RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00193 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2MS

MINUTE N° : 109

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 09 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er décembre 2022, l’OPH du Val-d’Oise – VAL D’OISE HABITAT a donné à bail à Madame [N] [G] un appartement situé [Adresse 2] (entrée 4, 5ème étage, porte 1) à [Localité 9], pour un loyer mensuel initial de 449,47 euros outre 291,57 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, VAL D’OISE HABITAT a fait signifier à Madame [N] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 753,44 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 27 mai 2025.

Par notification électronique du 27 mai 2025, VAL D’OISE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 15 septembre 2025, VAL D’OISE HABITAT a fait assigner Madame [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 24 novembre 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [N] [G] au paiement des sommes suivantes :

* 3 433,38 euros au titre de la dette locative, à parfaire au jour de l’audience ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 17 septembre 2025.

À l’audience, VAL D’OISE HABITAT, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 373,49 euros arrêtée au 31 octobre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus.

VAL D’OISE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 juin 2025. Elle confirme que la dette a diminué suite à des versements en cours de procédure.

Madame [N] [G], comparante en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de sa prétention, Madame [N] [G] fait valoir qu’elle rencontre des difficultés financières qui l’ont empêchée de s’acquitter de ses loyers courants. Elle expose que sa situation s’est dégradée à la suite du décès de sa mère survenu en 2021 et des charges financières qui en ont découlé. Elle précise avoir à sa charge son fils âgé de 20 ans. Elle ajoute avoir eu recours à des crédits et être en cours de vente de la maison héritée de sa mère, au Portugal. Elle expose avoir entrepris, avec l’aide de son assistante sociale, les démarches en vue de l’ouverture d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, comprenant la dette locative, et qu’elle demeure à ce jour dans l’attente d’un retour.

Il a été fait état par la présidente à l’audience des éléments de réponse des travailleurs sociaux du département.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, [Localité 11] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de VAL [Localité 6] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail à effet du 1er décembre 2022, du commandement de payer délivré le 23 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 31 octobre 2025, que [Localité 10] HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 6,80 euros, imputée pour des frais qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [G] à payer à VAL [Localité 6] HABITAT la somme de 3 366,69 euros, au titre des sommes dues au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 telle qu’applicable au litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 23 juin 2025, pour un montant de 2 753,44 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, le délai de deux mois à compter du commandement de payer expirait normalement le samedi 23 août 2025 à vingt-quatre heures, de sorte que ce délai était prorogé au premier jour ouvrable suivant, et qu’il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à compter du lundi 25 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Madame [N] [G] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. La locataire ne produit cependant aucune pièce justificative de sa situation à l’audience, permettant d’évaluer sa situation financnière. En outre les éléments de réponse à l’enquête sociale apportés par la maison départementale des solidarités sont sans objet, dès lors qu’ils renvoient au CCAS de Montmorency, lequel n’a transmis aucun élément au tribunal.

Dans ces conditions, en l’absence de tout élément d’évaluation de la situaiton de Madame [N] [G], qui ne justifie pas de sa situation personnelle et financière ni qu’elle est en mesure de régler la dette locative, sa demande de délais ne peut qu’être rejetée.

En conséquence, l’expulsion de Madame [N] [G] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, VAL D’OISE HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 août 2025, Madame [N] [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [G] à son paiement à compter du 25 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 3 366,69 euros, arrêtée au 31 octobre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 25 août 2025 au 31 octobre 2025.

Sur les mesures accessoires au jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [G] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Madame [N] [G] à payer à [Localité 11] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de [Localité 10] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet le 1er décembre 2022 entre VAL D’OISE HABITAT d’une part, et Madame [N] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], sont réunies à la date du 25 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [N] [G] à payer à [Localité 11] la somme de 3 366,69 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de l’expulsion formée par Madame [N] [G] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNE Madame [N] [G] à payer à [Localité 11] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 25 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

RAPPELLE que la condamnation en paiement de la somme de 3 366,69 euros comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 25 août 2025 au 31 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [N] [G] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [N] [G] à payer à [Localité 11] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 8], le 9 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION