RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00353 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5GS

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 17 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [A] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Madame [J] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : ROUSSELLE CYRIELLE,

Assisté de : PERARO SYLVIE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par ROUSSELLE CYRIELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de PERARO SYLVIE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 10 janvier 2012, la société d’HLM ERMONT HABITAT, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA d’HLM VAL D’OISE HABITAT, a consenti à Mesdames [A] [F] et [J] [F] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 318 €.

Par contrat du 20 décembre 2018, la société d’HLM VAL PARISIS HABITAT, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA d’HLM VAL D’OISE HABITAT, a consenti à Madame [A] [F] un bail portant sur un garage aérien n°58 sis [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 61 €, les parties concluant expressément que ce contrat était lié à celui du bail d’habitation du 10 janvier 2012.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 17 juin 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 257,44 € en principal, arrêtée au 30 avril 2025.

Par exploit du 8 octobre 2025, la société d’HLM VAL D’OISE HABITAT a fait assigner Mesdames [A] [F] et [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 9 décembre 2025 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 4 685,90 € due au titre des loyers et charges arriérés, outre intérêts au taux légal ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 300 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience, la société d’HLM VAL D’OISE HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 6 582,16 € au 2 décembre 2025. Elle précise que deux versements sont intervenus, respectivement en août et en novembre.

En défense, Mesdames [A] [F] et [J] [F] n’ont pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 27 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 octobre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 8 octobre 2025 a été dénoncée le 9 octobre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 décembre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

La société d’HLM VAL D’OISE HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 2 décembre 2025, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Elle justifie également des régularisations de charges pour les années 2023 et 2024.

En revanche, le juge relève que bien que les deux contrats de bail soient liés, il n’en demeure pas moins que Madame [J] [F] n’est pas signataire du contrat de location d’un emplacement de garage, de sorte que les sommes dues pour ce second contrat ne peuvent pas lui être réclamées.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de la société d’HLM VAL D’OISE HABITAT, en ce que :

— Mesdames [A] [F] et [J] [F] seront solidairement condamnées au paiement de la somme de 5 394,17 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 2 décembre 2025 sur le bail d’habitation ;

— Madame [A] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 1 187,99 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur le bail de garage à la date du 2 décembre 2025.

Les sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’au moins trois mois de loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 17 juin 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 257,44 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 18 août 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Le tribunal relève qu’aucune demande de résiliation du bail de garage ou d’expulsion des lieux de celui-ci n’est formulé à l’instance.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Mesdames [A] [F] et [J] [F] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 18 août 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner solidairement les locataires à payer à la société d’HLM VAL D’OISE HABITAT, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 18 août 2025 au 2 décembre 2025.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Mesdames [A] [F] et [J] [F] y seront condamnées in solidum.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Mesdames [A] [F] et [J] [F] seront donc condamnées in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 18 août 2025 ;

DIT qu’à défaut par Mesdames [A] [F] et [J] [F] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement Mesdames [A] [F] et [J] [F] à payer à la société d’HLM VAL D’OISE HABITAT en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 18 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE solidairement Mesdames [A] [F] et [J] [F] à payer en deniers ou quittances à la société d’HLM VAL D’OISE HABITAT la somme de 5 394,17 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 2 décembre 2025 sur le bail d’habitation, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [A] [F] à payer en deniers ou quittances à la société d’HLM VAL D’OISE HABITAT la somme de 1 187,99 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur le bail de garage à la date du 2 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Mesdames [A] [F] et [J] [F] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Mesdames [A] [F] et [J] [F] à payer à la société d’HLM VAL D’OISE HABITAT la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 17 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION