a été fixée au 05 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 janvier 2026 et mise en délibéré au 02 avril 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses « conclusions en réplique » signifiées par RPVA le 16 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SAS HÔTEL [B] demande au tribunal de :

à titre liminaire

— déclarer irrecevable la demande de la SCI [P] tirée de la prescription, comme étant revêtue de l’autorité de la chose jugée, la question ayant déjà définitivement été tranchée par le juge de la mise en état et confirmée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence

à titre subsidiaire

— débouter la SCI [P] de sa demande relative à la prescription comme étant mal fondée, le point de départ du délai ne pouvant être fixé à 2006 au regard des constats opérés postérieurement par la commission communale de sécurité, seule compétente pour apprécier la conformité des installations

en tout état de cause

— débouter la SCI [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— condamner la SCI [P], en sa qualité de bailleresse, au remboursement des travaux de changement du système d’alarme sur sa propriété relevant de l’assiette du bail d’ores-et-déjà réglées par la SAS HOTEL [B], qu’elle a refusé de faire réaliser puis de prendre en charge nonobstant les contraintes de délais dans un immeuble recevant du public, bien que s’agissant d’impératif de sécurité mettant en péril l’exploitation-même dudit bail et à hauteur de 38 689,59 euros HT et 46 427,51 euros TTC

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner la SCI [P] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens

Par ses « conclusions » notifiées par RPVA le 20 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SCI [P] demande au tribunal de :

— déclarer irrecevables les demandes de la société HÔTEL [B], celles-ci étant prescrites, la demande de remplacement du système de sécurité incendie ayant été sollicitée le 26 octobre 2006 alors que la première assignation aux mêmes fins n’a été signifiée que le 03 octobre 2019

en toute hypothèse

— débouter la société HÔTEL [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

très subsidiairement

— juger que le quantum des demandes n’est nullement justifié en l’absence de constat contradictoire des installations, la part pouvant lui être imputée d’une part, ainsi qu’à la société HÔTEL [B], à l’indivision [O], à la SCI COURTAG et à l’indivision [B] / SCI [P] d’autre part

— juger enfin que toutes condamnations éventuelles ne pourraient être prononcées qu’en valeur hors taxe, et non toutes taxes comprises, la SCI [P] et la société HÔTEL [B] récupérant chacune la TVA

à titre infiniment subsidiaire

— juger que sa condamnation ne pourrait excéder celle de 35 555,21 euros hors taxes, et débouter la société HÔTEL [B] du surplus de ses demandes

— condamner la société HÔTEL [B] à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens

MOTIVATION

1. Sur la demande de [P] relative à la prescription

1.1 Moyens des parties

À l’appui de sa demande, la SCI [P] fait valoir que L'[B] avait sollicité par courrier du 26 octobre 2006 la prise en charge du remplacement de la centrale incendie, invoquant déjà le vieillissement de l’installation et la nécessité de procéder à son remplacement. Elle fait valoir qu’ainsi le délai de prescription de l’article 2224 du Code civil imposait à sa locataire d’agir avant le 26 octobre 2011, ce qu’elle n’a point fait.

La SAS HOTEL [B] réplique en faisant valoir que cette fin de non-recevoir est irrecevable à ce stade, pour avoir déjà été tranchée par le [Etablissement 1] de la mise en état et la Cour d’appel, vu l’autorité de la chose jugée au principal qui s’attache à ces décisions selon l’article 794 du Code de procédure civile. Subsidiairement elle fait valoir que c’est le 1er février 2018 qu’elle a eu connaissance effective de l’obligation de mise en conformité.

1.2 Réponse du tribunal

Il résulte de la combinaison des articles 122, 789, 791 et 802 alinéa 4 du Code de procédure civile que seul le Juge de la mise en état est compétent pour trancher les fins de non-recevoir au nombre desquelles se range la prescription, en statuant par la voie de l’incident, et que les fins de non-recevoir qui ne trouvent pas leur source dans un évènement postérieur à l’ordonnance de clôture ne sauraient être invoquées devant la juridiction statuant au fond.

En l’espèce non seulement les conclusions destinées au juge du fond auraient dû être purgées de la fin de non-recevoir, mais de plus fort celle-ci a déjà été tranchée en incident non seulement par le Juge de la mise en état, mais aussi par la Cour d’appel.

Cette demande sera donc déclarée elle-même irrecevable.

2. Sur la demande tendant à voir condamner le bailleur à prendre en charge les travaux litigieux

2.1 Moyens des parties

La SAS HÔTEL [B] fait valoir que la commission communale de sécurité a émis le 30 janvier 2018 un avis favorable à l’exploitation en présence du public sous réserver de quatorze préconisations, en ce compris la mise en conformité du système de sécurité incendie et de désenfumage ainsi que la mise en place d’un dispositif de coupure d’urgence électrique ; qu’elle a donc mandaté qui de droit pour prévoir les travaux adéquats. Elle fait valoir que [P] n’a jamais rien accepté ni entendu prendre en charge ces travaux, malgré leur intégration incontestable dans les termes de l’article 606 du Code civil et le fait qu’ils relèvent des obligations du bailleur selon l’article 1719 et suivants du même code en tant que travaux de mise en conformité réglementaire, sauf clause expresse contraire du bail : la conformité aux normes de sécurité incendie est une condition de la poursuite de l’activité, or le bailleur doit mettre à disposition des locaux permettant un usage paisible et conforme à leur destination. Elle fait valoir que [X] MAJOLANE n’a jamais opposé qu’un refus systématique et stérile, critique la clé de répartition qui a été acceptée par les autres bailleurs sans proposer de méthode alternative et critique le quantum et la TVA sans conséquence sur le principe.

La SCI [P] réplique en faisant valoir que c’est L'[B] qui a été maître d’ouvrage des travaux de rénovation de l’hôtel, donc de l’installation de sécurité incendie, dans les années 90, donc que c’est elle qui en est propriétaire ; qu’elle-même n’en sera propriétaire qu’en fin de jouissance. Elle fait valoir que les travaux de remplacement de ces installations ne sauraient constituer des grosses réparations au sens de l’article 606 précité, s’agissant d’équipements appartenant au preneur et non de travaux intéressant la structure de l’immeuble ou sa solidité. Elle fait valoir que le bail de 1995 met à la charge du preneur d’entretenir les lieux loués pour ce qui ne relève pas de l’article 606. [P] fait valoir en outre que ces travaux n’étaient pas ordonnés par quiconque et notamment la commission communale de sécurité incendie.

Elle fait valoir que L'[B] a tout fixé unilatéralement, sans constat contradictoire de l’installation, jusqu’à la répartition du montant des travaux entre bailleurs, qu’elle conteste, outre la question du delta entre deux demandes faites et la question de la TVA.

2.2 Réponse du tribunal

L’article R.145-35 du Code de commerce prévoit notamment que « ne peuvent être imputés au locataire : 1° les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; […] ».

L’article 606 du Code civil dispose que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Cet article énumère limitativement les grosses réparations, toutefois l’appréciation du caractère des réparations est une question de fait abandonnée à l’appréciation des tribunaux.

Les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale et les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de cet immeuble.

À noter que cet article, auquel les baux ont coutume de se référer, se situe pourtant dans un chapitre réglementant les obligations entre nu-propriétaire et usufruitier. Or les mots « grosses réparations » ne sauraient avoir pour le bail le même sens que dans l’article 606 : la situation du nu-propriétaire à l’égard de l’usufruitier et celle du bailleur à l’égard du preneur sont trop différentes pour que les règles de l’un s’appliquent à l’autre. Le nu-propriétaire, qui ne doit rien à l’usufruitier, auquel il n’a rien promis, peut être tenu à moins que le bailleur, qui a promis au preneur la jouissance paisible de la chose louée. Alors que l’usufruitier ne peut rien exiger du nu-propriétaire, le preneur a droit à ce que le bailleur fasse toutes les réparations nécessaires, autres que de simple entretien.

L’expression « grosses réparations » a donc une signification plus extensive qu’en matière d’usufruit : elle comprend toutes les réparations qui ne sont pas de menu entretien.

Ainsi il a d’ailleurs pu être jugé que sont de grosses réparations au sens de cet article la reconstitution d’un vignoble ravagé par le phylloxéra ou encore la réfection de souches de cheminée, alors que le ravalement ou le remplacement de la climatisation sont des réparations d’entretien.

Plus particulièrement, il a été jugé par [Civ. 3ème, 6 novembre 2001, n°00-13.679] qu’une cour d’appel avait pu retenir « par motifs propres et adoptés, que les travaux d’isolation au feu, de chauffage et de sécurité contre l’incendie constituent de grosses réparations, rattachables de plus à l’obligation de délivrance de la chose louée, la locataire s’étant trouvée dans l’impossibilité de commencer son activité avant leur réalisation » ; la Cour de cassation avait néanmoins exonéré le bailleur dès lors qu’une clause du bail stipulait que son locataire n’aurait aucun recours contre lui pour les travaux imposés par l’autorité compétente. Le tribunal relève la même position quant à l’existence de clauses du bail dans l’arrêt [Civ. 3ème, 10 septembre 2020, n°19-10.454].

Il est néanmoins rappelé que le contrat de bail s’interprète contre le bailleur, à la fois parce qu’il est maître de la chose et le plus souvent, rédacteur de l’acte (en accord avec 1190 Code civil).

L’article 1719 du Code civil, pour sa part, prévoit que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée […] 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; […] ».

La clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de les maintenir, en cours de bail, en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés.

Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire du bail, à la charge du propriétaire, surtout si leur inexécution rendrait l’immeuble impropre à sa destination contractuelle, tant que ces travaux n’ont pas été rendus nécessaires par l’utilisation que le locataire en a faite.

Le locataire doit obtenir l’autorisation judiciaire d’effectuer les travaux pour pouvoir demander remboursement des frais exposés au bailleur, sauf urgence à réaliser ces travaux.

Et vu le bail commercial liant les parties, aux termes duquel : « Le bail est, en outre, consenti aux conditions suivantes, que le preneur s’engage à exécuter ponctuellement : 1° De prendre les locaux loués dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de remise en état ou de réparation […] 3° D’entretenir constamment les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations et d’entretien. De convention expresse entre les parties, le preneur s’engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, notamment aux verrières, à l’exception toutefois des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du Code civil, qui seules restent à la charge des bailleurs […] ».

En l’espèce, le tribunal observe que le système de sécurité incendie de l’hôtel datait de 1991, soit une date antérieure à la prise à bail. L’installation se trouvait encore dans l’état où L'[B] l’avait prise au moment des travaux ; ce qui ne dispensait pas [P] de maintenir l’immeuble en état de servir à l’usage auquel il était destiné.

Le tribunal observe ensuite que la conformité d’un hôtel, au plan de la sécurité incendie, est impérative pour qu’il soit autorisé à accueillir du public, et donc à exercer l’activité à laquelle est destiné l’immeuble (au sens du 2° de l’article 1719). Il relève que s’il n’y a pas eu d’injonction administrative à procéder aux travaux, comme le motivait la Cour d’appel, et si la commission émettait un avis favorable à l’exploitation en présence du public, il y avait une prescription claire : « prévoir dans les meilleurs délais le remplacement du SSI datant de 2011, tel que préconisé par la société CHUBB lors de leur vérification de novembre 2017 ».

Il apparaît ainsi que le système de sécurité incendie du bien donné à bail était vétuste. Le système n’était pas défaillant à l’origine et n’était pas tombé en panne entre-temps, il fonctionnait encore de manière satisfaisante hormis la possibilité d’arrêter la diffusion d’alarme générale depuis la centrale. Toutefois il avait vieilli et son remplacement était préconisé dès lors que toute panne serait irrémédiable.

Le tribunal relève qu’un immeuble peut rester en bon état sans un SSI, mais que s’agissant au cas d’espèce d’un hôtel ces réparations se rattachent à l’obligation d’entretien qui incombe au bailleur en ce qu’elles touchent, non pas à une question d’agrément, mais à la raison d’être du bâtiment et aussi à sa structure profonde (VMC, adaptation des circuits électriques qui le traversent, etc.) : il s’agit donc de grosses réparations visant à remédier par avance à un désordre grave affectant l’immeuble dans sa destination.

Le tribunal ne relève aucune clause du bail qui exonérerait la SCI bailleresse de la charge des travaux résultant de préconisations de l’autorité administrative.

Il s’agissait donc bien de dépenses relevant du 2° de l’article R.145-35 du Code de commerce, qui ne pouvaient échoir au locataire.

L'[B] a exécuté les travaux sous couvert d’une autorisation judiciaire avec l’exécution provisoire, lui ouvrant le droit d’en être remboursée aujourd’hui.

[P] critique la méthode retenue par sa locataire pour arrêter la nature des travaux, le montant de ceux-ci et la répartition de la charge entre les différents bailleurs. Toutefois, il apparaît que la SCI, alertée depuis 2006 sur la nécessité de procéder un jour au remplacement du SSI, n’en a jamais pris l’initiative. Il n’existait pas d’obligation de procéder au contradictoire de l’ensemble des parties en cause ; au demeurant c’est le moins disant des quatre devis qui a été retenu.

Il apparaît ensuite que la mise à charge de chaque bailleur au prorata des points de sécurité est une méthode pertinente, d’autant que [P] n’en propose pas d’autre. Le fait que 139 sur 191, soit 72,77 % (et non 71,12 %) des points de sécurité se situent dans les 58,36 % de la superficie totale des locaux ne constitue pas en soi une anomalie, attendu qu’il n’est pas automatique que les points de détection soient répartis de manière linéaire sur l’ensemble des locaux : il est en effet pertinent qu’il y ait plus de points sur la partie hôtel et salle de séminaire que du côté cave, buanderie et jardin, c’est-à-dire là où se trouve davantage le public.

Le montant définitif des travaux est attesté par les pièces produites. Il est retenu ‘toutes taxes comprises’ dès lors qu’il correspond en cela aux sommes effectivement déboursées.

[P] sera donc condamnée au paiement de 63 571,82 * 0,7277 = 46 261,21 euros.

3. Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, [P] qui succombe en ses prétentions sera condamnée aux dépens.

Eu égard aux dispositions de l’article 700 du même code, attendu qu’aucune facture d’honoraires n’est produite et que L'[B] motive sa demande sur des considérations s’apparentant à de la résistance abusive, le tribunal retient une somme de 2 000 euros pour les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉCLARE irrecevable la demande de la SCI [P] au titre de la prescription ;

CONDAMNE la SCI [P] à payer à la SAS HÔTEL [B] la somme de 46 261,21 euros ;

CONDAMNE la SCI [P] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI [P] à payer à la SAS HÔTEL [B] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT