PREMIERE CHAMBRE

16 Avril 2026

N° RG 25/05116 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OTDH

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[J] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, Greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE TOUR ALSACE LORRAINE, sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS FIDELIS IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Elodie FORTIN-LETHON, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Maître Caroline JOURNO-NAÏM, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 4]

défaillant

— -==o0§0o==--

M. [J] [O] est propriétaire d’un bien immobilier situé dans un immeuble « [Adresse 1] », [Adresse 5] à [Localité 1].

Par acte en date du 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Argenteuil, représenté par son syndic la SAS Fidelis Immobilier, a fait assigner devant ce tribunal M. [O] et demande sa condamnation à payer les sommes de :

—  34 209,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, au titre des charges de copropriété et des frais,

— la capitalisation des intérêts,

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. [O] soit condamné aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Elodie Fortin Lethon et au paiement de la somme de euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O], bien que régulièrement assigné par acte notifié à étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 27 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 19 février 2026 et mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— l’attestation notariale de la vente du 13 mars 2024 dont il résulte que M. [O] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 36, 120 et 178,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 septembre 2023, 9 octobre 2024 et 3 avril 2025 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— des mises en demeure en date du 10 mars 2025, 8 avril 2025 et 27 mai 2025, dont les dates de remise n’apparaissent pas sur les accusés de réception.

***

Il convient d’écarter les appels de charges non justifiés par des factures et notamment les appels intitulés « mise à jour plan copro » et « remplacement [Adresse 6] ».

Le solde qui n’est pas justifié par un décompte et ne correspond à aucune charge vérifiable sera également écarté.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 33 767,79 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « Relance », qui en outre ne sont pas justifiés, seront rejetés.

Enfin, les frais de mise en demeure par avocat, à hauteur de 60 euros, ne sont pas davantage justifiés et seront rejetés.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret dans sa version applicable aux faits de l’espèce, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts seront calculés à compter de la date du lendemain de l’envoi de la mise en demeure, dès lors qu’il n’est pas possible à la lecture des accusés de réception de connaître la date de la première présentation au défendeur, soit le 11 mars 2025.

***

Il convient en conséquence de condamner M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 33 767,79 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2024 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le SDC Tour Alsace Lorraine ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires et sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. [O], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 33 767,79 euros, correspondant aux charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2024 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] de sa demande au titre des frais nécessaires ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne M. [O] aux dépens qui seront recouvrés directement au profit de M^e Elodie Fortin Lethon ;

Condamne M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 2], le 16 avril 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :

M^e Elodie FORTIN-LETHON