TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/10043 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAVHS

N° MINUTE : 1

Assignation du :

04 Août 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 05/02/2026

à M^e TABOHOUT et M^e SUSINI-LAURENTI

CCC à Mme [N] [I] et Mme [J]

Expert:[L] [N] [I][2]

[2]

[Adresse 4] – [Localité 11]

[XXXXXXXX03]

Médiatrice : [E] [J]

[Adresse 6]

[Localité 11] – [XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. MINIMARCHE VAL DE MARNE

[Adresse 9]

[Localité 15]

représentée par M^e Hayat TABOHOUT, demeurant [Adresse 8] – [Localité 10], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0229

DEFENDERESSE

Société PATRIMMO COMMERCE

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI de l’EURL DAVINA SUSINI-LAURENTI AVOCAT, demeurant [Adresse 5] – [Localité 10], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 12 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 09 juillet 2014, 17 juin 2016, 03 février 2017 et 21 octobre 2019, la société BESSY, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société PATRIMMO COMMERCE, a donné à bail commercial à la société MINIMARCHE VAL DE MARNE des locaux sis à [Localité 15], [Adresse 9], pour une durée de neuf années du14 novembre 2014 au 13 novembre 2023, l’exercice de l’activité de « Commerce non spécialisé à prédominance alimentaire de type supermarché, en ce compris notamment, rayons traditionnels (viandes, poissons, fromages, charcuterie, rôtisserie, etc), produits surgelés, vins et alcool, produits frais, fruits et légumes, snacking (Consommation de plats froids ou chauds, préparés sur place ou non, réchauffés ou cuits, Boissons instantanées, salades, sandwichs) à emporter ou à consommer sur place, cuisson de pain et viennoiserie, et à titre accessoire, point presse, services de dépannages divers (livraison, retrait colis, transfert d’argent, relais postal, location de petit matériel et outillage etc.) » et un loyer annuel de 180 000 euros hors taxes et charges comprises.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 12 mai 2023, la société PATRIMMO COMMERCE, a donné congé à la société MINIMARCHE VAL DE MARNE pour le 13 novembre 2023 et lui a offert le renouvellement du bail à compter du 14 novembre 2023 avec fixation du loyer annuel à la somme de 200 000 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 14 juin 2023, la société MINIMARCHE VAL DE MARNE a informé la société PATRIMMO COMMERCE qu’elle acceptait le renouvellement du bail mais refusait le loyer proposé, sollicitant qu’il soit fixé à la somme de 140 000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son avocat en date du 28 juin 2024, reçue le 15 juillet 2024, la société MINIMARCHE VAL DE MARNE a notifié à la société PATRIMMO COMMERCE un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 140 000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 04 août 2025, la société MINIMARCHE VAL DE MARNE a assigné la société PATRIMMO COMMERCE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 décembre 2025 à laquelle la société MINIMARCHE VAL DE MARNE et la société PATRIMMO COMMERCE étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son dernier mémoire, dont la notification n’a pas été contestée, la société MINIMARCHE VAL DE MARNE demande au juge des loyers commerciaux de :

« JUGER que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur Iocative sur le fondement de

|'article L.145-33 du Code de commerce;

EN CONSEQUENCE, FIXER le Ioyer de renouvellement au 14 novembre 2023 à la somme de

140.000 euros hors charges, hors taxes par an ;

DEBOUTER la société PATRIMMO COMMERCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, DESIGNER un expert judiciaire, avec pour mission de donner son avis sur la

valeur locative des locaux loués sis [Adresse 9] à [Localité 15].

DEBOUTER Ia société PATRIMMO COMMERCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;».

Sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, la société MINIMARCHE VAL DE MARNE expose que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative car celle-ci s’avère inférieure au loyer plafonné. S’agissant de l’évaluation de la valeur locative, elle se réfère aux facteurs locaux de commercialité tels que définis par l’article R.145-6 du code de commerce ainsi qu’au rapport de l’expert auquel elle a eu recours, M. [O] [P]. Elle fait valoir que les locaux loués se trouvent dans un tronçon de la rue sans réelle commercialité et qu’ils sont confrontés à la concurrence de plusieurs supermarchés situés à proximité. Elle ajoute avoir été confrontée à un contexte économique particulièrement difficile. Elle retient la surface pondérée de 231,30 m2 déterminée par son expert ainsi que la valeur locative unitaire qu’il a évaluée à 600 euros / m2P au regard des loyers du voisinage. En vertu de l’article R.145-8 du code de commerce, elle ajoute que certaines stipulations du contrat de bail constituent un facteur de minoration ou de majoration de la valeur locative et qu’il convient en conséquence, ainsi que l’a fait l’expert, d’appliquer un abattement de 1,5% au titre du transfert au preneur des travaux d’entretien liés à la vétusté et des travaux de mise en conformité, un abattement de 1 680 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2022 qui lui a été refacturée par le bailleur alors qu’elle incombait à celui-ci et une majoration de 4% compte tenu de l’autorisation accordée au preneur de sous-louer les locaux, de les mettre en location-gérance et de céder son droit au bail à une société du groupe CASINO uniquement.

Selon son dernier mémoire, dont la notification n’a pas été contestée, la société PATRIMMO COMMERCE demande au juge des loyers commerciaux de :

« JUGER que l’avis amiable produit par la société MINIMARCHE VAL DE MARNE ne saurait à lui seul fonder la décision du Juge des Loyers Commerciaux ;

FIXER le Ioyer du bail renouvelé a compter du 14 novembre 2023 à la somme annuelle en principal de 203.739,08 €/ an HT, taxes et honoraires en sus;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le Juge des Loyers Commerciaux s’estimerait insuffisamment informé,

DESIGNER tel Expert qu’il lui plaira dans les conditions de l’article 263 du Code de procédure civile, avec pour mission de donner son avis sur le montant de la valeur locative au 14 novembre 2023;

Dans cette hypothèse, FIXER le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, taxes et honoraires en sus ;

En toutes hypothèses,

DEBOUTER la société MINIMARCHE VAL DE MARNE de l’ensemble de ses demandes, fins et

prétentions;

CONDAMNER la société MINIMARCHE VAL DE MARNE au paiement de la somme de 5.000 €

en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. ».

La société PATRIMMO COMMERCE considère que les locaux loués sont implantés dans un quartier prisé, résidentiel mais aussi touristique et bénéficiant d’une animation commercial variée, qu’ils bénéficient d’une bonne visibilité et que leur configuration est parfaitement adaptée à l’activité exercée. Elle souligne que l’expert du preneur a estimé que l’emplacement devait être apprécié favorablement pour le commerce exercé. Elle ajoute que la société MINIMARCHE VAL DE MARNE ne développe aucun argument sur l’évolution de la commercialité qui justifierait un effondrement de la valeur locative au cours du bail expiré et que le contexte économique n’a aucune incidence sur la détermination de la valeur locative. Elle considère que le juge ne peut fonder sa décision exclusivement sur un avis d’expert amiable établi à la demande d’une partie. Elle conteste pour certaines zones la pondération de la surface établie par l’expert de la société MINIMARCHE VAL DE MARNE et évalue la surface pondérée à 240,58 m2P. Elle critique les références de loyer retenues par cet expert qu’elle considère, pour certaines, trop anciennes et invoque ses propres références pour évaluer la valeur locative unitaire à un montant de 800 euros /m2P. En ce qui concerne les abattements et majoration, elle considère qu’il faut tenir compte du fait que le loyer était fixé charges comprises et qu’il ne peut donc être déterminé par rapport à des éléments de référence hors charges alors qu’il comprend la quote-part des charges communes qu’elle fournit au preneur et qu’elle règle à la copropriété. Elle applique en conséquence une majoration de 5%.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026.

MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ; le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.

Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux à compter du 14 novembre 2023 par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié le 12 mai 2023 par la société PATRIMMO COMMERCE à la société MINIMARCHE VAL DE MARNE.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce.

En, l’espèce les parties s’opposent sur l’évaluation de la valeur locative des locaux, notamment sur la pondération des surfaces et le prix unitaire de la valeur locative.

En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer à ce sujet. Aucune des parties ne corrobore en effet ses allégations par des éléments de preuve suffisants. Si le rapport d’expertise produit par la société MINIMARCHE VAL DE MARNE apporte des éléments utiles à la solution du litige, il n’a pas été établi de manière contradictoire et ne peut être retenu, en l’absence d’éléments extérieurs confirmant l’analyse de l’expert et bien qu’il ait été soumis à la libre discussion des parties.

Dans ces conditions, il sera recouru à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société MINIMARCHE VAL DE MARNE qui sollicite la fixation judicaire du loyer du bail renouvelé et qui a seule intérêt à la fixation d’un loyer inférieur au loyer plafonné.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société MINIMARCHE VAL DE MARNE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

3- Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

Selon l’article 21 du code de procédure civile il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes de l’article 1533 du même code le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

Au regard de la nature du litige, et à défaut de conciliation intervenue devant l’expert, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la société PATRIMMO COMMERCE et la société MINIMARCHE VAL DE MARNE et portant sur les locaux sis à [Localité 15], [Adresse 9], à compter du 14 novembre 2023 ;

avant dire droit pour le surplus, tous moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder :

Mme [L] [N] [I]

[Adresse 4] [Localité 11]

[XXXXXXXX02]

[Courriel 12]

expert près de la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,visiter les locaux litigieux situés à [Localité 15], [Adresse 9], et les décrire,entendre les parties en leurs dires et explications,rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 14 novembre 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 14 novembre 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,rendre compte du tout et donner son avis motivé,tenter de concilier les parties,dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 05 février 2027 ;

Fixe à la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société MINIMARCHE VAL DE MARNE, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, a[Adresse 16], [Localité 14]) au plus tard le 20 mars 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 15 avril 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, à défaut de conciliation intervenue devant l’expert, en la personne de :

Madame [E] [J]

[Adresse 6]

[Localité 11]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que le médiateur devra organiser la réunion d’information dans un délai de deux mois à compter de l’information qui lui sera donnée par l’expert sur l’envoi aux parties de sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement et impérativement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à Paris le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. FORESTIER