PREMIERE CHAMBRE

24 Mars 2026

N° RG 23/04494 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NJLF

63B

,

[V], [U] épouse, [W]

C/

S.A.S., [1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire, [C] en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, le jugement dont la teneur suit, [C] dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur FORTON, Juge

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

Date des débats : 03 Février 2026, audience collégiale

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame, [V], [U] épouse, [W], née le, [Date naissance 1] 1947 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Julien SEMERIA, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE, [C] assistée de Paul-Marie BERAUDO, avocat plaidant au barreau de THONON LES BAINS ;

DÉFENDERESSE

S.A.S., [1], dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du VAL D’OISE;

— -==o0§0o==--

Madame, [B], [U] épouse, [W] a acquis le 17 avril 2013 avec son mari, aujourd’hui décédé, un appartement, composé de deux lots n°186, [C] 193, situé sur la commune de, [Localité 2], cadastré section AD n,°[Cadastre 1].

Dans le cadre de cette acquisition, les époux, [W] avaient contracté un crédit auprès du, [2], le, [3], pour un montant en capital de 153.000 euros, remboursable en 240 mois.

Par exploit du 9 janvier 2017, le, [3] a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière à l’encontre de Madame, [W], pour un montant total de 162.918,35 euros, arrêté au 8 novembre 2016.

Ledit commandement a été publié au service de la publicité foncière le 24 février 2017.

Madame, [W] n’étant pas en capacité de rembourser la somme réclamée par la banque, cette dernière l’a assignée à l’audience d’orientation du juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de THONON LES BAINS, aux fins de voir prononcer la vente forcée de l’appartement.

Par décision datée du 5 janvier 2018, le juge de l’exécution près le tribunal de THONON LES BAINS a fixé la créance du, [3] à la somme de 153.523,15 euros, arrêtée au 7 novembre 2016, a autorisé Madame, [W] à procéder à la vente amiable de son bien immobilier, pour un prix qui ne saurait être inférieur à 180.000 euros,, [C] a renvoyé l’affaire à l’audience du 20 avril 2018.

Madame, [B], [W] a confié un mandat de vente à une agence immobilière.

Le 19 avril 2018, des acquéreurs, Monsieur, [C] Madame, [P], [Y], ont présenté une offre, [C] Madame, [W] a souhaité faire appel à l’étude, [A] &, [F] pour instrumenter la vente.

Une promesse de vente a été signée le 24 mai 2018 pour un montant de 250000,00 euros à valoir jusqu’au 24 août 2018.

L’acte de vente a été régularisé en date du 14 septembre 2018 en l’étude de Maître, [E], Notaire à, [Localité 3], pour un prix de 234 000,00 euros.

Par jugement du 19 octobre 2018, le juge de l’exécution a constaté le caractère parfait de la vente, [C] l’a homologuée.

Par exploit en date du 18 août 2023, Madame, [W] a fait assigner la SAS, [H], [A], [C], [D], [F], notaires, devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’engager sa responsabilité civile avec condamnation au paiement de dommages, [C] intérêts.

Par conclusions n°2 régulièrement notifiées par RPVA le 10 mars 2025, Madame, [B], [U] épouse, [W], représentée par Maître, [G], a demandé au tribunal de :

— JUGER que l’étude de notaires défenderesse a engagé sa responsabilité civile par sa négligence en raison du défaut d’efficacité de la promesse de vente du 24 mai 2018 non notifiée aux acquéreurs, Monsieur, [C] Madame, [P], [Y], avant le 24 août 2018, [C] à l’origine d’une baisse de prix de 16 000 euros,

SUBSIDIAIREMENT,

— JUGER que l’étude notariale défenderesse a engagé subsidiairement sa responsabilité au titre du devoir de conseil, [C] en omettant de gérer avec diligences ou en conseillant de le faire à Madame, [W], afin de permettre la protection de la vendeuse,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— JUGER que Madame, [V], [W] a perdu une chance quasi certaine de vendre son appartement au prix initial de 250 000 euros dans la promesse de vente du 24 août 2018, au lieu de 234 000 euros tel que le bien a été vendu en date du 14 septembre 2018,

— CONDAMNER la SAS, [4], Notaires, à verser à Madame, [V], [W], la somme de 16 000,00 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi, outre intérêts au taux légal à compter de la régularisation de l’acte de vente le 14 septembre 2018,

— CONDAMNER la SAS, [4] à verser à Madame, [W] la somme de 6 000 euros à titre de dommages, [C] intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER la SAS, [4] à verser à Madame, [W] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la même aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, fondée sur les articles 1231-1, 1240, 1241, [C] suivants du code civil, Madame, [B], [U] épouse, [W] a précisé que, le 24 août 2018, elle a été informée par l’agence immobilière que la signature n’avait pas pu avoir lieu car l’étude, [5], [F], Notaires en charge de la régularisation de la vente du côté de Madame, [W], n’avait pas notifié la promesse de vente en lettre recommandée dans les temps, étant précisé qu’elle ne l’a fait que le 29 août 2018.

Madame, [W] relève que les acquéreurs, informés de la procédure de saisie immobilière, [C] du calendrier étroit de Madame, [W] pour pouvoir justifier de la régularisation de l’acte de vente devant le juge de l’exécution, ont exigé la réduction du prix de 250 000 euros à 234 000 euros.

Madame, [W] rappelle qu’un notaire, en qualité d’officier public, est chargé d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il instrumente, [C] il est tenu, dans ce cas, à un devoir d’information, [C] de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte.

Par conclusions n°2 régulièrement notifiées par RPVA le 25 septembre 2025, la SAS, [H], [A], [C], [D], [F], notaires, représentée par Maître, [N], a sollicité du tribunal :

A titre principal,

JUGER que Madame, [W] succombe dans la charge de la preuve lui incombant de la démonstration d’un manquement fautif de la SAS, [4] à ses obligations professionnelles, d’un préjudice actuel, [C] certain, en lien avec l’intervention de la SAS, [4].

En conséquence, DEBOUTER Madame, [W] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la SAS, [4].

En tout état de cause, CONDAMNER Madame, [W] à payer à la SAS, [4] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame, [W] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696, [C] suivants du code de procédure civile.

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, l’étude notariale précise qu’alors même que Madame, [W] était particulièrement au fait de la procédure de saisie immobilière, ayant même sollicité un renvoi pour pouvoir finaliser la vente de son bien, elle n’a pas cru bon d’en informer le notaire au cours des échanges qu’ils ont pu avoir en vue de la régularisation de la promesse de vente intervenue entre elle, [C] les époux, [Y] le 24 mai 2018.

L’étude notariale ajoute qu’à cette date, la promesse de vente authentique a été régularisée sans que les pièces relatives à la loi ALUR n’aient été communiquées au notaire.

Le notaire précise qu’il avait, dès le 27 avril 2018, demandé à Madame, [W] de vérifier si elle était en possession de divers éléments,, [C] dans l’affirmative, d’avoir à lui communiquer l’ancien titre de propriété : Vente, [L] /, [U] du 10/09/1974, le règlement de copropriété du 04/04/1966, le modificatif au règlement de copropriété du 22/12/1972, le modificatif au règlement de copropriété du 06/02/1976.

Le notaire relève que, malgré plusieurs relances, il n’a obtenu aucune réponse de la part de Madame, [W] concernant la communication des documents demandés.

Il ajoute qu’informée des risques inhérents à une signature d’une promesse de vente sans communication de l’ensemble des documents aux futurs acquéreurs, Madame, [W] a néanmoins souhaité maintenir la date de signature de la promesse au 24 mai 2018.

L’ordonnance de clôture rendue le 4 décembre 2025 a renvoyé l’affaire à l’audience du 3 février 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue, [C] mise en délibéré au 24 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, [C] prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées, [C] visées dans le dossier.

MOTIFS

Sur la responsabilité

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité du notaire ne peut être établie que si les conditions habituelles sont réunies : une faute, un préjudice, [C] un lien de causalité entre la faute, [C] le préjudice.

Il sera rappelé que les notaires sont tenus de vérifier la validité, [C] l’efficacité des actes qu’ils instrumentent, [C] de s’assurer que le projet poursuivi par les contractants est réalisable eu égard à la réglementation applicable.

Madame, [U] prétend avoir envoyé les documents nécessaires à la signature de l’avant-contrat le 11 avril 2018, sans pour autant rapporter la preuve de ce qu’elle allègue, les échanges de mails établissant que le clerc de notaire avait sollicité, le 27 avril 2018, des pièces (ancien titre de propriété, règlement de copropriété, [C] modificatifs) auprès de la venderesse. Elle n’établit pas non plus qu’elle avait informé le notaire de l’existence d’une procédure de saisie immobilière. Néanmoins, il sera relevé que les seules déclarations du vendeur ne suffisent pas à exonérer le notaire de sa responsabilité, [C] qu’il appartient donc à celui-ci de procéder à des vérifications afin d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il instrumente.

Il est constant qu’il ne peut être imposé au notaire d’obtenir la délivrance d’un état de l’immeuble préalablement à la conclusion d’une promesse de vente, dès lors que cet avant-contrat est précisément destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des documents administratifs, [C] hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente.

En l’espèce, l’état hypothécaire faisant état de l’existence d’une saisie immobilière en cours a été sollicité par le notaire en juin 2018.

Il n’est pas contestable que le notaire n’a pas procédé à la notification de l’avant-contrat dans les délais (fin de validité au 24 août 2018, [C] notification le 29 août ne permettant pas de purger utilement le délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction, [C] de l’habitation).

L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur, [C] incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure, [C] simple.

Il n’est pas contesté que l’avant-contrat signé le 24 mai 2018 expirait le 24 août 2018 ni que celui-ci comportait une condition suspensive rédigée comme suit : « l’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix disponible ». Cette clause ne signifie pas seulement qu’il ne doit pas y avoir de saisie sur le bien, mais qu’aucune charge hypothécaire, même si elle existe, ne doit être trop lourde financièrement par rapport au prix convenu.

Il sera relevé qu’aucune clause de l’avant-contrat n’autorise à réaliser la vente malgré l’existence d’une saisie immobilière.

L’état hypothécaire sollicité par le notaire en juin 2018 faisait état de la délivrance d’un commandement de payer valant saisie immobilière le 9 janvier 2017 publié le 24 février 2017 ainsi que d’une assignation à comparaître du 12 avril 2017. Néanmoins, il n’évoque nullement les sommes dues par la venderesse. Il n’est pas contesté que les pièces afférentes à la procédure de saisie immobilière (contenant vraisemblablement le jugement du juge de l’exécution du 5 janvier 2018 fixant la créance de la banque, [3] à la somme de 153523,15 euros) ont été envoyées au notaire par le conseil de la venderesse suivant courrier daté du 21 août 2018, la réception de celui-ci devant être postérieure au moins de quelques jours.

C’est seulement à cette date que le notaire avait la possibilité d’évaluer les charges, [C] sommes dues à l’aune des stipulations contractuelles, [C] notamment de la condition suspensive.

A cette date, le délai de rétractation de 10 jours prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction, [C] de l’habitation ne pouvait plus être respecté.

En conséquence, la condition visée ne s’est pas réalisée dans le terme prévu, soit dans le délai courant jusqu’au 24 août 2018, conformément à l’article 1304-6 du code civil, lequel dispose qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Ainsi, il s’avère que le préjudice allégué consistant en une perte de chance de vendre le bien immobilier plus cher de 16000 euros n’est pas directement lié au retard de notification de l’avant-contrat par le notaire mais à l’existence d’une saisie immobilière sans transmission des données chiffrées en temps utile permettant de s’assurer de la réalisation de la condition suspensive. Il sera donc considéré que l’absence de notification de l’avant-contrat n’est pas responsable de l’inefficacité juridique de celui-ci.

Par ailleurs, l’existence d’une faute du notaire dans l’exécution de son devoir de conseil n’est pas plus établie, le notaire ayant sollicité l’état hypothécaire dans les temps, [C] ayant rédigé la condition suspensive d’usage dans l’avant-contrat, sans que la preuve d’un défaut de conseil ne soit rapportée.

Le lien de causalité entre un comportement éventuellement fautif du notaire, [C] un préjudice consistant en une perte de chance de vendre plus cher le bien n’est pas prouvé.

En conséquence, les conditions de mise en œuvre de la responsabilité du notaire ne sont pas réunies, [C] la partie demanderesse sera déboutée de l’ensemble de ses demandes, en ce compris la demande de dommages, [C] intérêts pour résistance abusive.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés, [C] non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il est équitable de ne pas faire droit aux demandes de condamnation formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame, [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Enfin, aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette l’ensemble des demandes formulées par Madame, [B], [U] épouse, [Q] ;

Rejette le surplus des demandes, [C] notamment la demande formulée par la SAS, [H], [A], [C], [D], [F], notaires, au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Madame, [B], [U] épouse, [Q] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi fait, [C] jugé, à, [Localité 4], le 24 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS