PREMIERE CHAMBRE

15 Janvier 2026

N° RG 25/02067 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OKNW

72A

S.D.C. [Adresse 5]

C/

S.C.I. MARIE-JOSEPH IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SERGIC, immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le numéro 428 748 909 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Nathalie Saintjean, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Jean-Sébastien Tesler, avocat plaidant au barreau de l’Essonne

DÉFENDERESSE

S.C.I. MARIE-JOSEPH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], défaillante

— -==o0§0o==--

La société Marie-Joseph Immobilier, société civile immobilière, est propriétaire des lots n°22, 26, 27, 46 et 47 dépendants d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 17 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné la SCI Marie-Joseph Immobilier au paiement des arriérés de charges de copropriété échues arrêtées au 1er octobre 2023, 4ème trimestre inclus, pour la somme de 4 026,79 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 2] à [Localité 4] (SDC [Adresse 5]), représenté par son syndic la SAS Société d’étude et de réalisation de gestion immobilière de construction (SERGIC), a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise la SCI Marie-Joseph Immobilier, aux fins de la voir condamner à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  8 202,01 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2025, appel des charges du premier trimestre 2025 et virement du 15 janvier 2025 inclus, avec intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance,

—  3 000 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

Il demande également que la défenderesse soit condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés par la Selarl Ad Litem Juris représentée par Maître [B] [N], ainsi qu’au paiement de la somme 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que la SCI Marie-Joseph Immobilier, qui a déjà été condamnée au règlement des charges de copropriété, ne règle à nouveau pas les charges depuis la dernière décision.

La SCI Marie-Joseph Immobilier a été régulièrement assignée à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom est inscrit sur la boîte aux lettres et son adresse, [Adresse 1] à [Localité 4], ayant été confirmé sur le site « Pappers ». Elle n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 16 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI Marie-Joseph Immobilier est propriétaire des lots n°22, 26, 27, 46 et 47 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— un décompte pour la période du 1er janvier 2024 au 15 janvier 2025,

— le relevé de compte copropriétaire pour la période du 1er janvier 2024 au 15 janvier 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions travaux,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 octobre 2023 et 30 juin 2025 ayant voté les travaux et approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— le contrat du syndic.

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur de 8 202,01 euros.

Il convient en conséquence de condamner la SCI Marie-Joseph Immobilier à verser au SDC [Adresse 5] la somme de 8 202,01 euros correspondant aux charges impayées et appels travaux arrêtés au 15 janvier 2025, appel de fonds 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que, la SCI Marie-Joseph Immobilier a déjà été condamnée pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SCI Marie-Joseph Immobilier à hauteur de 650 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI Marie-Joseph Immobilier partie perdante, supportera les dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés par la Selarl Ad Litem Juris représentée par Maître [B] [N].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne la SCI Marie-Joseph Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 8 202,01 euros correspondant aux charges impayées et appels travaux arrêtés au 15 janvier 2025, appel de fonds 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne la SCI Marie-Joseph Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 650 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Marie-Joseph Immobilier aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la SCI Marie-Joseph Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 15 janvier 2026

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS