PREMIERE CHAMBRE

19 Février 2026

N° RG 25/04385 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OPEI

72A

S.D.C. LES JARDINS D’EOLE

C/

[O] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 2], représenté par son syndic la société SERGIC, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [U], né le 17 janvier 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [O] [U] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 2].

Par jugement en date du 22 février 2024, le tribunal de proximité de Pontoise a condamné M. [U] au paiement de la somme de 8 520,65 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er juin 2023 au 2ème trimestre 2023.

Par acte en date du 25 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] à Cergy, représenté par son syndic la SAS Sergic, a fait assigner devant ce tribunal M. [U] et demande sa condamnation à payer les sommes de :

—  10 780,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, au titre des charges de copropriété et des frais,

— la capitalisation des intérêts,

—  1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par note en délibéré du 30 janvier 2026, le SDC a justifié de l’adresse à laquelle M. [U] a été assigné en produisant :

— le commandement de payer et l’assignation en procédure de saisie immobilière signifiée à la même adresse ;

— un extrait de contrat de bail d’un bien situé à l’adresse de la signification au nom du défendeur (entrée dans les lieux au 1er juillet 2024) ;

— un procès-verbal de description du 23 mai 2025 constatant que M. [U] n’est pas occupant du bien litigieux.

M. [U], a ainsi été régulièrement assigné par acte notifié à étude, le commissaire de justice ayant vérifié l’adresse sur la boîte aux lettres et auprès d’une voisine, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 9 octobre a fixé l’affaire au 18 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [U] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots X et Y,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2022, 6 juillet 2023, 5 juillet 2024 et 26 septembre 2024 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic.

Les lignes intitulées « dotation aux dépréciations » et « avance exc. Suite défaut tresor » ne sont justifiées par aucun vote en assemblée générale, ni aucun document comptable et les sommes correspondantes seront donc rejetées

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 826,47 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, aucune mise en demeure n’est produite, et les intérêts commenceront à courir à compter de l’assignation.

Il convient en conséquence de condamner M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 9 826,47 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [U] a déjà été condamné par tribunal de proximité de Pontoise le 22 février 2024, et continue de pas régler les charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer ces charges constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner M. [U] à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [U], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 9 826,47 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 2] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [U] aux dépens ;

Condamne M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3], le 19 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS