TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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Chambre 1

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DU 28 Août 2025

Dossier N° RG 23/07852 – N° Portalis DB3D-W-B7H-KAVP

Minute n° : 2025/327

AFFAIRE :

S.A.R.L. FUN DRIVING C/ [E] [F], [B] [O]

JUGEMENT DU 28 Août 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

JUGES : Madame Virginie [V]

Madame Chantal MENNECIER

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Février 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2025 prorogé au 28 Août 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à : la SCP NABERES DENIS

la SELARL SELARL LAURENT LATAPIE AVOCAT

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. FUN DRIVING

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent LATAPIE, de la SELARL LAURENT LATAPIE AVOCAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [F]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Denis NABERES, de la SCP NABERES DENIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [B] [O]

demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par Maître Laurent LATAPIE, de la SELARL LAURENT LATAPIE AVOCAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 août 2020, Monsieur [E] [F] a donné à la SARL FUN DRIVING à bail commercial une partie de la parcelle de terre nue cadastrée section [Cadastre 8] et la totalité de la parcelle de terre nue cadastrée [Cadastre 9], à [Adresse 11], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’au 30 juin 2029, pour un loyer annuel de 24.000 euros, en vue de l’exercice d’une activité de circuit de quad et plus généralement toutes activités de loisirs mécaniques sur terre et l’activité de petite restauration, buvette, ventes à emporter.

Monsieur [B] [O], gérant et associé majoritaire du preneur, s’est porté caution solidaire.

Le 9 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la SARL FUN DRIVING un commandement visant la clause résolutoire de payer les loyers et charges des mois de juillet 2020 à août 2023 inclus pour une somme de 70.834,71 euros, et sommation d’avoir dans le mois à respecter la désignation et la destination des lieux, d’enlever la piste installée sur la partie non louée et remettre les lieux dans leur état d’origine par rapport au monticule et remblai de terre, commandement auquel la SARL FUN DRIVING a fait opposition suivant acte du 2 novembre 2023, demandant au tribunal de :

Vu les articles 1219 et 1220 du code civil,

Vu les articles 1170 et 1719 du code civil,

Vu l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance,

Vu les deux constats d’huissier,

Vu les règlements effectués,

Vu la procédure de référé,

Vu la demande d’expertise en référé,

A TITRE PRINCIPAL

— ORDONNER tel expert aux fins de déterminer l’étendue des désordres et vices cachés, déterminer le coût de la reprise, et déterminer le coût du préjudice subi par la société FUN DRIVING.

— FAIRE DROIT à la demande de la société FUN DRIVING comme étant fondée à suspendre le paiement des loyers et redevances objet du commandement de payer et que la clause résolutoire ne peut jouer en l’espèce,

— A défaut, AUTORISER la société FUN DRIVING à effectuer entre ses propres mains une saisie attribution sur les loyers à titre de provision à valoir sur son préjudice avec un équivalent d’au moins un an de loyers,

— CONDAMNER Monsieur [F] au paiement d’une somme de 100.000,00 € à titre de dommages et intérêts pouvant se compenser avec l’arriéré de loyer et des redevances mensuelles depuis la prise de possession des lieux et jusqu’à cessation des désordres ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Vu l’article 1104 du Code Civil,

Vu la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement,

— PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

— ACCORDER à la société FUN DRIVING un délai de 24 mois pour s’acquitter de la somme à laquelle elle pourrait être condamnée ;

— SUSPENDRE le jeu de la clause résolutoire ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER Monsieur [F] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— le CONDAMNER aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’exception d’inexécution, faisant valoir qu’elle était en droit de ne pas régler les loyers car le loueur a manqué à son obligation de délivrance. Elle affirme que le terrain ne dispose pas d’un accès direct car Monsieur [E] [F] n’a pas exécuté les travaux d’une voie de décélération auxquels il s’était engagés, ce qui la contraint à payer une servitude de passage au voisin, Monsieur [V], s’élevant à la somme de 1.500 euros, et venant en déduction du montant du loyer selon un accord pris avec le bailleur. Elle ajoute que le terrain n’est pas doté d’un compteur d’eau et d’électricité. Elle affirme également qu’un accord avait été trouvé selon lequel elle n’était pas redevable du montant du loyer pendant la fermeture administrative liée au COVID. Elle souligne que le bailleur a tout fait pour empêcher l’exploitation dans de bonnes conditions, ce qui justifie la nullité du commandement de payer et la suspension du paiement des loyers.

Elle invoque également les vices cachés, soutenant qu’elle est dans la plus grande difficulté pour exploiter son bail dans les meilleures conditions possibles, alors qu’elle était exposée à un risque de péril imminent.

Subsidiairement, elle invoque la nullité du commandement délivré de mauvaise foi, alors même qu’elle subit les manquements du loueur depuis la prise de possession des lieux et ne peut en jouir paisiblement.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement.

Parallèlement, Monsieur [E] [F] a fait assigner la SARL FUN DRIVING et Monsieur [B] [O], caution, en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de l’occupant, sous astreinte, régler le sort des meubles et de fixer une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur de 2.181,55 euros à compter du 10 septembre 2023. Il a sollicité en outre la condamnation de Monsieur [B] [O] au paiement de la somme de 63.412,14 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2023, avec intérêts au taux légal, ainsi que sa condamnation conjointe et solidaire avec la SARL FUN DRIVING, de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens, et sa condamnation, sous astreinte, à enlever la piste installée des lieux non loués et à la remise en état du terrain.

Par ordonnance du 16 octobre 2024, le juge des référés a renvoyé l’affaire à l’audience de la 1ère Chambre civile du tribunal judiciaire de Draguignan du Jeudi 06 Février 2025 à 9h, condamné Monsieur [E] [F] aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions du 3 janvier 2025, Monsieur [E] [F] demande au tribunal de :

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce, les articles 1103 et 1224 du Code civil, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

— ORDONNER la jonction de la présente instance avec l’instance enrôlée sous le numéro RG RG 23/07852,

— DÉBOUTER la société dénommée « FUN DRIVING » et Monsieur [B] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— JUGER l’action principale de Monsieur [E] [F] et ses demandes reconventionnelles recevables et bien fondées,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial liant les parties et portant sur les lieux sis sur la Commune de [Localité 12] ([Localité 5][Adresse 1] [Adresse 14], à la date du 10 septembre 2023,

— SUBSIDIAIREMENT, ORDONNER la résolution du bail commercial avec effet au 10 septembre 2023,

— JUGER qu’à compter du 10 septembre 2023, la société dénommée « FUN DRIVING » est occupante sans droit ni titre des dits locaux,

— ORDONNER l’expulsion de la société dénommée « FUN DRIVING » ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les dispositions légales applicables en la matière, des lieux sis sur la Commune de [Localité 13][Adresse 1] [Adresse 15], propriété de Monsieur [E] [F], au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte journalière de 500 euros à compter de la signification du jugement à intervenir,

— CONDAMNER la société dénommée « FUN DRIVING » à entièrement enlever la piste de roulage, charge par elle de restaurer le terrain dans son état d’origine, tel qu’il existait au jour de sa prise de possession., et ce sous astreinte journalière de 500 euros à compter de la signification du jugement à intervenir,

— JUGER que les autres aménagements, figurant in fine de l’article 11 du bail qui liait les parties, demeureront la propriété de Monsieur [F],

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des autres meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais de la société dénommée « FUN DRIVING »,

— CONDAMNER conjointement et solidairement la société dénommée « FUN DRIVING » et Monsieur [B] [O] à lui verser :

➢La somme de 49.393,14 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés de MARS 2021 à AOÛT 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal par application de l’article 1231-7 du code civil,

➢Une indemnité d’occupation mensuelle de 2.181,55 euros à compter du 10 septembre 2023 jusqu’ au départ effectif des lieux de la société dénommée «FUN DRIVING» ainsi que de tous occupants de son chef, en deniers ou quittances,

— CONDAMNER la société dénommée « FUN DRIVING », sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir, à enlever la piste installée sur la partie non louée, telle que décrite dans le procès-verbal de la SCP [I] daté du 4 avril 2023 et à remettre ces mêmes lieux dans leur état d’origine,

— CONDAMNER conjointement et solidairement la société dénommée « FUN DRIVING » et Monsieur [B] [O] à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER conjointement et solidairement la société dénommée « FUN DRIVING » et Monsieur [B] [O] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, il rappelle qu’il appartenait au preneur d’obtenir toutes les autorisations administratives pour l’exploitation de son activité, et qu’aucune garantie n’avait été donnée par le bailleur sur l’exploitation de cette nouvelle activité sur un terrain nu.

Il affirme que la SARL FUN DRIVING demeure redevable des loyers de retard pour la somme de 86.225,60 euros au titre du bail pour la période comprise entre le 1er mars 2021 et le 31 décembre 2024 et n’a pas déféré à la sommation d’avoir à enlever la piste installée sur la partie non louée et à remettre les lieux dans leur état d’origine par rapport au monticule et remblai de terre.

S’agissant de la demande d’expertise formulée par la SARL FUN DRIVING, il fait valoir qu’elle n’expose pas les faits précis qui la justifieraient et qu’elle vise à l’évidence à compenser sa carence dans l’administration de la preuve, et doit pour cette raison être rejetée.

Il souligne qu’en matière de bail commercial, l’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en œuvre par le preneur que dans le cas où la chose louée est rendue totalement inutilisable, du fait du bailleur, au regard de l’activité prévue au bail, ou si la gravité des manquements du bailleur à ses obligations est de nature à justifier le non-paiement des loyers : la chose utilisée est en l’espèce louée, sans autorisation légale par le preneur, mais elle est utilisée, et il n’est établi aucun manquement grave du bailleur à ses obligations. Il affirme n’avoir jamais consenti, à l’exception de l’année 2020, que tout ou partie des loyers soient versés au bénéfice d’un propriétaire voisin, le preneur s’étant maintenu dans les lieux tout en retenant de manière unilatérale et abusive le montant des loyers, sans son accord. Il prétend que dès lors, la demande de suspension du paiement des loyers apparaît manifestement infondée et doit être rejetée.

S’agissant de la demande de saisie attribution formulée par le demandeur, il affirme qu’elle doit être rejetée, car la créance n’est pas liquide ni exigible et constatée dans un titre exécutoire, et que seul le juge de l’exécution est compétent.

Quant à la demande de dommages et intérêts, il fait valoir que la SARL FUN DRIVING ne produit aucune preuve permettant de démontrer l’existence de fautes contractuelles du bailleur, et qu’aucun vice du bien loué n’est identifié.

Pour s’opposer à la demande de nullité du commandement, il prétend que la SARL FUN DRIVING est défaillante à établir la déloyauté du bailleur alors que cette preuve lui incombe.

Il conteste également la demande de délais de paiement, soulignant que la demanderesse ne produit aucun élément relativement à sa situation financière.

Il rappelle que le bail contient une clause résolutoire, et que la SARL FUN DRIVING n’a pas régularisé les causes du commandement, ni remis les lieux en état d’origine, les infractions étant renouvelées, en dépit du commandement, ce qui justifie l’acquisition de la clause résolutoire au 10 septembre 2023, et la résolution du bail aux torts du preneur.

La procédure a été clôturée à la date du 27 janvier 2025 par ordonnance du 17 décembre 2024.

A l’issue de l’audience en formation collégiale du 6 février 2025, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 23 avril 2025, prorogé jusqu’au 28 Août 2025.

MOTIFS

Sur la jonction

Il est de bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des dossiers enrôlés sous les numéros RG 23/07852 et 24/07901.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 146 du code de procédure civile, « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

La SARL FUN DRIVING sollicite une mesure d’expertise judiciaire « aux fins de déterminer l’étendue des désordres et vices cachés, déterminer le coût de la reprise, et déterminer le coût des préjudices » qu’elle subit, sans pour autant préciser quels sont les vices cachés dont elle se plaint, ni invoquer de faits précis au soutien de cette demande qui demeure extrêmement vague et imprécise.

Il en résulte que cette demande vise à compenser la carence de la demanderesse dans l’administration de la preuve, de sorte qu’elle ne répond pas aux critères légaux et qu’elle en sera déboutée.

Sur la demande de suspension des loyers et redevances objets du commandement de payer

En vertu de l’article 1219 du code civil, « Une partie peut refuser d’exécuter une obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’article 1220 poursuit : « Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais ».

Il en résulte qu’il est nécessaire, pour que le preneur puisse invoquer l’exception d’inexécution en matière de bail commercial, que la gravité des manquements du bailleur à ses obligations, et plus particulièrement à l’obligation de délivrance, soit de nature à justifier le non-paiement des loyers.

Le bail liant les parties porte sur un terrain nu en vue de l’exercice de l’activité de « circuit de quad et plus généralement de toutes activités de loisirs mécaniques sur terre ainsi que l’activité de petite restauration, buvette, ventes à emporter ». Il est précisé que le preneur fera toujours son affaire des autorisations administratives et de police générale qui pourraient être nécessaires pour l’exploitation des activités actuelles et à venir autorisées.

Pour que la SARL FUN DRIVING puisse développer son activité, il lui appartenait d’obtenir les autorisations tant des services municipaux que de l’Etat, et également de bénéficier d’un accès réglementaire pour la clientèle. En effet, le bail précise que le preneur doit dans un premier temps utiliser la parcelle voisine et que le bailleur devra réaliser une voie spéciale.

Or, l’ensemble des éléments produits aux débats démontrent que la SARL FUN DRIVING n’a jamais obtenu les autorisations nécessaires à l’exploitation de son activité sur le terrain loué, et que par arrêt de la cour administrative d’appel du 28 juin 2024, elle a été condamnée à remettre les lieux en leur état initial.

Il en résulte que les travaux que devait réaliser le bailleur étaient nécessairement conditionnés à la régularité de l’activité exercée et à l’obtention préalable des autorisations requises par les autorités publiques, de sorte qu’en l’absence de toute autorisation valide, il n’avait pas l’obligation de les exécuter.

La SARL FUN DRIVING n’est pas non plus en mesure d’établir que Monsieur [E] [F] a consenti, hormis s’agissant de l’année 2020, qu’une partie des loyers soient versés entre les mains d’un propriétaire voisin.

Il en résulte qu’elle n’est pas recevable à solliciter une quelconque exception d’inexécution ni suspension des loyers, demande dont elle sera déboutée.

Sur la demande tendant à effectuer une saisie attribution entre les mains de la SARL FUN DRIVING

Cette demande, aux mêmes motifs que la précédente, n’est nullement justifiée et la SARL FUN DRIVING en sera déboutée.

Sur les dommages et intérêts

Invoquant des fautes et vices cachés par le bailleur, la SARL FUN DRIVING sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Cependant, aucune faute ni vice caché n’est démontré par la demanderesse, de sorte qu’elle sera également déboutée de cette demande.

Sur la nullité du commandement délivré de mauvaise foi

Il est constant que pour produire ses effets, le commandement de payer doit être délivré de bonne foi, la preuve de l’éventuelle mauvaise foi incombant au locataire.

Or la SARL FUN DRIVING échoue à démontrer que Monsieur [E] [F] a agi de mauvaise foi lorsqu’il a fait délivrer le commandement de payer, et sera déboutée de cette demande infondée.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Le bail liant les parties contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers.

La SARL FUN DRIVING ne conteste pas ne pas avoir réglé l’intégralité des loyers, ni avant ni dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer du 9 août 2023.

Par conséquent, la clause résolutoire du commandement de payer demeuré infructueux a produit ses effets au 10 septembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

La SARL FUN DRIVING ne verse aux débats aucune pièce permettant de démontrer que sa situation financière justifie l’octroi de délais de paiement. Elle ne remplit par conséquent pas les conditions pour en bénéficier et sera déboutée de cette demande.

Sur les effets de l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail liant les parties étant résilié au 10 septembre 2023, la SARL FUN DRIVING est occupante sans droit ni titre et il convient d’ordonner son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Monsieur [E] [F] produit un décompte arrêté au mois de décembre 2023 permettant d’établir que la société FUN DRIVING demeure redevable de la somme de 49.393,14 euros correspondant aux loyers et charges impayés du mois de mars 2021 au mois de d’août 2023, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 2.181,55 euros à compter du 10 septembre 2023 et jusqu’à son départ des lieux.

Il convient par conséquent de condamner solidairement la SARL FUN DRIVING et Monsieur [B] [O], en sa qualité de caution, à payer ces sommes à Monsieur [E] [F].

Sur la demande d’enlèvement de la piste installée sur la partie non louée

Monsieur [E] [F] verse au dossier un procès-verbal de constat dressé par la SCP [I] le 4 avril 2023 établissant qu’une piste a été installée sur la partie du terrain non louée à la SARL FUN DRIVING.

La SARL FUN DRIVING sera dès lors condamnée à enlever ladite piste et à remettre les lieux en état sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la notification du présent jugement.

Sur les mesures de fin de jugement

La SARL FUN DRIVING et Monsieur [B] [O], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens, ainsi qu’à payer à Monsieur [E] [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 23/07852 et 24/07901 et dit qu’elles se poursuivront sous le numéro unique RG 23/07852.

DÉBOUTE la SARL FUN DRIVING de l’ensemble de ses demandes.

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial liant les parties et portant sur les lieux sis sur la Commune de [Localité 13][Adresse 1] [Adresse 15], à la date du 10 septembre 2023.

DIT qu’à compter du 10 septembre 2023, la SARL FUN DRIVING est occupante sans droit ni titre des dits locaux.

ORDONNE l’expulsion de la SARL FUN DRIVING ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les dispositions légales applicables en la matière, des lieux sis sur la Commune de [Localité 13][Adresse 1] [Adresse 15], propriété de Monsieur [E] [F], au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte journalière de 100 euros à compter de la signification du jugement.

CONDAMNER la SARL FUN DRIVING à entièrement enlever la piste de roulage, charge par elle de restaurer le terrain dans son état d’origine, tel qu’il existait au jour de sa prise de possession., et ce sous astreinte journalière de 50 euros à compter de la signification du jugement à intervenir.

ORDONNE l’enlèvement et le dépôt des autres meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais de la SARL FUN DRIVING.

CONDAMNE solidairement la SARL FUN DRIVING et Monsieur [B] [O] à verser à Monsieur [E] [F] :

— la somme de 49.393,14 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés de MARS 2021 à AOUT 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal par application de l’article 1231-7 du code civil,

— une indemnité d’occupation mensuelle de 2.181,55 euros à compter du 10 septembre 2023 jusqu’ au départ effectif des lieux de la SARL FUN DRIVING ainsi que de tous occupants de son chef, en deniers ou quittances ;

CONDAMNE la SARL FUN DRIVING, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir, à enlever la piste installée sur la partie non louée, telle que décrite dans le procès-verbal de la SCP [I] daté du 4 avril 2023 et à remettre ces mêmes lieux dans leur état d’origine ;

CONDAMNE solidairement la SARL FUN DRIVING et Monsieur [B] [O] à verser à Monsieur [E] [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement la SARL FUN DRIVING et Monsieur [B] [O] aux dépens.

Ainsi jugé à [Localité 10] le 28 Août 2025.

La Greffière La Présidente