PREMIERE CHAMBRE

31 Mars 2026

N° RG 24/00345 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NR7W

Code NAC : 51Z

[O] [A]

C/

S.A.S. IMMOBILIERE DE LA HALTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 février 2026 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDERESSE

Madame [O] [A], née le 30 Juin 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] à [Localité 2]

représentée par M^e Thierry ALLAIN, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assistée de Maître Célina GRISI, avocat au barreau de la Seine Saint Denis

DÉFENDERESSE

La SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE, exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET (SAS), dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 3]

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du VAL D’OISE

— -==o0§0o==--

Madame [O] [A] est propriétaire des lots numéros 45 (appartement), 131 (emplacement de stationnement) et 182 (cave) sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Le 27 février 2018, Madame [A] a signé un mandat exclusif de location avec l’agence GUY HOQUET immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numéro 353 921 737 et dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Une assurance loyers impayés, garanties annexes LOCAPOLIS + a été souscrite par la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET auprès de la SA VERSPIEREN.

Suivant « contrat de location locaux vacants non meublés habitation principale » du 10 avril 2018 conclu par l’intermédiaire de l’agence GUY HOQUET Immobilière de la Halte (en qualité de mandataire), Madame [O] [A] (mandant) a donné à bail ledit appartement et ledit emplacement de parking à Madame [L] [J] et Monsieur [Q] [S] [Z] (locataires).

L’agence immobilière a déclaré un sinistre à l’assurance garantie loyers impayés le 18 mars 2019.

La propriétaire a délivré un commandement de payer la somme principale totale (hors frais du commandement) de 11 631.14 euros le 7 janvier 2020, qui a été dénoncé à la CCAPEX le 8 janvier 2020. Un commandement du même jour visait également l’absence d’assurance locative.

Par jugement en date du 6 octobre 2020, le tribunal de proximité de SAINT-OUEN a :

— Condamné solidairement [Q] [S] [Z] et [X] [J] à payer à [O] [A] la somme de 10 560.84 euros à titre principal ;

— Prononcé la résiliation du contrat de bail à leurs torts exclusifs ;

— Autorisé [O] [A] à les faire expulser, ainsi que tous occupants de leur chef ;

— les a condamnés solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce du 1er août 2020 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Les a condamnés en sus et in solidum à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté [O] [A] du surplus de ses prétentions ;

— Condamné in solidum [Q] [S] [Z] et [E] [U] [J] aux dépens.

L’expulsion de [Q] [S] [Z] et [X] [U] [J] a eu lieu le 5 mai 2022. L’appartement ayant été occupé par un réseau de prostitution, une seconde expulsion a été nécessaire le 27 juillet 2022.

Par exploit du 18 janvier 2024, Madame [O] [A] a fait assigner la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE, exerçant sous l’enseigne Guy Hoquet, devant le tribunal, afin de solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et moral, outre une somme au titre des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, Madame [O] [A], représentée par M^e Allain a fait assigner la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET, afin de solliciter du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Débouter la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET à payer à Madame [O] [A] :

— La somme de 59 908.81 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi ;

— La somme de 2 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

— La somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, Madame [O] [A] précise qu’aucune somme n’a pu être recouvrée de manière forcée par le commissaire de justice, qu’outre les loyers, d’importants frais de remise en état du logement ont été nécessaires, et que des sommes ont été versées au titre de la procédure d’expulsion. Elle ajoute que l’agence a commis plusieurs fautes : choix de locataires manifestement insolvables, défaut de souscription par les locataires de l’assurance habitation obligatoire, retard dans la gestion des loyers impayés, défaut de signature du contrat de bail par les locataires, défaut d’établissement d’un dossier conforme aux garanties de l’assurance loyers impayés, paiement en retard des charges de copropriété. Elle ajoute que ces fautes sont en lien direct avec son préjudice.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE, exerçant sous l’enseigne Guy Hoquet, représentée par M^e Ronzeau, a demandé au tribunal de :

— juger Madame [A] mal fondée en ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de l’agence GUY HOCQUET.

— débouter Madame [A] de l’intégralité de ses demandes de condamnation formulées à l’encontre de l’agence GUY HOCQUET.

— condamner Madame [A] à payer à l’agence GUY HOCQUET une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner Madame [A] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

— juger que Madame [A] pourrait tout au plus invoquer une perte de chance d’avoir pu recouvrer les loyers impayés et autres frais, perte de chance qui ne peut être égale à la somme de 59 908,81 euros.

— juger que Madame [A] ne justifie pas du caractère raisonnable et bien fondé de la perte de chance ainsi subie.

EN CONSEQUENCE,

— débouter Madame [A] de toute demande de condamnation pécuniaire à l’encontre de l’agence GUY HOCQUET.

— En cas de condamnation au titre de la perte de chance, ramener la condamnation à de plus justes proportions.

La SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE, exerçant sous l’enseigne Guy Hoquet, fait valoir qu’elle a effectué l’ensemble des démarches afin de permettre à la propriétaire de recouvrer les loyers et qu’elle n’a commis aucune faute à titre principal. A titre subsidiaire, elle affirme que seule une perte de chance de recouvrer les loyers peut être retenue.

L’ordonnance de clôture, rendue le 8 janvier 2026, a fixé la date des plaidoiries le 10 février 2026. Le délibéré a été fixé au 31 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

MOTIFS

Sur la demande principale en paiement au titre du préjudice financier

Il résulte des article 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 1984 et 1992 du code civil disposent que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, Madame [O] [A] produit au débat les pièces suivantes:

— Attestation de propriété

— Plan de remboursement du crédit immobilier souscrit

— Photocopie du passeport de Madame [A]

— Contrat de location en date du 10 avril 2018

— Photocopies des pièces d’identités des locataires

— Etat des lieux entrant en date du 11 avril 2018

— Echanges de courriels entre l’agence Guy Hoquet et les locataires, du 30 août 2018 au 19 décembre 2019

— Commandement de payer les loyers en matière d’habitation visant la clause résolutoire en date du 7 janvier 2020

— Signalement du commandement de payer à la CCAPEX du 8 janvier 2020

— Commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire du 7 janvier 2020

— Décompte locatif du 12 avril 2018 au 1er juillet 2020

— Frais d’huissier réglés par Madame [A], mars 2020

— Lettres recommandées avec accusé de réception adressées par l’agence Guy Hoquet aux locataires, 28.08.18 et 8.03.19

— Jugement du Tribunal de SAINT-OUEN en date du 6 octobre 2020

— Contrat de mandat exclusif de location en date du 27 février 2018

— Courriel adressé par la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET à Madame [A] en date du 8 juillet 2020

— Notice d’information LOCAPOLIS +, assurances loyers impayés et garanties annexes

— Lettre recommandée avec accusé de réception adressée par Madame [A] à la société Immobilière de la Halte en date du 26 août 2019

— Lettre recommandée avec accusé de réception adressée par Me [I] à Madame [A] en date du 22 avril 2020

— Courrier adressé par la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET à Madame [A] en date du 19 juillet 2019

— Compte rendu de gérance, 1er janvier 2018 au 31 mars 2019

— Courriel adressé par Madame [Y], salariée de la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET à Madame [A] en date du 8 avril 2018

— Facture de la société ASV Sécurité en date du 27 juillet 2022

— Frais du commissaire de justice du 27 juillet 2022

— Devis et facture de la société ART INNOVATIS SAS en date du 2 septembre 2022

— Factures de M^e GRISI, Avocat

— PV d’expulsion établi par la SELARL RIVALAN-[M] en date du 5 mai 2022

— PV d’expulsion établi par la SELARL RIVALN-[M] en date du 27 juillet 2022

— Photographies de l’appartement à l’entrée des lieux et à la sortie des lieux

— Extrait de compte du 1er avril 2018 au 31 mars 2022

— Jugement en date du 6 octobre 2020

— Courrier établi par Maître [C] [M], Commissaire de justice en date du 13 mai 2025.

Le mandat de location du 24 février 2018, contrat passé entre Madame [A] et l’agence immobilière précise les obligations du mandataire comme suit : entreprendre d’une façon générale, toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui est confiée ce jour ; les actions menées et leurs modalités sont indiquées au recto (paragraphe « obligations particulières du mandataire »). Il sera relevé que, dans ledit paragraphe, rien n’a été noté concernant les obligations particulières du mandataire.

En l’absence de précision, la commune intention des parties visée par l’article 1188 du code civil doit être recherchée dans les usages concernant ce type de contrat de gestion locative.

Le mandataire de gestion locative est tenu de toute faute ou négligence dans sa gestion. Il s’agit d’une faute constituant une violation d’une obligation de moyen ou de prudence ou de diligence.

Bien que le contrat de gestion locative ne comporte pas d’obligation pour l’agence de souscrire une assurance loyers impayés, il s’avère que si une telle assurance est souscrite, le mandataire doit faire en sorte que celle-ci puisse avoir une efficacité juridique et doit aussi accomplir différentes diligences. Il doit par exemple s’informer sur les délais de déclaration des loyers impayés, se renseigner sur les modalités de mise en œuvre de l’assurance afin que l’assurance ne lui oppose pas des causes de déchéances.

Le mandataire de gestion doit accomplir tous les actes utiles relatifs à la gestion du bien et s’assurer par tous moyens utiles de la solvabilité du locataire. S’il ne se soumet pas à l’une de ses obligations, il encourt une mise en œuvre de sa responsabilité au titre de l’article 1992 du code civil précité.

En l’espèce, aux termes du bail, il est notamment prévu que la durée du contrat est fixée à trois ans à compter du 11 avril 2018, que le montant du loyer mensuel révisé chaque année est de 909 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 100 euros, soit la somme totale de 1 009 euros, payable d’avance et en totalité, le premier jour de chaque mois entre les mains du mandataire. Il est également prévu une solidarité des locataires et une clause résolutoire.

Sur le choix des locataires par l’agence, l’agence immobilière précise que les bulletins de salaire permettaient d’établir que les locataires gagnaient plus de trois fois le montant du loyer. Néanmoins, ces bulletins de paie ne sont pas versés au débat. Par ailleurs, l’agence ne conteste pas que l’avis d’imposition 2017 de Madame [J] ne lui a jamais été fourni. Or, il appartenait à l’agence de rassembler un dossier complet concernant les revenus des locataires et ce, avant toute entrée dans les lieux.

S’agissant du défaut de souscription par les locataires de l’assurance habitation, force est de constater que les locataires ont produit une attestation d’assurance lors de leur entrée dans les lieux valable jusqu’au 31 décembre 2018. Le fait pour l’agence de réclamer l’attestation périodique le 15 mars 2019 ne peut s’analyser en une faute, étant rappelé que le défaut d’assurance n’est pas en lien direct avec les préjudices allégués par la demanderesse.

S’agissant du retard dans la gestion des loyers impayés, il sera constaté que les obligations contractuelles du mandataire n’imposaient pas à celui-ci de délivrer commandement de payer et que les différentes mises en demeure ont été envoyées (12 juin, 18 juillet, 30 août, 6 septembre, 8 septembre, 10 octobre 2018, 8 mars, 10 octobre, 6 et 20 novembre 2019, 15 janvier 2020).

Il n’est pas contestable que le contrat de bail n’a pas été signé par les locataires, alors qu’en vertu du contrat de gestion immobilière, l’agence immobilière avait pour mission d’établir " le contrat de location (…) et recueillir la signature du locataire ". Bien que la société défenderesse prétende que ce manquement contractuel n’a eu aucun impact, force est de constater que l’absence de signature du contrat a nécessairement privé Madame [A] d’une chance de pouvoir exercer une action en référé, une contestation sérieuse pouvant être relevée d’office dans ce cas par le juge des référés. En conséquence, il apparaît que cette faute a eu un impact sur le délai d’action en justice de la propriétaire des lieux.

La société défenderesse a souscrit une assurance garantie loyers impayés, a effectué une déclaration de sinistre le 18 mars 2019 auprès de la société VESPIEREN et, suivant mail du 29 mars 2019, l’assurance a sollicité notamment l’avis d’imposition 2017 de Mme [J]. Suivant mail du 12 juin 2019, l’agence a prévenu l’assurance qu’elle n’était pas en possession de ce document. Le 25 juin 2019, l’assurance a refusé d’appliquer sa garantie, le dossier étant incomplet en l’absence de production de cet avis d’imposition.

Il sera relevé que le contrat d’assurance, dans sa notice d’information, prévoit que les conditions suivantes doivent être réunies pour l’octroi des garanties :

— Etablir un bail conforme à la législation en vigueur contenant une clause résolutoire et le faire signer par le(s) locataire (s).

— Constituer le dossier de location comprenant des informations sur le locataire.

— Vérifier que le locataire a des revenus récurrents suffisants : le montant des revenus nets mensuels du locataire doit être égal ou supérieur à 2.7 fois le montant des loyers et charges. Les revenus peuvent être complétés par les allocations logement si celles-ci sont directement versées auprès de son gestionnaire. "

S’il est vrai, comme le prétend la société défenderesse que Mme [J] est fautive, il sera constaté que l’agence immobilière, professionnelle du secteur, n’a non seulement pas fait signer le contrat de bail (alors que c’est une condition nécessaire pour percevoir les indemnités d’assurance), mais n’a pas obtenu une pièce essentielle pour rapporter la preuve des revenus des locataires et ce, avant l’entrée dans les lieux.

Cette faute est en lien direct avec le préjudice subi par le propriétaire du logement, puisqu’elle ne lui a pas permis de percevoir les indemnités d’assurance en contrepartie des cotisations d’assurance dont elle s’acquittait pourtant.

S’agissant du paiement en retard ou de l’absence de paiement des charges de copropriété, le tribunal relève que l’agence immobilière n’était chargée que d’un « mandat exclusif de location » alors que le paiement des charges de copropriété est totalement étranger à la relation contractuelle entre locataire et propriétaire, leur paiement incombant uniquement à ce dernier.

En conséquence, la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE a commis des fautes (défaut de signature du contrat de bail, défaut de complétude du dossier locataire tant du point de vue de l’assurance loyers impayés qu’à l’égard de son obligation de procéder à la vérification de la solvabilité de ceux-ci) en lien direct avec le préjudice de Madame [A].

Sur le préjudice subi par Mme [A]

Sur les dégradations locatives

Il est constant que la dégradation des lieux n’est pas imputable à la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE, le caractère soigneux des locataires ne pouvant être décelé lors de la signature du contrat.

Il sera précisé que la garantie loyers impayés prévoit l’indemnisation des dégradations locatives causées par le locataire et constatées à son départ par comparaison de l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établis contradictoirement, avec un plafond de 10 000 euros par sinistre. Néanmoins, seules des photographies faites par l’agence sont produites au débat, à l’exception d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice valant état des lieux de sortie que le tribunal aurait pu comparer avec l’état des lieux d’entrée. En conséquence, le préjudice lié aux dégradations immobilières sera rejeté.

Sur les frais de relance du syndic

Ainsi que motivé plus haut, les frais de relance ou de retard facturés par le syndic en raison d’un retard dans le paiement des charges de copropriété ne sont pas imputables à la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE.

Sur les loyers impayés et les autres frais

Si l’agence précise que le fait que les locataires soient restés dans les lieux ne lui est pas imputable, il sera constaté que l’assurance garantie loyers impayés prévoit l’indemnisation des indemnités d’occupation. Ainsi, l’impossibilité pour Madame [A] d’obtenir le paiement des indemnités d’occupation par l’assurance loyers impayés est en lien direct avec la faute de l’agence immobilière.

La SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE prétend que le préjudice correspond seulement à une perte de chance de recouvrer les loyers. En réalité, s’agissant de la perception des indemnités d’assurance loyers impayés dans les limites du plafond d’indemnisation, le préjudice est plein et entier puisque seule la faute de l’agence immobilière a fait obstacle au versement de l’indemnité, aucune autre condition que la production d’un dossier complet ne conditionnant le remboursement.

Il sera rappelé que le contrat d’assurance garantit les " loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation (…) les frais de contentieux « , mais également les frais liés à l’expulsion, sans limitation de durée avec un plafond d’indemnité de 90 000 euros. La somme non contestée de 29 371,64 euros au titre des loyers impayés est donc due, après déduction des » frais déchetterie « , » vandalisme tableau affichage " et du dépôt de garantie de 909 euros versé le 12 avril 2018.

En outre, les frais d’avocat à hauteur de 1 500 euros (Pièce n°25 de la demanderesse), de commissaire de justice pour 3 467,81 euros (Pièce n°23 de la demanderesse) et de serrurier à hauteur de 737 euros (Pièce n°22 de la demanderesse) entrent dans le champ de garantie de l’assurance.

En conséquence, la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE sera condamnée à payer la somme de 35076,45 euros au titre du préjudice financier subi par Madame [O] [A].

Sur la demande en paiement de la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral

Madame [O] [A] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de l’absence de paiement des sommes qui lui sont dues. En conséquence, sa demande formulée au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur les autres demandes

La SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE, sera condamnée aux dépens, sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée et elle sera condamnée à ce titre à payer la somme de 1500 euros à ce titre à Madame [O] [A].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE, exerçant sous l’enseigne Guy Hoquet, à payer à Madame [O] [A], en deniers ou quittances valables, la somme de 35 076,45 au titre du préjudice financier ;

REJETTE le surplus des demandes et notamment la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par Mme [O] [A] pour préjudice moral et la demande de la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE, exerçant sous l’enseigne Guy Hoquet, à payer à Madame [O] [A] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE DE LA HALTE, exerçant sous l’enseigne Guy Hoquet, aux dépens.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 31 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS