PREMIERE CHAMBRE

17 Février 2026

N° RG 23/06113 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NOJX

Code NAC : 72A

S.D.C. SECONDAIRE [Adresse 1]

C/

[J] [B], [N] [T] épouse [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 17 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 16 décembre 2025 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société SEGINE dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphanie DUPLAINE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique DEMEYERE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [B], né le 1er août 1959 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

Madame [N] [T] épouse [B], née le 24 juin 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Philippe ILLOUZ, avocat au barreau du Val d’Oise

M. [J] [B] et Mme [N] [B] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 1].

Par jugement en date du 25 octobre 2022, la cour d’appel de [Localité 3] a condamné M. et Mme [B] au paiement de la somme de 12 347,08 euros au titre des charges de copropriété impayées et 347,73 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, outre 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la pèriode allant du 1er avril 2011 au 26 février 2020.

Par acte en date du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Segine, a fait assigner devant ce tribunal M. et Mme [B] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 9 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 16 décembre 2025 et mise en délibéré au 17 février 2026.

Dans ses conclusions en date du 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire de M. et Mme [B] à payer les sommes de :

—  18 844 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des charges de copropriété,

—  6 404,20 euros au titre des frais nécessaires

— la capitalisation des intérêts.

Il demande également que M. et Mme [B] soient condamnés in solidum au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, aux dépens et à la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. et Mme [B] ont déjà été condamnés au titre du défaut de paiement des charges de copropriété, que les paiements effectués ont été imputés en priorité sur leur dette résultant de cette première condamnation. Il souligne que l’immeuble a été placé sous ORcOD en raison des nombreux impayés.

Par conclusions notifiées le 7 octobre 2025, M. et Mme [B] sollicitent :

— à titre principal, le rejet des demandes en paiement des charges

— à titre subsidiaire, des délais de paiement

en tout état de cause,

— le rejet des demandes au titre des frais nécessaires et des dommages et intérêt ;

— la condamnation de le SDC [Adresse 5] du 8 mai 1945 aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [B] font valoir que le syndicat des copropriétaires leur impute d’importantes régularisations de charges chaque année, que certains de leurs versements n’ont pas été pris en compte et que la comptabilité du syndic est de manière générale opaque.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [B] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 1525, 25 et 1563,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— un extrait règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 septembre 2020, 25 mai 2021 et 27 juin 2023 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 19 octobre 2023, remise à M. et Mme [B] le 8 novembre 2023 pour le paiement de la somme de 34 046,77 euros au titre de l’arrêt de la cour d’appel et des charges postérieures.

Les défendeurs contestent les régularisations de charges qui sont effectivement supérieures aux appels de fonds trimestriels, mais d’une part ne justifient pas avoir examiné les comptes soumis à l’approbation du syndicat des copropriétaires chaque année, ni avoir contesté les résolutions d’assemblée générale ayant définitivement approuvé les comptes des années 2020 à 2023.

Par ailleurs, il résulte du décompte établi par Me [I], commissaire de justice, que les défendeurs avaient, au 24 février 2025, intégralement réglé la dette résultant de la condamnation par la cour d’appel le 25 octobre 2022.

Or le dernier décompte versé par le SDC [Adresse 5] du 8 mai [Adresse 6] ne reprend pas de solde correspondant à la condamnation de la cour d’appel et débute au 1er avril 2020, soit postérieurement à cette décision.

En outre, les décomptes effectués par les défendeurs qui ne distinguent pas les causes de la première condamnation des règlements correspondant aux charges courantes, ne permet pas de justifier des erreurs alléguées dans le décompte produit par le syndic, les défendeurs ne désignant pas les lignes comptables prétendument erronées.

En revanche, les deux paiements justifiés par les défendeurs en date des 17 juillet et 9 septembre 2025 seront retenus au crédit du décompte.

L’ensemble des éléments produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 16 537,60 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué de diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire, les frais apparaissant au décompte sont donc des diligences relevant de la gestion courante qui n’ont pas à être facturées de manière distincte au syndicat des copropriétaires, et qui ont en outre pour effet de gonfler artificiellement la dette et le montant des impayés. Ainsi, l’intégralité des frais seront rejetés.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts commenceront à courir à la date de l’assignation.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 16 537,60 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le règlement de copropriété produit comporte une clause de solidarité, les défendeurs seront donc tenus solidairement à la dette.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte individuel détaillé que les défendeurs s’acquittent de manière irrégulière des charges, mais ont apuré intégralement leur dette précédente. Il est par ailleurs démontré que des régularisations de charges excédent significativement les appels trimestriels ont pu compromettre leur capacité à exécuter leurs obligations. Leur situation financière dont ils justifient leur permet de faire face aux charges courantes et de régler leur dette, et il convient de faire droit à leur demande de délais de paiement, qui s’effectuera sous la forme de versements de 700 euros mensuels.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. et Mme [B] ont déjà été condamnés par cour d’appel de [Localité 3] le 25 octobre 2022, et continuent de pas régler les charges de copropriété alors même. Leurs manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer ces charges constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [B] à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [B], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement M. et Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 16 537,60 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en 23 mensualités de 700 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde, à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, l’ensemble du solde de la dette sera dû immédiatement par M. et Mme [B] à le SDC [Adresse 7] sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. et Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. et Mme [B] aux dépens ;

Condamne in solidum M. et Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 4], le 17 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS