RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00240 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3P6

MINUTE N° : 116

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 09 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 août 2021, l’OPH VAL D’OISE HABITAT a consenti à Monsieur [S] [F] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] (porte 1, 1er étage) à [Localité 9], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 314,01 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 110,27 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 30 mai 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 7 979,91 € en principal, arrêtée au 22 mai 2025.

Par exploit du 10 septembre 2025 signifié à étude, l’OPH VAL D’OISE HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 24 novembre 2025, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 9092,6 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 5 septembre 2025, outre intérêts au taux légal ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] (porte 1, 1er étage) à [Localité 9] ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 300 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience, l’OPH VAL D’OISE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes à et actualise la dette locative à la somme de 9 822,00 € au 31 octobre 2025.

En défense, Monsieur [S] [F] n’a pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CAF est intervenue le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 septembre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 10 septembre 2025 a été dénoncée le 12 septembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 novembre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

L’OPH VAL D’OISE HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 31 octobre 2025, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Il est déduit du décompte actualisé la somme de 17 € imputée pour des frais de rejet de prélèvement.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de l’OPH VAL D’OISE HABITAT, et Monsieur [S] [F] sera condamné au paiement de la somme de 9 805 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 octobre 2025, et déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 30 mai 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 7 979,91 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 31 juillet 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Monsieur [S] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à l’OPH VAL D’OISE HABITAT, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 31 juillet au 31 octobre 2025.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [S] [F] y sera condamné.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [S] [F] sera donc condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 31 juillet 2025 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [S] [F] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] (porte 1, 1er étage) à [Localité 9], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à l’OPH VAL D’OISE HABITAT, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 31 juillet 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer, en deniers ou quittances, à l’OPH VAL D’OISE HABITAT la somme de 9 805 € (neuf mille huit cent cinq euros), représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la somme susvisée de 9 805 € comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 31 juillet au 31 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à l’OPH VAL D’OISE HABITAT la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] par mise à disposition au greffe, le 9 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION