TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 9]

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REFERENCES :

N° RG 25/10225

N° Portalis DB3S-W-B7J-33OI

Minute :

JUGEMENT

Du : 04 Février 2026

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

C/

Monsieur [B] [Z]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 26 novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 04 février 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

représenté par son syndic la SAS SYNDIC ET VOUS

SAS SYNDIC ET VOUS

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hervé ITTA

Monsieur [B] [Z]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [Z] est propriétaire des lots n°13 et 19 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 16 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SYNDIC ET VOUS, a fait assigner Monsieur [B] [Z] devant le tribunal de proximité de Pantin, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

4 308,89 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 septembre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; 228,00 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; 3 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 26 novembre 2025.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes sauf à préciser que la dette s’élève à la somme de 589,76 € au 20 octobre 2025, frais compris. Il indique qu’il n’y a eu aucun paiement durant des mois puis un versement important au mois d’octobre. Il précise avoir déduit la somme de 2 640 € de reprise de solde qu’il ne peut justifier. Il déclare qu’il s’agit de la première procédure contre ce copropriétaire.

Monsieur [B] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] verse aux débats :

le relevé de propriété ; les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025 ;

les procès-verbaux des assemblées générales en date du 18 novembre 2020, 29 janvier 2021, 10 novembre 2021, 3 octobre 2022, 18 octobre 2023, 14 octobre 2024, 16 juin 2025 portant notamment approbation des comptes des exercices écoulés concernés par la présente demande (2021, 2022, 2023, 2024), du budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026 suivant et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2023 au 20 octobre 2025 ; les mises en demeure du 1er février 2024, 30 octobre 2024, 25 février 2025, 7 mars 2025, 28 mai 2025, 3 août 2025.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d’un montant total de 192 €.

Il ressort de ces documents que Monsieur [B] [Z] reste devoir la somme de 397,76 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2023 au 20 octobre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] produit les mises en demeure du 1er février 2024, 30 octobre 2024, 25 février 2025, 7 mars 2025, 28 mai 2025, 3 août 2025.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Faute pour le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de produire le contrat de syndic prévoyant le coût à la charge du copropriétaire défaillant pour ce type de prestations, la demande sera par conséquent accueillie à hauteur de la somme forfaitaire de 30 € par mise en demeure.

En conséquence, Monsieur [B] [Z] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme totale de 180,00 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon prolongée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [B] [Z] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Il convient cependant de prendre en compte son dernier versement important ayant significativement diminué la dette, et le fait qu’il n’y ait pas eu de procédures judiciaires antérieures.

Ce préjudice sera donc réparé par l’allocation d’une somme de 150,00 € à titre de dommages intérêts, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 400,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SYNDIC ET VOUS, la somme de 397,76 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2023 au 20 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SYNDIC ET VOUS, la somme de 180,00 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SYNDIC ET VOUS, la somme de 150,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SYNDIC ET VOUS, la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE