RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 25/00699 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OVUD

MINUTE N° :

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 1] A [Localité 1] REPRESENTE PAR SON SYNDIC FONCIA LVM

c/

[C] [E]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Bruno ADANI

COUR D’APPEL DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 3]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 16 AVRIL 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice présidente Juge du tribunal judiciaire, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Février 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic FONCIA LVM, [Adresse 4]

représentée par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant

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Le tribunal a été saisi le 27 Août 2025, par Assignation – procédure au fond du 25 Août 2025 ; L’affaire a été plaidée le 12 Février 2026, et jugée le 16 AVRIL 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [C] [E] est propriétaire des lots numérotés 7 et 10 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 5].

Par acte d’huissier du 25 août 2025 et alléguant d’un arriéré dans le paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIA LVM a fait assigner monsieur [C] [E] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux visas des article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 et aux fins de condamner monsieur [C] [E] à lui payer les sommes suivantes :

—  6 059,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2022,

—  1 500 euros de dommages et intérêts,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 12 février 2026 après un renvoi, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, a déposé son dossier.

Monsieur [C] [E] assigné à étude, n’était ni présent ni représenté.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des arriérés de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Dans les termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement te d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale, cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du Syndic de copropriétaire par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de monsieur [C] [E],

— les procès-verbaux des assemblées générales du 27 septembre 2019, 10 septembre 2020, 13 septembre 2021, 15 juin 2022, 30 mai 2023, 2 juillet 2024, 13 mars 2025, 3 juillet 2025,

— le contrat de Syndic,

— des lettres de relance et de mise en demeure,

— un relevé de compte au 1 er août 2025,

— des appels de fonds

Il ressort de ces éléments que monsieur [C] [E] est redevable de la somme de 5 478,46 euros au titre des appels de provision de charges et travaux arrêtés au 1er août 2025 (3ème trimestre 2025 inclus).

Monsieur [C] [E] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 5478,46 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 1343-2 du code civil, et à la demande de la copropriété, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière.

Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaires concernés « Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le décompte du1er août 2025, inclut des frais pour un montant total de 497,93 euros réclamés au titre de l’article 10-1.

Ils ne sont pas justifiés sauf les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat qui font l’objet d’une facture mais il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles (article 9.1 page 5 du contrat de syndic) .

Par conséquent ces frais ne seront pas retenus.

Par conséquent la demande en paiement au titre des frais de recouvrement ne sera pas accueillie

.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1231-6 du même code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Les manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée pendant une certaine période, d’une somme nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, monsieur [C] [E] n’a pas réglé ses charges de copropriété régulièrement et ce depuis courant 2023.

Ses défaillances causent nécessairement un préjudice aux autres copropriétaires.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 700 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [E] partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Monsieur [C] [E] devra les supporter à hauteur de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA VBL, la somme de 5478,46 euros au titre des appels de provision de charges et travaux arrêtés au 1 er août 2025 (3ème trimestre 2025 inclus) qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

CONDAMNE Monsieur [C] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1 er août 2025 [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA VBL, la somme de 700 euros au titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA LVM la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [C] [E] aux dépens de l’instance

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge