RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00067 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PBLR

MINUTE N° : 26/00480

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [P]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2019, la SA d’HLM DOMAXIS a donné à bail à Monsieur [S] [P] un appartement (numéro 2) situé [Adresse 4] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 190,47 € outre 62,62 € de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2019 à effet au 13 septembre 2019, la SA d’HLM DOMAXIS a donné à bail à Monsieur [S] [P] un emplacement de parking (numéro 2) situé [Adresse 4] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 20,25 € hors charges.

La SA d’HLM [Localité 1] est venue aux droits de la SA d’HLM DOMAXIS.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a fait signifier à Monsieur [S] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire aux deux baux, pour un montant de 4 276,10 € en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 juin 2025, terme de mai inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a fait signifier à Monsieur [S] [P] une sommation de répondre sous 15 jours à l’enquête sur l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2025, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 9 février 2026, aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— condamner Monsieur [S] [P] au paiement des sommes suivantes :

* 6 242,70 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 juin 2025 ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 26 décembre 2025.

À l’audience, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 13 458 € arrêtée au 5 février 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM [Localité 1] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [S] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 juin 2025. Elle précise qu’un surloyer forfaitaire mensuel de 1 082 € a été appliqué à compter du mois de janvier 2025 puis de 1 090,76 € à compter du mois de janvier 2026, faute pour Monsieur [S] [P] d’avoir retourné l’enquête annuelle obligatoire.

En défense, Monsieur [S] [P], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 472 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 29 juillet 2019 porte sur un logement et le contrat du 11 septembre 2019 concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties, et visent des lieux de vie situés à la même adresse. En outre, le bailleur se réfère expressément dans son assignation à l’application de la loi du 6 juillet 1989 aux deux baux.

Dès lors, l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur le supplément de loyer de solidarité :

Il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment des articles L. 441-9 et R. 441-26 du même code, que :

— d’une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l’organisme d’habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer ;

— d’autre part, pour retenir le montant du supplément de loyer de solidarité dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d’absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.

À défaut de réponse du locataire, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par arrêté du ministre chargé du logement. L’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 fixe le montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier à 25 €.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM [Localité 1] justifie de sa demande annuelle de la fiche d’imposition pour l’année 2025, demande à laquelle Monsieur [S] [P] devait répondre avant le 21 octobre 2024.

La SA d’HLM [Localité 1] verse aux débats un procès-verbal d’huissier de justice en date du 13 novembre 2024. Ce document justifie, pour l’année 2025, de l’envoi d’une mise en demeure aux locataires n’ayant pas répondu, ou ayant répondu de manière incomplète, à l’enquête « supplément de loyer de solidarité forfaitaire » réalisée chaque année par la bailleresse.

L’huissier de justice a constaté qu’un listing des destinataires des mises en demeure lui a été présenté et que les mises en demeure sont constituées de deux lots : mises en demeure « pour demande de complément » et mises en demeure « demande de réponse ». L’huissier a enfin procédé à un contrôle par sondage en prélevant des lettres au hasard et en vérifiant pour chacune des lettres prélevées la concordance entre le numéro de séquence, le nom du destinataire de la lettre, le destinataire réel de la lettre.

A été annexée au procès-verbal la liste complète des destinataires des envois, parmi lesquels figure le nom et prénom de Monsieur [S] [P].

Enfin, l’huissier a constaté le contenu de chaque envoi, la mise en demeure pour non-réponse comprenant des courriers au format A4, pliés avec au recto le texte de mise en demeure pour non-réponse à l’enquête et au verso, le questionnaire à remplir.

Le listing contrôlé par l’huissier de justice permet de constater que l’envoi au locataire de la mise en demeure pour l’année 2025 a bien été effectué.

Par la production du procès-verbal du 13 novembre 2024, la SA d’HLM [Localité 1] rapporte la preuve suffisante de l’envoi de la mise en demeure prévue au second alinéa de l’article L. 441-9 précité et du contenu envoyé.

Dès lors, c’est à bon droit que la SA d’HLM [Localité 1] a fait application des dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation pour liquider, de manière provisoire, le supplément de loyer pour l’année 2025, ainsi que celles des articles R. 441-26 et L. 442-5 du même code pour fixer les pénalités et indemnités dues par les locataires.

Toutefois, s’agissant du SLS appliqué à compter du 31 janvier 2026, la SA d’HLM [Localité 1] ne justifie pas de sa demande annuelle de la fiche d’imposition pour l’année 2026. Dès lors, le supplément de loyer de solidarité appliqué à compter du mois de janvier 2026 à hauteur de 1 090,76 € ainsi que les frais de 25 € imputés le 31 janvier 2026, doivent être écartés.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, notamment des baux signés les 29 juillet 2019 et 11 septembre 2019, du commandement de payer délivré le 25 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 5 février 2026, que la SA d’HLM [Localité 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il est tenu compte des éléments susvisés relatifs à l’application du SLS.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 287,54 €, imputée pour des frais, qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [P] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 12 054,07 €, au titre des sommes dues au 5 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 276,10 € à compter du 25 juin 2025, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige, disposait dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 29 juillet 2019 contient, à l’article 12, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 25 juin 2025 pour un montant de 4 276,10 € en principal.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Vu l’application de la loi de 1989 au bail de stationnement ;

Il y a lieu de prononcer la résiliation des baux conclus les 29 juillet 2019 et 11 septembre 2019 à compter du 26 août 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 1] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [P] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 août 2025, de sorte que Monsieur [S] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [P] à son paiement à compter du 26 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite du SLS à compter de l’échéance de janvier 2026.

Il sera rappelé que la somme de 12 054,07 €, arrêtée au 5 février 2026, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 26 août 2025 au 5 février 2026.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juin 2025.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM [Localité 1] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la demande de la SA d’HLM [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que le contrat de location d’emplacement de parking du 11 septembre 2019 est l’accessoire indissociable du contrat de location du logement du 29 juillet 2019 et DIT en conséquence qu’il est soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 12 054,07 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juin 2025 sur la somme de 4 276,10 €, et du présent jugement sur le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus les 29 juillet 2019 et 11 septembre 2019 entre d’une part la SA d’HLM DOMAXIS, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SA d’HLM [Localité 1], et Monsieur [S] [P] d’autre part, concernant les locaux d’habitation et de stationnement situés [Adresse 4] à [Localité 4], sont réunies à la date du 26 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [P] de libérer les lieux loués et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [P] à compter du 26 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec application du supplément de loyer de solidarité jusqu’au 31 décembre 2025 et hors application du supplément de loyer de solidarité à compter du 1er janvier 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 août 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

RAPPELLE que la somme de 12 054,07 € comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 26 août 2025 au 5 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 25 juin 2025 ;

REJETTE la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 5], le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION