RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG : 25/00341

N° Portalis : DB3U-W-B7J-OUXR

MINUTE N° : 26/00221

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

c/

[L] [G] [U], [K] [Z]

Copie certifiée conforme

le :

à :

— Le Préfet

— dossier

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître CHAUMANET

COUR D’APPEL DE [Localité 13]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 6]

[Localité 10]

— -------------------

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 02 FEVRIER 2026 ;

Sous la Présidence de Sabrina ANELLI, Juge des contentieux de la protection, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de Pontoise chargée du service du tribunal de proximité de Gonesse, assistée de Nathalie ASSOR, Cadre Greffière ;

Après débats à l’audience publique du 01 décembre 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris,

DEMANDEUR

ET

Monsieur [L] [G] [U]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Non-comparant, ni représenté

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Non-comparante, ni représentée

DÉFENDEURS

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat de location en date du 24 mai 2012, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, anciennement OPIEVOY, a donné à bail à Monsieur [M] [U] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] [Adresse 7] à [Adresse 11] [Localité 1]. Un avenant a été conclu en date du 19 février 2019 afin de prendre acte du changement de prénom de Monsieur [M] [U] qui est devenu Monsieur [L] [Y] [U].

Par lettre du 23 mai 2024, Monsieur [L] [Y] [U] a donné congé et a indiqué qu’il est à l’étranger et que le logement loué est occupé par des squatteurs.

Par acte du 10 juillet 2024, une sommation interpellative à été signifiée à Monsieur [N] qui a déclaré être hébergé dans les lieux par Monsieur [L] [Y] [U] qui, en déplacement à l’étranger, était toujours domicilié dans les lieux.

Par courriel en date du 12 juillet 2024, Monsieur [L] [Y] [U] a demandé à son bailleur de « ne pas prendre en considération ma demande de congés. Je suis hospitalisé, c’est un peu compliqué et actuellement j’héberge à titre gratuit mr [V] avec épouse … ».

L’EPIC VAL D’OISE HABITAT a fait délivrer le 21 octobre 2024 à Monsieur [L] [Y] [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme de 2.126,34 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de septembre 2024 inclus.

Par courriel du 7 mars 2025, Monsieur [L] [Y] [U] a réitéré sa volonté de rester dans le logement litigieux et précise que « actuellement, je vis dans l’appartement avec Mr [V] sa femme et ses enfants et je fais des aller retour pour les soins … ».

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [Y] [U] et Monsieur [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater la nullité du congé adressé par Monsieur [L] [Y] [U] le 23 mai 2024 ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour sous-location non autorisé et non occupation des lieux ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement

Plus subsidiairement,

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Y] [U] et de tous occupants de son chef, notamment Monsieur [K] [Z] sa femme et ses enfants et ce, avec le concours de la force publique ainsi d’un serrurier s’il y a lieu ;

— condamner Monsieur [L] [Y] [U] à lui payer la somme de 4.606,40 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 30 avril 2025 ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [Y] [U] et Monsieur [K] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [L] [Y] [U] à lui payer la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [Y] [U] et Monsieur [K] [Z] à lui payer la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ce dossier est parvenu au greffe en date du 11 août 2025 et a été enrôlé sous le numéro 25/00341.

Puis, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a adressé à nouveau la même assignation au greffe qui l’a reçue le 1er septembre 2025 et a enrôlé le dossier sous le numéro 25/00451.

A l’audience du 1er décembre 2025, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et actualise le montant de la dette locative à la somme de 7.549,42 euros et s’oppose à l’octroi des délais de paiement.

Régulièrement cités par actes remis à étude de commissaire de justice Monsieur [L] [Y] [U] et Monsieur [K] [Z] ne comparaissent pas ni sont représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction des affaires

Aux termes des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, pour une bonne administration de la justice, les deux affaires enrôlées sous le numéro 25/00451 et le numéro 25/00341seront jointes et l’affaire n° 25/00451 sera appelée sous le numéro 25/00341.

Sur la demande de nullité du congé

L’EPIC VAL D’OISE HABITAT sollicite la nullité du congé donné par Monsieur [L] [Y] [U] par lettre en date du 23 mai 2024.

Il ressort du courriel du 12 juillet 2024 et de la lettre du 7 mars 2025 que le locataire a expressément renoncé au congé.

Par conséquent, la demande du bailleur est sans objet et il sera ainsi débouté de sa demande.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

L’article 1741 du Code civil énonce que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

En application de l’article 2 de la loi du 06 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En vertu des articles 1224 et suivants du Code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l’inexécution alléguée et le cas échéant, si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution du contrat.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du code civil dispose par ailleurs que “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Enfin, l’article 1103 rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT sollicite la résiliation judicaire du bail pour défaut d’occupation personnelle des lieux et pour y avoir installé des tiers sans son autorisation.

A cette fin, le demandeur verse aux débats :

— une sommation interpellative du 10 juillet 2024 dressée par le commissaire de justice attestant que Monsieur [N] occupe les lieux et que Monsieur [L] [Y] [U], locataire des lieux, est absent ;

— un rapport du gardien de l’immeuble sis [Adresse 4]) dressé en date du 15 mai 2025 qui atteste que le locataire n’occupe plus le logement et qu’il y a installé Monsieur [K] [Z] et sa famille.

L’occupation des lieux par Monsieur [K] [Z] est attestée également par les modalités de délivrance de l’assignation qui font état de l’inscription de son nom sur l’interphone et sur la boîte à lettres, ce qui implique qu’il occupe le logement litigieux de façon stable et effective sans droit ni titre.

Il ressort également des lettres et courriels de Monsieur [L] [Y] [U] que ce dernier est très souvent à l’étranger et ne sais même pas qui occupe le logement litigieux puisque, dans sa lettre du 23 mai 2024, il fait état de la présence de squatteurs puis, dans son courriel du 12 juillet 2024, il affirme y avoir hébergé Monsieur [N] avec son épouse.

Il en découle que le locataire n’occupe plus, personnellement et de manière stable et effective, le logement loué qui, au demeurant, est occupé également par Monsieur [K] [Z]. La gravité du manquement du locataire à ses obligations est ainsi suffisamment caractérisée pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de location à compter de la présente décision.

Compte tenu de l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [K] [Z] et de la résiliation judiciaire du bail, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Y] [U] et de Monsieur [K] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités détaillées dans le dispositif du présent jugement.

4. Sur la demande en paiement

En application des stipulations du bail, le locataire est tenu de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT sollicite la condamnation de Monsieur [L] [Y] [U] au paiement des loyers et des charges échus impayés et actualise le montant de la dette locative à la somme de 7.549,42 euros, terme d’octobre 2025 inclus.

Monsieur [L] [Y] [U], non comparant, ne conteste pas, par définition ni le principe ni le montant de la dette locative. Il sera ainsi condamné à payer la somme de 7.549,42 euros au titre de la dette locative, terme d’octobre 2025 inclus.

5. Sur la demande d’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige les occupants au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’EPIC VAL D’OISE HABITAT sollicite la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Monsieur [L] [Y] [U] et de Monsieur [K] [Z] seront ainsi condamnés in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 2 février 2026 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

6. Sur la demande de dommages et intérêts

L’EPIC VAL D’OISE HABITAT sollicite la condamnation de Monsieur [L] [Y] [U] au paiement d’une indemnité à titre de dommages et intérêts pour indemniser son préjudice.

Néanmoins, le demandeur n’apporte pas d’éléments précis et circonstanciés pour attester son préjudice. En conséquence, il sera débouté de sa demande indemnitaire.

7. Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [Y] [U] et Monsieur [K] [Z], qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [L] [Y] [U] et Monsieur [K] [Z] verseront in solidum à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous le numéro 25/00451 et sous le numéro 25/00341 et DIT que l’affaire n° 25/00451 sera appelée sous le numéro 25/00341 ;

DEBOUTE l’EPIC VAL D’OISE HABITAT de sa demande de nullité du congé du 23 mai 2024 ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 24 mai 2012 entre l’EPIC VAL D’OISE HABITAT et Monsieur [L] [Y] [U] portant sur le logement situé au [Adresse 3] [Adresse 7] à [Localité 12] à compter du 2 février 2026,

DIT que Monsieur [L] [Y] [U] et Monsieur [K] [Z] devront quitter le logement à usage d’habitation loué sis [Adresse 3] [Adresse 7] à [Localité 12] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [L] [Y] [U] et Monsieur [K] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] [U] à verser à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT la somme de 7.549,42 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2025 inclus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Y] [U] et Monsieur [K] [Z] à verser à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges applicables au logement susmentionné, à compter du 2 février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE l’EPIC VAL D’OISE HABITAT de sa demande à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Y] [U] et Monsieur [K] [Z] à verser à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Y] [U] et Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens,

DEBOUTE l’EPIC VAL D’OISE HABITAT du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La Greffière La Présidente