PREMIERE CHAMBRE

05 Février 2026

N° RG 25/03677 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OO2H

72A

S.D.C. ENTREE DE VILLE EV4

C/

[F] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 février 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 4] « EV4 » à [Localité 11] , représenté par son syndic la société SEGINE immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 642 032 130 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau de Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [F] [Z], demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 6], défaillante

— -==o0§0o==--

Mme [F] [Z] est propriétaire des lots n°1415 et 1459 dépendant de la résidence dénommée [Adresse 4] « EV4 » à [Localité 11] soumise au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 4] « EV4 » à Sarcelles (SDC EV4), représenté par son syndic le cabinet SAS Segine, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise Mme [Z], aux fins de la voir condamner à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :- 10 728,05 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appels de fonds du 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024, date de la sommation de payer sur la somme de 4 012,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  1 067,20 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que la défenderesse soit condamnée aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, ainsi qu’au paiement de la somme 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [Z] est redevable d’un arriéré au titre des charges de copropriété, les différentes relances et la sommation de payer qui lui ont été adressées étant demeurées infructueuses. Il ajoute que ce défaut de paiement vient contribuer aux impayés et aux difficultés financières de la copropriété et que cette situation porte atteinte à la gestion de l’immeuble, d’autant plus que la résidence [5] est intégrée dans le dispositif ORCOD et bénéficie d’un accompagnement dans le cadre d’une procédure de redressement.

Mme [Z] a été régulièrement assignée à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom est inscrit sur la boîte aux lettres et son adresse [Adresse 2] à [Localité 7], ayant été confirmé par un voisin. Elle n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 9 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, l’état hypothécaire et le titre de propriété dont il résulte que Mme [Z] est propriétaire des lots n°1415 et 1459 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— un décompte pour la période du 5 septembre 2023 au 11 avril 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions travaux,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 janvier 2021, 30 mars 2022, 29 mars 2023, 26 juillet 2023, 23 janvier 2024 et 26 septembre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours relatif aux assemblées des 26 janvier 2021, 29 mars 2023, 26 juillet 2023 et 23 janvier 2024 ;

— des courriers de relance simple des 25 janvier 2024 et 29 avril 2024,

— des mises en demeure des 21 mai 2024 et 17 juin 2024,

— une sommation de payer la somme de 4 169,24 euros en date du 15 juillet 2024,

— le contrat du syndic.

Force est de constater que l’attestation de non recours des assemblées générales des 30 mars 2022 et 26 septembre 2024 n’est pas versée aux débats. Aucune contestation de ces assemblées n’est toutefois rapportée.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 728,05 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 11 avril 2025.

* Sur les frais nécessaires L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le SDC EV4 ne justifie pas d’une mise en demeure adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire, avant la signification de la sommation de payer du 15 juillet 2024.

En l’absence de justificatifs, il ne peut donc pas solliciter la prise en charge par la seul copropriétaire défenderesse des frais de recouvrement exposés avant la sommation de payer. L’ensemble des sommes portées au débit du compte de la défenderesse à titre de frais de recouvrement pour la période avant la sommation de payer seront donc rejetées.

Concernant les frais intitulés « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » et « honoraires transmission dossier avocat ».

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge du défendeur.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soit les émoluments de l’huissier de justice concernant la sommation de payer du 15 juillet 2024 et les honoraires de constitution d’hypothèque, soit pour un total de 446,56 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [Z] à verser au SDC EV4 la somme de 11 174,61 euros correspondant aux charges impayées, frais de recouvrement et appels travaux arrêtés au 11 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 4 012,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que le syndicat des copropriétaires connaît de graves difficultés financières au vu du niveau de l’endettement des copropriétaires, auquel les défauts de paiement de Mme [Z], ont nécessairement contribué, et qui ont justifié la mise en place d’un dispositif d’accompagnement dans le cadre d’une mission de redressement. Il convient dès lors de condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à hauteur de 900 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Z] partie perdante, supportera les dépens de l’instance.

Les frais d’inscription d’hypothèque et de la sommation de payer ont été examinés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 4] « EV4 » à [Localité 10] la somme de 11 174,61 euros correspondant aux charges impayées, frais de recouvrement et appels travaux arrêtés au 11 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 4 012,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

Condamne Mme [F] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 4] « EV4 » à [Localité 10] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [F] [Z] aux dépens de la présente instance ;

Condamne Mme [F] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 4] « EV4 » à [Localité 10] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 05 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS