Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s1, 20 mars 2026, n° 25/07059

TJ Strasbourg 20 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s1, 20 mars 2026, n° 25/07059
Numéro(s) :	25/07059
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	28 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Steeve WEIBEL
Parties :	Etablissement public OPHEA

Texte intégral

N° RG 25/07059 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYNF

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/07059 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYNF

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

M. [V] [F]

Mme [A] [S]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant

Madame [A] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Fanny JEZEK lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZER, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 23 février 2024 avec prise d’effet à la même date, l’OPHEA, a donné en location à Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] , qui se sont engagés solidairement, un logement situé [Adresse 6] [Adresse 7], au [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 601,56 euros par mois, payable à terme échu, les trois derniers jours du mois.

Par acte sous-seing privé du 3 juillet 2024 avec prise d’effet à la même date, l’OPHEA, a également donné en location à Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] , un garage porte 38 situé [Adresse 8] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 56,04 euros charges comprises , payable à terme échu.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 19 décembre 2024, signés le 24 décembre 2024 par Monsieur [V] [F] et le 27 décembre 2024 par Madame [A] [S], OPHEA a notifié à Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] un congé pour le 31 mars 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 661,99 euros jusqu’au 19 décembre 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par courriers recommandés avec avis de réception du 19 décembre 2024 signés le 24 décembre 2024 par les locataires, l’OPHEA a également notifié un congé pour le 31 janvier 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » afférents au garage, il y était joint le décompte des sommes dues pour 174,09 euros jusqu’au 19 décembre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 23 décembre 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] , par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que les congés délivrés sont réguliers,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer le logement et le garage occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire des deux contrats de bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 3 080,53 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires pour le logement et la somme de 319,13 euros à titre de loyers et accessoires pour la garage, et ce, avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 618,69 euros pour le logement et 57,80 euros pour le garage, (loyers augmentés des charges et prestations fournies), augmentés des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER in solidum la partie défenderesse à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER in solidum la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 30 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

L’OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 4 085,63 euros pour le local d’habitation et 278,73 euros pour le garage au 7 janvier 2026 ; il est favorable à l’octroi de délais de paiement à sur 36 mois avec suspension des effets du congé, mais « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement. Le conseil d’OPHEA indique n’avoir pas de mandat pour accepter des délais au-delà de 36 mois et s’en remet au tribunal sur les mensualités à accorder. Il précise que c’est en réalité l’expulsion qui demandée et non la restitution des locaux.

Monsieur [V] [F], cité à personne présente au domicile, comparait. Il précise que le garage loué par l’OPHEA se trouve à la même adresse que local d’habitation. Il explique que c’est en raison de la régularisation des charges annuelles que la dette s’est constituée.

Il explique qu’il perçoit des allocations chômage à hauteur de 850 euros par mois, son épouse ne peut travailler en raison de difficultés de santé. Le couple a un fils de 19 ans qui ne travaille pas et est en recherche d’un emploi. Il indique qu’il explique régler 50 euros en sus du loyer courant pour apurer la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 voire 100 euros pour apurer la dette locative et se maintenir dans les lieux. Il indique qu’il pourra payer davantage s’il trouve un emploi.

Madame [A] [S], citée à personne présente au domicile, ne comparait pas ni personne pour elle.

Il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 12 janvier 2026, selon lequel le couple hébergerait leur fille et ses deux enfants mineurs au sein du logement, que cette dernière sans emploi ne contribuerai qu’à la prise en charge des courses. La dette locative se serait constituée en raison de la précarité de l’emploi de Monsieur [F] ayant eu des périodes d’inactivités et en raison de démarches en cours pour bénéficier de l’ARE. Une reprise du paiement du loyer avec des versements en sus est mise en lumière depuis le mois de juin 2025. Il est fait état de ce que le couple n’a pas de solution de relogement. Un maintien dans les lieux avec mise en place d’un échéancier est préconisé, il est fait état que l’accompagnement social avec association de la fille du couple est envisagé par le service.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé :

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

S’agissant du local d’habitation :

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] pour le 31 mars 2025 au vu des impayés de loyers au 19 décembre 2024 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser cet impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 mars 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mars 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

S’agissant du garage :

L’engagement de location stipule que : « il ne pourra être donné congé que pour la fin du mois et ceci après préavis d’un mois franc. En cas de résiliation du bail du logement, la location du garage/de l’emplacement cesse de plein droit » et que « il est expressément convenu qu’en cas de non-respect de l’une des clauses du présent engagement, et plus particulièrement en cas de non-paiement des mensualités de leur échéance, de sous-location totale ou partielle, d’occupation par une tierce personne (même à titre gratuit), à défaut d’assurance, et un mois après une sommation restée infructueuse, la présente location sera résiliée immédiatement de plein droit ».

En l’espèce, OPHEA a donné congé du garage aux défendeurs par lettre du 19 décembre 2024 à échéance du 31 janvier 2025 pour « non paiement des loyers et accessoires », en leur faisant sommation de rendre les clés après état des lieux contradictoire ; cependant les courriers recommandés ont été signés le 24 décembre 2024 par les locataires.

Dès lors, le congé a pris effet au 31 janvier 2025, il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail afférent au garage à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 27 juin 2025, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 3 080,53 euros (échéance du mois de juin 2025 non incluse) et à 319,13 euros (échéance du mois de juin 2025 non incluse) selon les extraits de compte produit.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] .

Ils doivent donc être déchus de leur droit au maintien dans les lieux qu’il s’agisse du local d’habitation ou du garage.

Leur expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement :

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] doivent être condamnés solidairement au règlement en deniers ou quittances pour le local d’habitation de la somme de 4 085,63 euros et pour le garage de la somme de 278,73 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 7 janvier 2026 (dernière échéance incluse : décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Ils doivent être également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation pour le local d’habitation et une indemnité d’occupation pour le garage, équivalentes au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si les deux contrats de bail n’avaient pas été résiliés, et ce, à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de ces dispositions, il convient, eu égard aux circonstances de la cause, les défendeurs ayant repris depuis plusieurs mois le paiement du loyer courant en versant une somme en sus pour apurer la dette et de l’accord d’OPHEA, d’accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, avec suspension des effets des deux congés pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si les intéressés apurent leur dette en sus du loyer courant selon ces modalités, les congés seront réputés ne pas avoir joué, les deux contrats de bail se poursuivant comme s’ils n’avaient jamais été résiliés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] , succombant, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2025 , par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] d’autre part, portant sur un logement porte [Adresse 7], au [Adresse 4] à [Localité 4] ;

CONSTATE la résiliation au 31 janvier 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] d’autre part, portant sur un garage n°[Adresse 9] [Adresse 4] à [Localité 4] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] de leur droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles

L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] à verser à OPHEA la somme de 4 085,63 euros euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 7 janvier 2026 afférent au local d’habitation (jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] à verser à OPHEA la somme de 278,73 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 7 janvier 2026 afférent au garage (jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente

décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation aussi bien pour le local d’habitation que pour le garage, indemnités équivalentes au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si les deux contrats de bail n’avaient pas été résiliés, et ce, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S], pour le remboursement de la dette locative afférente au local d’habitation, un délai de 41 mois, sauf meilleur accord, pour s’acquitter de leur dette et dit qu’ils devront le faire en 40 mensualités de 100 euros chacune et une 41ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, et ce en sus du paiement du loyer et des charges courants ;

ACCORDE à Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S], pour le remboursement de la dette locative afférente au garage, un délai de 41 mois, sauf meilleur accord, pour s’acquitter de leur dette et dit qu’ils devront le faire en 40 mensualités de 7euros chacune et une 41ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, et ce en sus du paiement du loyer et des charges courants ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, les congés seront réputés ne pas avoir joué et le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue en sus du paiement du loyer et des charges courants, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et le congé reprendra son plein effet ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [F] et Madame [A] [S] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame la greffière, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Gussun KARATAS