RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00205 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PDIX

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société VAL [Localité 1] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [Y] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2015 avec prise d’effet au 24 avril 2015, la société VAL [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 4], pour un loyer initial mensuel de 505,84 euros, avec dépôt de garantie d’un même montant et 239,92 euros à titre de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la société VAL [Localité 1] HABITAT a fait signifier à Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.160,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 3 janvier 2025, la société VAL [Localité 1] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la société VAL [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées,ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions des articles R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] au paiement des sommes suivantes :4.632,50 euros au titre de la dette locative,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, l’assignation et plus généralement tout actes rendus nécessaire par la présente procédure,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 20 décembre 2025.

À l’audience du 9 mars 2026, la société VAL [Localité 1] HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.068,65 euros arrêtée au 28 février 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 janvier 2025. Il ne se fonde pas sur un défaut d’assurance.

Par ailleurs, elle s’en rapporte sur la proposition de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [L] [S] et indique une reprise irrégulière du paiement des loyers courants.

Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S], comparants en personne, ne contestent pas le principe ni le montant de la dette. Ils sollicitent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois en plus du règlement du loyer courant avec une suspension des effets de la clause résolutoire. Ils expliquent qu’un plan d’apurement de la dette locative est en place depuis juin 2025 auprès du bailleur, par le versement de 30 euros mensuels en sus du loyers et des charges dont ils sollicitent la poursuite. Ils indiquent avoir repris partiellement le versement des loyers depuis avril 2025. Monsieur [L] [S] déclare percevoir une rémunération de 1.800,00 euros, et Madame [Y] [S] déclare percevoir une rémunération comprise en 1.400 et 1500 euros. Ils précisent également avoir 5 enfants à charge. Ils expliquent avoir effectué des règlements postérieurs qui ne figurent pas au décompte du bailleur.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] ont été autorisés à produire en note en délibéré sous quinzaine les justificatifs des 3 versements postérieurs non mentionnés dans le décompte du 28 février 2026. Ils ont transmis ces éléments dans les délais impartis.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 décembre 2025, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, la société VAL [Localité 1] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société VAL [Localité 1] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 avril 2015, du commandement de payer délivré le 23 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 28 février 2026, que la société VAL [Localité 1] HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté les sommes correspondant aux frais de rejet de prélèvement, d’enquêtes biennale et d’huissier, non justifiés.

En outre, Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] justifient avoir versé à VAL D’OISE HABITAT les règlements suivants par virements bancaires :

—  300 euros le 3 mars 2026

—  500 euros le 6 mars 2026

—  320 euros le 8 mars 2026

Ces derniers doivent également s’imputer sur la dette locative.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] à payer à VAL [Localité 1] HABITAT la somme de 2.422,43 euros, au titre des sommes dues décompte arrêté au 28 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 janvier 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 avril 2015, avec prise d’effet au 24 avril 2015, à compter du 24 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites notamment du décompte locatif que Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] justifient de la reprise du paiement des loyers courant et de la mise en place d’un plan d’apurement amiable avec le bailleur à hauteur de 30 euros par mois. Ainsi, compte tenu de ces éléments, de leur situation sociale telle qu’elle ressort du diagnostic social, des efforts de régularisation fournis pour tenter de solder la dette et de l’absence d’opposition de VAL D’OISE HABITAT sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, il convient il y a lieu d’autoriser Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] à s’acquitter de leur dette par règlement mensuels de 30 euros, en sus du loyer courant, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, la dette devant être intégralement soldée au plus tard lors de la 36eme mensualité suivant la signification du jugement.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée et ils seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération complète des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été du en cas de poursuite du bail, conformément aux dispositions des articles 1730 et suivants du code civil.

Par ailleurs, la société VAL [Localité 1] HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société VAL [Localité 1] HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société VAL [Localité 1] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 avril 2015 avec prise d’effet au 24 avril 2015 entre la société VAL [Localité 1] HABITAT d’une part, et Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], à [Localité 4], sont réunies à la date du 24 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] à payer à la société VAL [Localité 1] HABITAT la somme de 2.422,43 euros au titre des loyers et charges décompte arrêté au 28 février 2026 échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 30,00 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [S] et Madame [Y] [S] à payer à la société VAL [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes contraires ou plus amples ,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE