RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00502 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O73R

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 MARS 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. LES JARDINS DE, MONTMAGNY,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Stéphane LIN de la SELARL SELARL GRIMBERG ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur, [K], [V],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame, [V],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 20 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur, [K], [V] et Madame, [S], [V] sont propriétaires des lots 454, 428 et 145 au sein de la Résidence Les Jardins de, [Localité 1] -, [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur, [K], [V] une sommation de payer la somme de 3820,67 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur, [K], [V] et Madame, [K], [V] devant le présent tribunal aux fins de :

Condamner Monsieur, [K], [V] et Madame, [K], [V] au paiement de la somme de 5870,67 euros dont 344,08 euros de frais, arrêté au 17 octobre 2025, Ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, Dire que les sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer, Ordonner la capitalisation des intérêts, Condamner Monsieur, [K], [V] et Madame, [K], [V] au paiement de la somme de 500 euros, Condamner Monsieur, [K], [V] et Madame, [K], [V] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur, [K], [V] et Madame, [K], [V] les dépens comprenant la sommation du 17 avril 2025, Ordonner l’exécution provisoireRappeler que l’intégralité de ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéance.

À l’audience du 20 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur, [K], [V] et Madame, [K], [V], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Il s’en rapporte concernant la fin de non-recevoir soulevée d’office tirée de l’absence d’identité complète de « Madame, [K], [V] » dans l’assignation.

Monsieur, [K], [V] et Madame, [K], [V], régulièrement assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de « Madame, [K], [V] »

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, l’assignation introduisant la présente instance a été délivrée à l’encontre de Monsieur, [K], [V] et “Madame, [K], [V]”.

“Madame, [K], [V]” ne se trouve donc désignée que sous son seul nom d’épouse, sans mention de son nom de naissance ni de son prénom.

Lors de l’audience, le conseil du syndicat des copropriétaires n’a pas précisé l’état civil complet de la défenderesse.

Il doit en être conclu que les demandes formées à l’encontre d’une défenderesse dont ni le prénom ni le nom de naissance ne sont connus de la présente juridiction sont irrecevables.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2021, 12 janvier 2023, 11 décembre 2023, 12 décembre 2024, 27 novembre 2025 approuvant les comptes du 1er juillet 2020 au 30 juin 2025 et approuvant le budget prévisionnel entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2027, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Toutefois, le relevé de compte établi au 17 octobre 2025 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 1er janvier 2025 à hauteur de 6187,78 euros, qui n’est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Dès lors, après déduction des paiements réalisés par Monsieur, [K], [V], aucune somme ne reste due.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété.

Il convient en conséquence de rejeter la demande tendant à voir ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, la créance du syndicat des copropriétaires n’étant pas justifiée, il convient de le débouter de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1985.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, aucune faute n’étant démontrée, la créance n’étant pas justifiée, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 2] -, [Adresse 4] les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevable les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 2] -, [Adresse 4] à l’encontre de « Madame, [K], [V] »,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 2] -, [Adresse 4] de sa demande au titre des charges de copropriété,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 2] -, [Adresse 4] de sa demande tendant à voir ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 2] -, [Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 2] -, [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de, [Localité 1] -, [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 2] -, [Adresse 4] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT