Min N° 25/00890

N° RG 25/00465 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2PW

S.A. [Adresse 11]

C/

Mme [K] [B]

M. [F] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [K] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparante

Monsieur [F] [U]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M. BOULLE Pierre lors de l’audience, et de M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie FEUGNET

Copie délivrée

le :

à : Madame [K] [B] et Monsieur [F] [U]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2017, ayant pris effet le 26 avril 2017, la S.A. [Adresse 12] a donné à bail à M. [F] [U] et Mme [K] [B] un emplacement de stationnement no 9020 situé [Adresse 4] [Localité 13] [Adresse 1]), pour un loyer mensuel initial 62,81 euros, outre un dépôt de garantie de 40 euros.

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2017, ayant pris effet le même jour, la S.A. ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a donné à bail à M. [F] [U] et Mme [K] [B] un logement situé [Adresse 6], à [Localité 14], pour un loyer mensuel initial de 454,84 euros outre un dépôt de garantie de 454,84 euros.

Invoquant des impayés, la S.A. BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la S.A. [Adresse 12], a, par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2024, fait signifier à M. [F] [U] et Mme [K] [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 585,60 euros, dont 3 430,29 euros au titre des loyers et charges impayés de mars 2023 à juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice du 08 janvier 2025, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [F] [U] et Mme [K] [B] à l’audience du 05 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement et sur l’emplacement de stationnement ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement et prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur l’emplacement de stationnement ;

– ordonner l’expulsion sans délai de M. [F] [U] et Mme [K] [B] et de tous occupants de leur chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu ;

– condamner solidairement M. [F] [U] et Mme [K] [B] à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation et au titre de l’emplacement de stationnement correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

– condamner solidairement M. [F] [U] et Mme [K] [B] à lui payer la somme de 3 034,08 euros a titre des arriérés de loyers et charges relatifs au bail d’habitation et à l’emplacement de stationnement, échéance de novembre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 ;

– condamner in solidum M. [F] [U] et Mme [K] [B] à lui payer la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement délivré le 31 juillet 2024.

Lors de l’audience du 05 mars 2025, la S.A. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 2 854,07 euros selon décompte arrêté au 21 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse. Elle indique par ailleurs donner son accord à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, dès lors que les locataires régleront 50 euros en plus des loyers et charges.

M. [F] [U] et Mme [K] [B], comparant en personne, décrivent leurs ressources et leurs charges. Ils sollicitent de plus larges délais de paiement, proposant de régler 50 euros en plus de leur loyer, ainsi que la suspension de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2025, prorogé au 04 juin 2025.

Par courrier du 05 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour observations des parties sur l’irrecevabilité de la demande, en l’absence de justificatif de saisine de la caisse d’allocations familiales ou de la CCAPEX et de la transmission éventuelle du commandement de payer visant la clause résolutoire pour le contrat de stationnement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 10 septembre 2025.

Lors de cette dernière audience, la S.A. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintien ses demandes initiales, précisant que ses demandes consistent en un constat d’acquisition de la clause résolutoire s’agissant du logement, et d’une résiliation judiciaire s’agissant de l’emplacement de stationnement.

M. [F] [U] et Mme [K] [B] ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025, prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision

L’article 469 du code de procédure civile prévoit si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En l’espèce, alors qu’ils avaient comparu lors de l’audience du 05 mars 2025, M. [F] [U] et Mme [K] [B] n’ont pas comparu lors de l’audience du 10 septembre 2025 alors qu’il y avait été convoqués par courrier recommandés avec avis de réception. La présente décision sera dès lors réputée contradictoire.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.A. BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de Seine-et-Marne de la situation d’impayé de M. [F] [U] et Mme [K] [B] par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 19 octobre 2024, soit plus de deux mois avant les assignations du 08 janvier 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A. BATIGERE HABITAT justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 09 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 05 mars 2025.

La S.A. BATIGERE HABITAT est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume pas, et doit être expressément stipulée, l’article 220 du même code prévoyant que toute dette contractée par un époux oblige l’autre solidairement.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les baux signés les 19 et 26 avril 2017, le commandement de payer délivré le 31 juillet 2024 et le décompte de la créance actualisé au 21 février 2025 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires à la bailleresse, aussi bien pour le logement que pour l’emplacement de stationnement.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à un total de 2 854,07 euros au 21 février 2025, échéance de février 2025 incluse, qui tient compte des loyers et charges dus et des sommes versées par les locataires dont ont été déduit les frais de procédures de commissaire de justice.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’a été inclus à cette somme, à huit reprises, une pénalité de retard en réponse à l’enquête prévue par l’article L. 442-5 du code de la construction entre le 31 mai 2024 et le 31 décembre 2024. Si cet article prévoit effectivement une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard aux locataires qui n’y ont pas répondu dans un délai d’un mois, celle-ci ne s’applique que s’il est démontré que le bailleur a effectivement procédé à cette enquête auprès des locataires. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. Il convient donc de déduire 60,96 euro de la somme réclamée.

Par ailleurs, il apparaît que des frais au titre de l’assurance locative, à hauteur de 2 euros chacun, ont été imputés aux locataires à sept reprises, et une fois à hauteur de 4 euros, entre le 30 avril 2024 et le 31 octobre 2024. S’il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qu’à défaut de la remise de l’attestation d’assurance par le locataire, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du preneur récupérable auprès de celui-ci, celle-ci n’est dû qu’après un délai un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, laquelle doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire. Or, en l’espèce, force est de constater que la S.A. BATIGERE HABITAT ne démontre pas l’envoi d’une telle mise en demeure. Dès lors, la somme de 18 euros sera déduite de la somme restant due.

Enfin, il est relevé que le bail ne prévoit pas la solidarité des locataires et leur condamnation sera donc conjointe.

En conséquence, il convient de condamner conjointement M. [F] [U] et Mme [K] [B] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 2 775,11 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 21 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la résiliation des contrats de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 26 avril 2019 comporte, sous son article 4, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat portant sur l’emplacement de stationnement a pris effet le même jour, a été conclu entre les mêmes parties, et celui-ci se situe dans la même résidence que le logement. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par actes délivrés le 31 juillet 2024, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait commandement à M. [F] [U] et Mme [K] [B] de payer la somme de 3 430,29 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement et de son bail accessoire portant sur l’emplacement de stationnement à compter du 01er octobre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que le dernier décompte produit s’arrête au 21 février 2025 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de janvier 2025. Or, il apparaît qu’alors que les loyers et charges s’élevaient à 488,54 euros pour cette échéance, la bailleresse a perçu 107,65 euros de réduction de loyer de solidarité et 400 euros de la part du locataire. Il doit donc être considéré que les locataires avaient repris le versement intégral du loyer courant à la date de l’audience.

Pour autant, M. [F] [U] a précisé percevoir 1 100 euros d’allocations chômage par mois, Mme [K] [B] étant sans ressources, et le couple a quatre enfants à charge. Il est également constaté que les loyers et charges sont réglés de manière très irrégulière, la mise en place de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois conduisant à un taux d’effort supérieur aux 33 % recommandé. Il n’est donc pas démontré que les locataires seraient en situation de régler leur dette locative.

Pour autant, malgré leurs faibles revenus, il convient, compte tenu de l’accord express de la bailleresse de déroger aux dispositions de l’article 24 susmentionné quant aux conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, la S.A. BATIGERE HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [U] et Mme [K] [B] et de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [F] [U] et Mme [K] [B] seront redevable conjointement, à défaut de clause de solidarité dans le bail, du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner conjointement M. [F] [U] et Mme [K] [B] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout des commandement de payer du 31 juillet 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. BATIGERE HABITAT formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. BATIGERE HABITAT recevable en sa demande de résiliation des baux ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2017 entre la S.A. [Adresse 12], aux droits de laquelle vient laS.A. BATIGERE HABITAT, d’une part, et M. [F] [U] et Mme [K] [B], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 7] à [Localité 14], et du bail accessoire conclu entre les mêmes parties le 19 avril 2017 portant sur un emplacement de stationnement no 9020 situé [Adresse 3] à [Localité 14], sont réunies à la date du 01er octobre 2024, et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

CONDAMNE conjointement M. [F] [U] et Mme [K] [B] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 2 775,11 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 21 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 ;

AUTORISE M. [F] [U] et Mme [K] [B] à se libérer de cette dette en 35 mensualités d’un montant minimum de 50 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° la S.A. BATIGERE HABITAT sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [U] et Mme [K] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

5° M. [F] [U] et Mme [K] [B] seront conjointement condamnés à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement et de l’emplacement de stationnement si les baux s’étaient poursuivis, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE conjointement M. [F] [U] et Mme [K] [B] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024 ;

DÉBOUTE la S.A. BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION