MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024

Minute : 886/24

N° RG 23/00825 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GKQH

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

Société HABITAT 76, OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 Boulevard d’Orléans – CS 72042 – 76040 ROUEN CEDEX 1

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [Y], [J] [I]

né le 14 Février 1993, demeurant 16, rue de Neuvy, rdc, Apt 001 – 76700 HARFLEUR

non comparant

Madame [C] [K],

née le 16 juillet 1997, demeurant 56 rue de Verdun – 76600 LE HAVRE

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Sylvie DE GAETANO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 10 Juin 2024, le délibéré ayant été fixé le 24 septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Sylvie DE GAETANO, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2020, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [I] et Mme [C] [K] sur des locaux situés au 16, rue de Neuvy RDC appt 1 -76700 – HARFLEUR, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 383,03 euros.

Par actes de commissaire de justice du 20 avril 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1068,36 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [Y] [I] et Mme [C] [K] le 30 mars 2023.

Par assignations du 28 août 2023, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [I] et Mme [C] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1570,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 juin 2024, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME précise que les locataires ont quitté le logement, Madame depuis 2020, et Monsieur depuis l’introduction de la présente procédure. Le bailleur indique, par conséquent, ne pas maintenir ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion des locataires. Par ailleurs, le bailleur souligne que la locataire a quitté le logement depuis 2020. Elle reste redevable des loyers mais pas des réparations locatives puisqu’elle n’a pas été destinataire des demandes à ce titre.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [Y] [I] et Mme [C] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à cette audience. Mme [C] avait été présente à l’audience du 15 janvier 2024 et avait indiqué ne plus vivre avec Monsieur [I].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 avril 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1068,36 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 juin 2023.

Cependant, les locataires ayant quitté les lieux le 10 novembre 2023, Madame [C] depuis le 27 octobre 2023, il sera donné acte à HABITAT 76 de ce qu’il renonce à ses demandes liées à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion des locataires.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 mai 2024, M. [Y] [I] et Mme [C] [K] lui devaient la somme de 3175,71 euros, soustraction faite des frais de procédure et du dépôt de garantie de 383 euros versé à l’entrée dans les lieux.

M. [Y] [I] et Mme [C] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il est précisé que les deux locataires sont solidairement redevables de cette dette, Madame [C] ayant fait part de son départ le 27 octobre 2023.

3. Sur les réparations locatives

HABITAT 76 sollicite une somme de 725,79 au titre des réparations locatives.

En droit, l’article 7 de la loi du 23 décembre 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que locataire est obligé :

[…] b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 3-2 de cette même loi dispose qu’un état des lieux […] contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 1146 ancien du Code civil dispose que le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Enfin l’article 1315 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les états des lieux ont été régulièrement effectués à l’entrée contradictoirement les locataires le 3 octobre 2020, à la sortie seulement avec Mr [I] le 10 novembre 2023.

S’il apparaît effectivement quelques désordres, le logement étant en bon état général à l’entrée dans les lieux, notamment des tâches sur la peinture des murs de la cuisine, logement rendu sale, flexible de douche et quelques éléments de quincaillerie, le bailleur ne verse aux débats aucun devis, aucune facture, aucun marché (pour les travaux en régie) permettant de justifier le montant de réparations à hauteur de 725,70 euros. En effet, s’il n’est pas nécessaire de démontrer que les travaux ont été réellement effectués, le principe de la réparation intégrale du préjudice n’exonère pas le bailleur de démontrer l’ampleur du préjudice qu’il a subi, une liste de prix sans aucune référence ne permettant pas d’évaluer ce dernier, qui plus est lorsque cela émane d’une demande d’un bailleur social.

Dans ces conditions, les demandes seront rejetées au titre des réparations locatives.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [I] et Mme [C] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 2020 entre HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME, d’une part, et M. [Y] [I] et Mme [C] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au 16, rue de Neuvy RDC appt 1 -76700 – HARFLEUR est résilié depuis le 21 juin 2023,

PREND ACTE du départ des locataires au 27 octobre 2023 pour Mme [C] et au 10 novembre 2023 pour MR [I]

DONNE ACTE à HABITAT 76 de ce qu’il renonce à ses demandes liées à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion des locataires,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [I] et Mme [C] [K] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 3175,71 euros (trois mille cent soixante quinze euros et soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024,après déduction du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

REJETTE la demande d’HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME au titre des réparations locatives,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE sin solidum M. [Y] [I] et Mme [C] [K] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidumt M. [Y] [I] et Mme [C] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 avril 2023 et celui des assignations du 28 août 2023.

Ainsi jugé le 24 SEPTEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Sylvie DE GAETANO