RE F E R E

N°

Du 17 Novembre 2025

N° RG 24/00792

N° Portalis DBYC-W-B7I-[V]

54Z

c par le RPVA

le

à

M^e Cédric BEUTIER,

M^e Céline DEMAY,

M^e François-Xavier GOSSELIN, M^e Aurélie GRENARD,

M^e Hugo PION,

M^e Stéphanie PRENEUX

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Cédric BEUTIER,

M^e Céline DEMAY,

M^e François-Xavier GOSSELIN, M^e Aurélie GRENARD,

M^e Hugo PION,

M^e Stéphanie PRENEUX

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Madame [S] [L] née [X], demeurant [Adresse 6].

représentée par M^e Stéphanie PRENEUX, avocate au barreau de RENNES

substituée par M^e Chloé MORIN, avocate au barreau de RENNES,

Madame [M] [L], demeurant [Adresse 7].

représentée par M^e Stéphanie PRENEUX, avocate au barreau de RENNES

substituée par M^e Chloé MORIN, avocate au barreau de RENNES,

Madame [N] [Z] née [L] , demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie PRENEUX, avocate au barreau de RENNES

substituée par M^e Chloé MORIN, avocate au barreau de RENNES,

Madame [W] [L], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Stéphanie PRENEUX, avocate au barreau de RENNES

substituée par M^e Chloé MORIN, avocate au barreau de RENNES,

DEFENDEURS AU REFERE:

S.A.S. CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT), dont le siège social est sis [Adresse 9]

M^e Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [A] [R] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Hugo PION, avocat au barreau de RENNES

bénéficiant d’une aide juridictionnelle partielle n° 25/705 du 26/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13]

S.A.R.L. BALLUET FRERES, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par M^e Céline DEMAY, avocate au barreau de RENNES substituée par M^e BOUCHER, avocat au barreau de RENNES,

Société B’PLAST INDUSTRIE, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par M^e François-Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e BOUCHER, avocat au barreau de RENNES,

Madame [J] [C] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hugo PION, avocat au barreau de RENNES

bénéficiant d’une aide juridictionnelle partielle n° 25/1879 du 10/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13]

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Aurélie GRENARD, avocate au barreau de RENNES substituée par M^e Charlène ROCHER, avocate au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 15 Octobre 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, l’affaire ayant été mise en délibéré au 14 novembre 2025, prorogé au 17 novembre 2025, les conseils des parties en ayant été avisés par RPVA,

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 13] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte de vente sous conditions suspensives du 9 janvier 2022, rédigé par la société par actions simplifiée (SAS) Crédit agricole Bretagne habitat transaction (CABHT), exerçant sous l’enseigne commerciale "[Adresse 14]", défenderesse à l’instance, Mmes [S], [M] et [W] [L] ainsi que Mme [N] [Z] née [L] (les consorts [L]), demandeurs au présent procès, ont acquis une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 11] (35), au prix de 296 250 €, auprès de M. [A] [H] et de Mme [J] [C] épouse [H], autres défendeurs.

Les parties ont mentionné l’existence d’un permis de construire, accordé aux vendeurs le 12 juillet 2011 avec dépôt, le 18 novembre 2014, d’une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.

La vente a été réitérée par acte authentique du 31 mai 2022. Les vendeurs ont déclaré qu’ils n’avaient pas souscrit d’assurance dommages ouvrage, abstention dont les conséquences ont été expliquées aux parties par le notaire instrumentaire.

Suivant facture du 21 septembre 2012, la SAS B’Plast industrie, autre défendeur à l’instance, a posé plusieurs menuiseries en aluminium dans la maison d’habitation précitée.

Suivant devis du 6 janvier 2012 et factures des 16 et 28 mars, 22 mai et 8 août 2012, la société à responsabilité limitée (SARL) Balluet frères, également défendeur au procès, est intervenue en maçonnerie.

Suivant acte authentique de vente précité, M. [P] [G], également défendeur, a réalisé des travaux de charpente.

Suivant facture du 15 novembre 2022, un débouchage du réseau des eaux usées s’est avéré nécessaire.

Suivant courriel du 30 octobre 2024 adressé par Mme [M] [L] à l’assureur de M. [P] [G], une des fenêtre de l’étage de la maison est défectueuse et sa réparation ne peut se faire compte tenu de l’absence de garde-corps.

Les demandeurs indiquent rencontrer également plusieurs autres désordres.

Par actes de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, les consorts [L] ont assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1792 et suivants ainsi que 1641 et suivants du code civil :

— la SAS CABHT,

— M. [A] [H],

— la SARL Balluet frères,

— la SAS B’Plast industrie,

— Mme [J] [C] épouse [H] et M. [P] [G], aux fins de :

— désigner un expert au bénéfice de la mission définie à l’assignation ;

— condamner M. [A] [H] et Mme [J] [H] à leur communiquer les pièces suivantes, sous astreinte de 50 € par jours de retard à compter de la décision à intervenir :

* la liste intégrale et conforme de tous les professionnels intervenus sur les travaux de la maison, y compris le nom de l’architecte ayant réalisé les plans et son attestation d’assurance ;

* les marchés de tous les intervenants, factures et devis ;

* le procès-verbal de réception ou les procès-verbaux le cas échéant ;

* la ou les attestation(s) d’assurance(s) des constructeurs ;

* tous documents utiles s’agissant du puits (plan, déclaration en mairie, formalités… etc.) ;

— statuer sur les dépens.

Suivant courrier du 29 novembre 2024 de l’assureur de la SARL Balluet frères à l’attention de Mme [S] [L], une expertise s’est tenue le 7 novembre précédent au cours de laquelle il a été constaté une absence de garde-corps sur une menuiserie extérieure dans le grenier de l’étage ainsi qu’une consommation d’eau en provenance du puits ou fourrage extérieur pouvant présenter un risque sanitaire.

Suivant factures des 29 novembre et 6 décembre 2024 et du 26 mars 2025, plusieurs interventions de débouchage et d’évacuation de l’évier de la cuisine se sont avérées nécessaires.

Suivant rapport d’expertise réalisée le 27 janvier 2025 et diligentée par l’assureur habitation de Mme [S] [L], des désordres d’étanchéité au niveau de plusieurs menuiseries ont été relevés.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 15 octobre 2025, les consorts [L], représentés par avocat, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Pareillement représentés, M. et Mme [H], se sont, par voie de conclusions, opposés à la demande d’expertise, à titre principal et ont formé subsidiairement les protestations et réserves d’usage sous le bénéfice de la condamnation in solidum des demanderesses à leur verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SARL Balluet frères, également représentée par avocat, s’est opposée à la demande d’expertise par voie de conclusions et a sollicité la condamnation des demanderesses à lui payer la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles.

La SAS B’Plast industrie, pareillement représentée, a sollicité par voie de conclusions le débouté des demandes formées à son encontre ainsi que la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [G], également représenté par avocat, s’est pareillement opposé et a sollicité la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 2 300 € au titre des frais irrépétibles, à titre principal et a formé subsidiairement les protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise tout en demandant, alors, qu’elle soit ordonnée au contradictoire des autres défendeurs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En application des articles 4, 56 et 446-2-1 du code de procédure civile, la juridiction ne statue que sur les dernières conclusions déposées, les prétentions et moyens, présentés ou invoqués dans des conclusions antérieures ou dans l’assignation, qui n’y seraient pas repris sont réputés abandonnés.

Sur la demande d’expertise

Vu l’article 145 du code de procédure civile :

Selon ce texte, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L’action au fond ainsi envisagée ne doit en outre pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

Les consorts [L] sollicitent le bénéfice d’une mesure d’expertise de leur maison, occupée par Mme [S] [L], dans la perspective d’un procès au fond qu’elles envisagent d’intenter à l’encontre de leurs vendeurs et des professionnels ayant participé à sa construction sur le fondement des garanties décennale et des vices cachés. Elles invoquent également un procès au fond, à l’encontre de l’agent immobilier, sur le fondement de son devoir de conseil et d’information.

Ce dernier n’a formé aucun moyen opposant, ni même d’observation à l’égard de cette demande.

Les époux [H] s’y opposent, soutenant à cet effet que le délai pour agir au titre de la garantie décennale serait expiré. Ils rappellent qu’aucune réception expresse des travaux n’a été prononcée et que la date de déclaration auprès de l’autorité administrative de leur achèvement, à savoir le 7 novembre 2014, ne saurait être utilement retenue. Ils invoquent, au contraire, une réception tacitement intervenue en janvier, au plus tard le 22 octobre 2013 et citent, à cet égard, plusieurs éléments matériels pour en justifier. Ils ajoutent que les désordres invoqués ne répondent pas au critère de gravité posé par la loi. S’agissant de la garantie des vices cachés, ils indiquent que l’acte de vente stipule une clause exonératoire, de sorte qu’une action au fond sur ce fondement serait vouée à l’échec et, de surcroît, irrecevable en raison de la prescription. Ils ajoutent que les désordres invoqués étaient soient apparents lors de la vente, soit inconnus d’eux.

La SARL Balluet frères est d’un avis identique, quant à l’expiration de sa garantie, tout en affirmant que la réception tacite est intervenue le 29 octobre 2013.

La SAS B’Plast industrie adopte une même position et affirme que son ouvrage a été réceptionné tacitement le 29 octobre 2012. Elle rappelle que les demandeurs ne se plaignent que de désordres relatifs à leurs menuiseries en bois, éléments qu’elle n’a ni fournis, ni posés.

M. [G] soutient que son ouvrage est étranger aux désordres dont se plaignent les demandeurs et qu’il n’a jamais été invité à s’expliquer à cet égard avant d’être assigné. Il invoque, ensuite, lui aussi, l’expiration de sa garantie. Il sollicite improprement sa “mise hors de cause”, c’est à dire, en procédure civile, le débouté de la demande.

Les demandeurs répliquent que leurs vendeurs sont également constructeurs et que le point de départ de leur garantie due à ce titre correspond, en conséquence, à la date d’achèvement des travaux, laquelle est selon eux le 7 novembre 2014. Ils ajoutent que ces derniers ayant vécu dans la maison durant huit ans, ils ne pouvaient dès lors ignorer les désordres dont elle est affectée. Ils affirment également dans leur discussion, en caractères dits gras, que des “zones d’ombre dans ce dossier sur le rôle de chaque intervenant sont nombreuses et rendent nécessaires l’appel à la cause de l’ensemble des entreprises étant intervenues et pouvant potentiellement avoir eu un rôle dans l’apparition des désordres” (page 8).

Les consorts [L] allèguent l’existence de désordres affectant les menuiseries en bois de leur maison, l’évacuation des eaux usées en provenance de la cuisine et de l’arrière-cuisine, la plomberie ainsi que l’absence d’un garde-corps sur la fenêtre de l’étage. Ils reprochent également à leurs vendeurs de leur avoir fourni un diagnostic de performance énergétique ne comportant pas de numéro de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) et de s’être abstenus de leur produire la déclaration en mairie du raccordement du puits.

En premier lieu, ils ne disent pas en quoi la désignation d’un expert judiciaire leur permettrait d’améliorer leur situation probatoire quant à ces deux prétendus manquements de leurs vendeurs, de sorte qu’une mesure d’instruction ne saurait être ordonnée à leur sujet, faute d’utilité.

En second lieu, il ressort de la facture en date du 21 septembre 2012, émise par la SAS B’Plast industrie, que ce constructeur n’a posé que des menuiseries en aluminium (pièce demandeurs n°6). La nécessité d’entendre cette société dans le cadre d’une expertise judiciaire, pour “faire la lumière sur l’ensemble des travaux relatifs aux menuiseries (et sur) le rôle des époux [H] dans (leur) réalisation” (page 6), ne rentre pas dans les prévisions de l’article 145 du code de procédure civile, comme le prétendent à tort les demandeurs mais dans celles de l’article 242 du même code. Leur affirmation ensuite, selon laquelle il appartiendrait à un expert judiciaire de déterminer si la responsabilité de ce constructeur est susceptible d’être engagée, est également entachée d’une erreur de droit, un technicien désigné en justice ne devant jamais porter d’appréciations d’ordre juridique, en application de l’article 238 du code de procédure civile. Enfin, les consorts [L] ne disent pas, ni a fortiori ne démontrent, que ce menuisier a pu avoir un rôle dans l’absence de pose d’un garde-corps sur la fenêtre de l’étage.

Dès lors mal fondés en leur demande, s’agissant de ce constructeur, faute de motif légitime, ils ne pourront qu’en être déboutés.

En troisième lieu, alors qu’ils ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions, en application de l’article 6 du code de procédure civile, les demandeurs n’invoquent à aucun endroit de leur discussion l’existence d’un désordre qui pourrait être imputable à M. [G]. Ils sont, en conséquence, également mal fondés en leur demande le concernant, de laquelle ils seront également déboutés.

En quatrième lieu, s’agissant de la SARL Balluet frères, les consorts [L] ne développent aucun moyen, dans leur discussion, en fait et en droit, à l’encontre de ce constructeur de sorte qu’ils ne démontrent pas de motif légitime à voir ordonnée une mesure d’instruction à son contradictoire. Ils ne pourront, en conséquence, qu’être là encore déboutés de leur demande le concernant.

En cinquième lieu, s’ils font état, à bon droit cette fois, d’une obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier à leur égard et affirment que sa responsabilité “sera susceptible d’être engagée”, ils n’allèguent pour autant à l’appui de cette allégation aucun manquement de cet agent auxdites obligations. Dès lors mal fondés en leur demande le concernant, en ce qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait hypothétique (Civ. 3ème 15 février 2018 n° 16-27.674), ils ne pourront qu’en être déboutés, leur étant en outre ici fait observer qu’ils ne disent pas non plus quelle serait l’utilité probatoire de faire participer un agent immobilier à une expertise construction.

En dernier lieu, s’agissant des vendeurs, il est constant qu’ils ont fait construire la maison litigieuse, construction à laquelle ils ont directement oeuvré, ne serait ce qu’au titre de l’électricité (pièce demandeurs n°3, pages 18 et suivantes). A aucun moment dans leur discussion, ils ne contestent, par ailleurs, avoir assuré la maîtrise d’oeuvre de la construction.

Leur garantie est, dès lors, susceptible d’être recherchée au fond, en application de l’article 1792-1 2° du code civil. Il est jugé que les délais pour agir au titre de cette garantie courent, s’agissant des ouvrages réalisés par le vendeur lui-même, à compter du jour de leur achèvement (Civ. 3ème 19 janvier 2017 n°15-27.068 Bull. n°6) et de leur réception, pour ce qui concerne ceux construits par les entrepreneurs auxquels il a fait appel, en application de l’article 1792-4-1 du code civil, laquelle réception peut être tacite (Civ. 3ème 13 juillet 2016 n° 15-17.208 Bull. n° 94). Acquéreurs et vendeurs admettent qu’aucune réception expresse n’a été prononcée mais s’opposent sur les dates à retenir pour l’achèvement et la ou les réceptions tacites, dont les vendeurs ne contestent pas l’existence. Il ne rentre pas, toutefois, dans l’office du juge des référés de se prononcer sur cette question (Civ. 3ème 12 mars 1997 n° 95-10.781), de sorte qu’il n’est pas établi à ce stade que le délai d’épreuve de l’article 1792-4-1 du code civil précité est manifestement expiré. La contestation du critère de gravité des désordres allégués enfin, formée par les vendeurs, n’est étayée par aucun renvoi à l’une quelconque des pièces versées aux débats et ne saurait, en conséquence, utilement prospérer.

Il s’ensuit que les époux [H] échouent à démontrer que toute action au fond, à leur encontre, serait irrémédiablement compromise.

Les demandeurs justifient ainsi d’un motif légtime à ce qu’une expertise soit ordonnée à leur conttradictoire, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et à leurs frais avancés.

Leur demande de production de pièces, à l’appui de laquelle il n’articulent dans leur discussion aucun moyen en droit et en fait, dès lors mal fondée, ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Vu l’article 491, second alinéa du code de procédure civile :

Selon ce texte, le juge des référés statue sur les dépens.

Parties succombantes, les demandeurs seront condamnés in solidum aux dépens.

Les époux [H] étant bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, Maître Hugo Pion, leur avocat, est dès lors mal fondé en sa demande fondée au visa de l’article 699 du code de procédure civile, de laquelle il ne pourra qu’être débouté.

L’équité commande de condamner in solidum les demandeurs à payer aux sociétés B’Plast industrie et Balluet frères ainsi qu’à M. [G] une somme de 800 € chacun.

Compte étant tenu de l’équité, il n’y a, par contre, pas lieu d’allouer aux époux [H] une somme au titre des frais par eux exposés et non compris dans les dépens.

DISPOSITIF

La juridiction des référés :

DEBOUTE les consorts [L] de leur demande, en ce qu’elle est dirigée à l’encontre des sociétés B’Plast industrie, Balluet frères, CABHT ainsi que de M. [G], faute de motif légitime;

ORDONNE une expertise et désigne, pour y procéder, M. [K] [D], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 13], domicilié [Adresse 4] à [Localité 13] (35) ; mob : 02.99.68.71.44 ; mèl : [Courriel 10], lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place au [Adresse 5] à [Localité 11] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— vérifier la réalité des seuls désordres suivants : menuiseries en bois, évacuation des eaux usées en provenance de la cuisine et de l’arrière-cuisine, plomberie et absence d’un garde-corps sur la fenêtre de l’étage ;

— en rechercher les causes et préciser, pour chacun d’entre eux, s’ils sont imputables à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une malfaçon dans la mise en œuvre, à une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou à quelqu’autre cause ; s’ils affectent l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement en précisant, dans ce dernier cas, si les éléments d’équipement en question font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ; s’ils constituent une simple défectuosité ou s’ils sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ou à le rendre impropre à sa destination ;

— fournir tous éléments factuels et techniques de nature à permettre à une juridiction, le cas échéant ultérieurement saisie, de fixer la date d’achèvement et de réception des ouvrages concernés par les désordres précités ;

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et, s’il y a lieu, le montant de la moins value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres;

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant une juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

FIXE à la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que les consorts [L] devront consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

DIT qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

DIT que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

DESIGNE le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

CONDAMNE in solidum les consorts [L] aux dépens ;

les CONDAMNE in solidum à payer aux sociétés B’Plast industrie et Balluet frères ainsi qu’à M. [G] une somme de 800 € (huit cents euros) chacun ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés