PREMIERE CHAMBRE

19 Mars 2026

N° RG 25/03867 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQ2T

72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[V] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], représenté par son syndic la société Cabinet A2BCD, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 304 497 183, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 4]

défaillant

— -==o0§0o==--

M. [V] [Z] est propriétaire des lots n°1228, 1294 et 1382 dépendants d’un immeuble sis [Adresse 1] [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 3 juin 2014, le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné M.[Z] au paiement des arriérés de charges de copropriété pour un montant de 8 494,45 euros.

Par jugement en date du 26 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné M. [Z] au paiement des arriérés de charges de copropriété pour un montant de 14 606,71 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] (SDC [Adresse 1]), représenté par son syndic la SAS cabinet A2BCD, a fait assigner M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  20 683,17 euros en principal au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 juin 2025, appels de fonds du 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, date de la mise en demeure de payer sur la somme de 24 155,50 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  884,30 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  4 000 euros au titre des dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du code civil.

Il demande également la capitalisation des intérêts ainsi que la condamnation du défendeur aux dépens qui comprendront le coût des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance et qui seront recouvrés par la SCP Interbarreaux [Q] & Associés et au paiement de la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [Z], qui a déjà été condamné à deux reprises au règlement des charges de copropriété, a constitué une nouvelle dette de charges.

M. [Z] a été assigné par acte remis à Mme [S] [X], son épouse, qui a certifié le domicile et a accepté de recevoir l’acte. Il n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 6 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date 22 janvier 2026 et mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, l’état hypothécaire et le titre de propriété dont il résulte que M. [Z] est propriétaire des lots n°1228, 1294 et 1382 dépendants d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— un décompte pour la période du 1er juillet 2020 au 10 avril 2025 ;

— des bordereaux d’appels de fonds et de provisions ;

— extrait grands livres du syndicat des copropriétaires pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 mars 2021, 16 mai 2022, 12 décembre 2022, 4 avril 2024 et 10 avril 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours relatif à ces assemblées ;

— une mise en demeure de payer la somme de 15 914,90 euros en date du 28 octobre 2020,

— une mise en demeure de payer la somme de 24 155,50 euros en date du 27 février 2024,

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 20 683,17 euros correspondant aux charges impayées pour la période du 1er juillet 2020 au 10 avril 2025.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires produit des factures syndic intitulées « contentieux » et « honoraires transmission dossier avocat » pour un montant total de 460 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles''.

Les diligences exceptionnelles s’entendent de démarches et d’une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Le syndic ne justifie pas de diligences particulièrement complexes relatives à la constitution du dossier pour remise à l’avocat, les factures correspondant aux frais ne comportant pas une telle indication.

Aussi, ces frais qui ne sont pas justifiés ne seront pas retenus.

S’agissant des frais de mise en demeure du 20 avril 2021, des frais des relances des 3 septembre 2020, 28 octobre 2020, 25 janvier 2021 et les frais de rappel du 9 février 2021 pour la somme totale de 114,70 euros le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la matérialité de leur envoi. Ces frais seront donc rejetés.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndicat des copropriétaires correspondant aux mises en demeure des 11 mai 2021 et 27 février 2024 ainsi que les honoraires de constitution d’hypothèque pour la somme totale de 309,60 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [Z] à verser au SDC [Adresse 1] la somme 20 992,77 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 10 avril 2025, appels de fonds du 1er avril 2025 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un courrier de mise en demeure de payer la somme de 24 155,50 euros présenté le 11 mars 2024 et revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé »

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du lendemain de la première présentation de la mise en demeure, soit le 12 mars 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que M. [Z] a déjà été condamné à deux reprises pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC [Adresse 1] à hauteur de 1 700 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que les demandeurs sollicitent le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à leur demande.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SCP Interbarreaux [Q] & Associés, lesquels ne comprendront pas le coût de l’inscription d’hypothèque, déjà pris en compte à titre des frais de recouvrement.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 168 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [V] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] la somme de 20 992,77 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 10 avril 2025, appels de fonds du 1er avril 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légaux à compter du 12 mars 2024 ;

Condamne M. [V] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] la somme de 1 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [V] [Z] aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SCP Interbarreaux [Q] & Associés ;

Condamne M. [V] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] la somme de 1 168 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 19 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS